249.9米！通州轨道之上 “运河天”打开新高度

夏末初秋，大运河畔，249.9米高的“运河天玺”塔楼亮起泛光照明，与国贸CBD隔空相望。这座城市副中心在建第一高楼，正成为运河畔千年之城的新地标。

运河天是包括运河天玺塔楼在内的商业综合体，也是典型的双地铁上盖TOD（以公共交通为导向的开发）项目。从湾里商业综合体到城市副中心综合交通枢纽，再到运河天，“轨道+”模式正在城市副中心密集落子。这些建在轨道之上的城市综合体，又将怎样改变这座新城的空间格局和发展能级？

一座地标聚合多元业态

运河天商业综合体，整体形似一艘大船，“249.9米高的塔楼，就是这艘‘大船’最挺拔的桅杆。”项目总监姚云飞站在施工现场说。这艘“大船”总建筑面积超41万平方米，从东关大桥延伸至千荷泻露桥，全长800米。项目集成了12.7万平方米商业中心、11.9万平方米超甲级写字楼和5万平方米高端公寓。

以TOD开发见长的鹏瑞利集团，很早就将目光投向北京城市副中心。鹏瑞利集团中国北区总经理徐晓泉说，运河天借鉴新加坡滨海湾的开发经验打造，项目紧邻大运河，坐拥不可复制的滨水景观资源。作为一个双地铁上盖项目，其无缝衔接地铁6号线通运门站——该站已于今年6月30日开通，未来还将与S6号线实现换乘。

这艘“大船”内部聚合了写字楼、商业、公寓和会所四大业态，实现高效办公、滨水居住、高端消费和商务社交的无缝衔接与闭环。更特别的是，项目通过地下通道与地铁站、瓮城遗址博物馆相连，地下商业将与瓮城遗址博物馆共同构成通运门站一体化项目。“TOD+文化”的模式，让人们在购物、办公、居住的同时，也能触摸到城市的历史记忆。

运河天以“湾畔生活力体验中心”为商业差异化定位，突出体验感、特色化与在地文化融合。目前已意向锁定全球特色美食、全时段轻食酒咖、高品质亲子自然研学体验、都市户外生活方式、疗愈香氛生活美学、潮流科技新锐品牌、宠物友好类特色门店等标杆业态。电影院计划引入IMAX厅，打造融合实时互动科技与沉浸式观影的社交型娱乐空间。后续还将持续引入区域首店与特色IP，整艘“大船”预计今年年末竣工。

从交通节点迈向经济枢纽

何为TOD？即以公共交通为导向的城市开发模式——将商业、办公、居住、文化等功能“装入”轨道的步行半径之内，让人在不出站的范围内完成工作、消费、居住和社交。

在北京城市副中心，运河天与城市副中心综合交通枢纽、湾里商业综合体等项目共同构成TOD矩阵的“三驾马车”。如果说运河天是“垂直城市”的代表——在41万平方米的综合体内垂直叠加多种业态，地下无缝衔接两条轨道线路，那么湾里商业综合体则是“水平延展”的典范——50万平方米的商业体铺展在环球度假区对面，坐拥三条轨道交通。据现场工作人员介绍，湾里开业首日客流突破16万人次，“轨道+文旅”的爆发力可见一斑。

距离运河天两公里的北京城市副中心综合交通枢纽，则是“站城一体”的基础设施级样本。它以“地下枢纽地上城”为理念，将京唐城际、地铁6号线及未来5条轨道交通“隐”于地下，将地上空间归还给城市。同时不断引入展览、演出等各类活动，将枢纽转变为“城市会客厅”。过去半年，枢纽区域文物特展、科技活动周、露天音乐会、非遗市集等文化活动依次亮相。京投枢纽公司运营管理部樊一龙说，有文化活动的周末，旅客在站内的平均停留时间比普通周末多出22分钟，“这22分钟，就是商业转化的窗口”。

在徐晓泉看来，TOD从“交通枢纽”向“经济枢纽”的演变，实质是从“过境地”到“目的地”的跃迁。“传统交通枢纽只是人流的中转站，人们来了又走。而TOD通过将多种功能复合布局，除了将路过的人转化为停留、消费、工作、居住的人，也会使更多的人通过交通设施慕名而来，让交通节点真正成长为经济节点。”

“站城融合”重塑新城格局

TOD项目在城市副中心集聚，绝非偶然。十年来，城市副中心GDP从650亿元增至1638.8亿元，连续保持千亿级固定资产投资规模。以运河天所在的运河商务区为例，这里以全区约1/50的面积，贡献了超过1/5的税收，已注册企业近2万家。政策层面，运河商务区叠加了自贸区、服务业扩大开放示范区、中关村国家自主创新示范区“三区”政策优势，并出台了运河英才计划等引才激励措施，成为企业发展的热土。

更深层的逻辑在于城市规划的革新。北京清华同衡规划设计研究院院长恽爽认为，北京城市副中心并非普通新区，而是承担着国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区等战略使命。

“TOD的本质，是以大运量公共交通为骨架，将交通便利性与城市经济、居民生活一体化联动。”恽爽说，在轨道交通站点周边进行高密度复合开发，能够在较短距离内满足更多需求，既减少交通压力，又提升土地价值。集约开发之后，外围可以腾出更多空间用于“蓝绿交织”的生态建设，从而避免“摊大饼”式粗放扩张。

与此同时，新城建设也要实现创新突破。比如通州站将“大铁”引入地下，在国内并不多见。TOD在城市副中心的实践，不仅要实现综合开发，更要在绿色建筑、换乘便捷度、技术创新等方面取得新突破，从而成为未来城市发展的示范。恽爽指出，“TOD在北京城市副中心的密集出现，是高战略定位、高规划标准、高集约开发、高技术创新完整链条的终端体现，其本质是北京城市副中心作为‘试验田’在城市发展模式上的系统性探索。”

目前，北京城市副中心管委会已将“站城融合”写入规划，推动打造站城融合发展示范区。首旅集团、京投公司、鹏瑞利等企业以市场化方式参与落地实施。运河天、城市副中心综合交通枢纽、湾里商业综合体等项目各具特色，但都指向同一个方向：把人留下来，让城市活起来。

“大家共同把这里变成吸引人流的焦点，TOD的价值才能最终兑现。”徐晓泉说。

来源首都之窗

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