辽宁
作者系中央财经大学管理科学与工程学院教授
当前我国房地产市场正在经历两个重要转变。一是房地产市场供求关系发生重大变化，从过去短缺的阶段走向了供求基本平衡的阶段。当前我国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，需要提升质量、功能和环境。二是房地产从“增量时代”进入“存量时代”。最近三年新房和二手房交易面积总和基本稳定在15亿平方米左右。2020年二手房交易面积在总和里占了28%左右，2025年二手房已经占了一半。根据国际房地产发展规律，在供求基本平衡之后，新房交易量和占比下降是大趋势。
在上述两个重要转变的作用下，房地产市场呈现出新房控增量、去库存，二手房交易活跃的特征。新房方面，2026年1—7月份，新房施工面积、新开工面积、竣工面积和投资同比下降；7月末，商品房待售面积7.59亿平方米，同比下降0.8%。7月份一线城市新建商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比下降，各线城市商品住宅销售价格同比降幅总体继续收窄。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市有23个，比上月增加2个。二手房方面，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，二三线城市二手住宅销售价格环比下降，降幅与上月相同。一线城市二手住宅成交量快速增长。北京市住建委数据显示，7月份北京市二手住宅网签量为14037套，同比增长9.8%，网签量位居近五年同期次高位，仅低于2024年7月的15575套。安居客上海监测显示，7月份上海二手房（含商业）网签23078套，同比上涨19%，创下近五年同期成交新高。乐有家研究中心数据显示，7月份深圳二手住宅网签4795套，同比上涨3%，仍维持在荣枯线（5000套）附近。
房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新。当前城市更新从“大力实施”升维至“高质量推进”，城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量。“十五五”期间城市更新预计可带动投资15万亿元。大体量连片开发的大盘项目将越来越少，“小而美”项目成为市场热点。同时，“好房子”建设将持续推进，带动上下游产业协同升级，市场竞争从“拼规模”转向“拼科技、质量、后期运维与服务”。
今年全国房地产市场总体趋稳，市场在自我修复进程中进一步走向稳中向好，一线城市有所回暖。要正确认识房地产市场两个重要转变，顺应市场趋势，把握变化特征，加快企业转型和构建房地产发展新模式。
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