“不加建就亏本”：腾冲别墅违建背后的成本收益账

腾冲，年均气温15.1℃；夏季均温19℃，不用空调；冬季日间15到20℃，无需暖气。全市森林覆盖率74.7%，空气负氧离子均值3827个/立方厘米，PM2.5常年低于10。这里没有酷暑严寒的极致温差，四季温润宜人。

十几年前，腾冲人把这个叫“天然氧吧”。如今，他们管这个叫“康养经济”。

一座被资本盯上的小镇

腾冲真正被资本盯上，是从2009年开始的。

那一年，云南康旅集团斥资超过了40亿元，在高黎贡山脚下打造了“玛御谷温泉小镇”。规划面积3.17平方公里，围绕高品质温泉资源建设，系国家AAA级旅游景区、国家级森林康养试点基地。

此后十多年里，“旅居地产”在腾冲遍地开花：热海拾光、华侨城、雅居乐原乡等项目陆续落地，形成了以温泉康养为核心的旅居地产格局。

腾冲的房价不算贵。洋房均价5800到6000元/平方米，别墅均价11000元/平方米左右。对于北上广深的人来说，一套温泉别墅的价格，可能只是他们在城市里一套普通公寓的零头。到2026年，腾冲已累计吸引市外人员购房超过了4.8万套，日均约有7.8万人在腾冲旅居。

腾冲走的是一条“旅居变定居”的路。2026年暑期，日均旅居客接近8万人。2025年全年，腾冲接待游客2512.31万人次，同比增长了13.25%。“全域可游、四季可居”的旅居格局正在成型。

民宿业的急功近利

游客来了，住宿的需求就来了。

2025年，腾冲新增民宿及小型住宿单位107家，全市民宿经营主体总量达到了1218家，客房总数10597间，床位16806张。和顺镇大庄村盘活了55家民宿与103家餐饮。玛御谷温泉小镇的民宿增至70余家。

政府也在推波助澜。腾冲市明确提出实施“腾冲民宿”品牌提升工程，依托和顺古镇、银杏村、高黎贡山、北海湿地等资源，引导民宿向景区周边、传统村落、旅居聚集区集中，推出“民宿+研学”“民宿+徒步”“民宿+温泉”等组合产品。

一个文旅康养的“金矿”正在被加速开采；但有金矿的地方，未必所有人都遵守规矩。

违规加建，民宿主膨胀的欲望

高黎贡国际健康旅居小镇，就坐落在腾冲半山腰，背靠国家4A级旅游景区东山草原。470户低层住宅，2013年交房，容积率未达别墅标准，但业主们习惯称之为“别墅区”。

问题从交房之日起就没有停过。业主私自开挖山体、削坡建房，把几百平方米的房子扩建成几千平方米。有的3层变7层，有的100多平方米变成2800多平方米。截至2026年，小镇里差不多一半房屋都有违建。

物业公司发出了169份违建整改通知书。政府累计下发了63份执法文书，强制断水断电40户，拆除30户、1400平方米。但贴了整改通知的房子，里面电钻照响，施工照干。

为什么会这样？业主刘先生说：“整个高黎贡经营（民宿）哪有不加建的，加建五六千平方米的都有。如果不加建（增加房间），哪一家（民宿）都做不下去。”

这是一笔真实的经济账。买一栋100多平方米的别墅，按原样经营，三五间房根本撑不起运营成本。要做民宿，就得加建，打通相邻楼栋、向下挖地下室、向上加盖楼层。违建成了民宿经营的“隐性准入门槛”。

2024年，腾冲多部门联合执法，对江山小院5栋违建住宅处以45万余元罚款。而以暑期旺季房价计算，这笔罚款仅相当于一周左右的营业额。

罚款被算进了经营成本。交完罚款继续开业，贴完通知继续施工，这就是“违建经济学”的核心逻辑：只要收益大于成本，规则就只是一张纸。

监管存漏洞，“躲猫猫”玩得酣

腾冲市住房和城乡建设局一名工作人员说：“上有政策下，有对策嘛。”这套“躲猫猫”能玩得转，是因为监管链条本身存在缝隙。

一份整改通知从发出到能采取强制措施，需要“少则三四个月”。这三四个月，足够业主把加建的楼层盖完、把房间装修好、把旺季的房费收完。即便被认定违建，处置流程也被拉得很长。一位负责人坦承：“我们主要是要控制增量，存量都是历史遗留问题，不在我们工作人员的执行范围里。”

更荒唐的是民宿的执照审批。腾冲市市场监督管理局的一名副局长表示，该片区目前有注册民宿、酒店100家左右，但“不清楚具体情况”。一套100多平方米的住宅，被加建成2800平方米的酒店，只要在申请时承诺“符合条件”，就能拿到营业执照，没人去现场看一眼。

最受伤的是：大山

腾冲地处地震带，雨季降水集中，山体滑坡风险较大。未经专业论证的向上加建和向下深挖，可能导致建筑物沉降、倾斜甚至倒塌。

被挖开的山体，被削平的边坡，被硬生生扩出来的楼层……每一寸违建背后，都隐藏着随时可能崩塌的风险。

中国人民大学土地管理系副主任夏方舟说得清楚：“‘历史遗留问题’不能成为不处理的理由。”他建议逐栋公开原规划许可、现状测绘、处罚决定和整改验收材料，再根据评估结果分类整改、拆除或依法处置。

腾冲这个别墅小镇的故事，表面上是违建屡禁不止，内核是一个关于利益与规则的经典博弈：当合法经营无法覆盖成本，当罚款可以被计入经营成本，当监管的时间差可以被充分利用，规则就会变成一纸空文。

腾冲的康养经济还在加速。日均7.8万旅居客还在涌入，1218家民宿还在扩张。那些被挖开的山体、被削平的边坡、悬在半山腰的7层违建酒店，是这个高速增长的故事里最刺眼的一笔账。

45万元的罚款，一星期的营业额就能赚回来；但山体垮了、房子塌了，这笔账谁来买单？