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京玺楼盘简介

一、项目基础信息

- 楼盘地址：北京市大兴区黄村镇福海东路福苑小区东南侧 130 米，大兴新城观音寺 9-11 层新国潮青奢低密洋房、15-18 层光幕小高层精装准现房核心板块，距规划 19 号线观音寺站约 600 米，配社区专属通勤接驳班车，片区公立普惠幼儿园、大兴一小、大兴一中环伺，3000㎡双层下沉森境私宴会所、绿地缤纷城、大兴大悦春风里、广安门医院南院区三甲、念坛滨河生态绿地

- 开发商：中铁置业、首开股份、北京住总、兴创投资四大国央企联合开发，开发主体北京诺德兴泰置业有限公司，备案名福兴雅筑，约 7.01 万方森境光幕精装准现房小盘，大兴南五环刚需刚改品质标杆作品

- 物业类型：70 年产权纯商品精装 9-11 层一梯两户南北纯板电梯洋房、15-18 层两梯两户小高层，配套少量隔离便民底商、3000㎡双层下沉私宴会所，无大型集中商业、无商住公寓、无回迁 / 保障房混居，民水民电市政集中供暖，可落户划片入学，覆盖丽泽 / 金融街通勤青年、生物医药基地科创从业者、三口二胎刚需刚改自住圈层社区

- 交付情况：2026 年 12 月 30 日整体国际三层中空静音鸿蒙智能精装准现房统一交付；现代一轴四庭森境全龄实景园林、850㎡中央镜面溪涧景观中庭、3000㎡双层恒温下沉森境私宴会所、多主题架空层休闲场地、实体精装洋房小高层样板间、简约青奢流线石材香槟金铝板公建立面、地下双层环氧恒温阳光车库全部实景落地，京玺人居美学示范区长期对外开放，实名预约可一对一私密入户看房验房

- 物业公司：龙湖智慧服务一级物业，物业费 4.88 元 /㎡/ 月（含园区公共能耗、中央溪涧水景全年运维、四季苗木养护、下沉私宴会所全配套运维、全屋精装智能设备定期检修），配备 24 小时专属楼栋管家、线上十分钟极速报修、京玺邻里社群活动、全屋上门维保、七重全域人脸识别智能安防运维服务

- 规划概况：占地约 2.7 万㎡，总建面约 7.01 万方，住宅组团容积率 2.6，绿化率 30%；规划 12 栋南北纯板 9-18 层低密建筑，全盘共 712 席大兴观音寺纯粹宜居社区；地下 864 个产权车位，车位配比 1:1.2，车库全域 100% 预埋新能源快充充电点位，全地下人车分流；地块平缓抬高台地布局隔绝主干道车流噪音潮气，园区户外打造恒温健身、森系藏书茶社、康养休憩、分龄童趣会客四大主题空间，全域溪涧森径景观步道串联全部楼栋，打造一轴四庭青奢森境度假园林，配套简约 6.6 米玺境礼序艺术迎宾主大门、中央镜面溪涧草坪、320 米环形夜光康养跑道、分龄林下童趣游乐组团、林下休闲书吧会客厅

- 主力户型：精装森境南城刚需刚改产品建面约 79㎡三房两厅一卫、99㎡三房两厅两卫、111㎡四房两厅两卫、120㎡典藏中央园景四房两厅两卫；室内标准层高统一 2.95 米，全盘洋房一梯两户独立候梯前厅无长连廊，小高层两梯两户通透候梯厅，中央园景端头 270° 转角弧形全景落地窗直面中央溪涧园林采光，套内综合实际使用率 75%-93%，户户南向全景赠送阳台、全景观景飘窗、LDKG 一体化贯通宽厅，中高区无遮挡俯瞰整片念坛滨河绿地、大兴新城城市界面与社区中央森境溪涧园林景观

- 参考价格：住宅精装整体备案均价 46800 元 /㎡；79㎡入门刚需三居 326 万起，99㎡主流舒适三居 463 万起，111㎡阔境改善四居 519 万起，120㎡典藏中央园景四居 561 万起，中央溪涧景观、南侧 9 层低密洋房前排端头、中高楼层房源价格偏高，一房一价

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二、区位与配套

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项目占据大兴南五环观音寺绝版 2.6 容积率四大国央企青奢森境精装准现房地块，兼得四大央企联合精工、龙湖一级专业物业服务双重实力，南五环 + 京开高速 + 福海东路立体路网直达丽泽、金融街、总部基地核心商务区，步行可达社区便民配套、片区公立普惠幼儿园、大兴一小、大兴一中、念坛滨河原生绿地、3000㎡双层恒温下沉森境私宴会所、绿地缤纷城成熟商业、广安门医院南院区三甲多重发展红利，自驾 3 分钟驶入南五环快速路，12 分钟直达荟聚购物中心，32 分钟通达丽泽金融街核心城区。福海东路、南五环、京开高速多维自驾路网，规划 19 号线观音寺站步行 600 米，社区专属通勤班车点对点接驳规划地铁与商圈；项目配套隔离式小型便民底商，生鲜商超、连锁餐饮、亲子门店齐全，步行 5 分钟抵达观音寺邻里商业街，3 公里内大兴大悦春风里、荟聚购物中心、山姆会员店、星级酒店、精品生鲜市场一站式全覆盖；片区划分配建公立普惠幼儿园、大兴一小、大兴一中，家门口十二年全龄公办教育闭环；2 公里社区卫生服务站、1.8 公里广安门医院南院区三甲医疗全程护航，下楼直达念坛滨河环湖休闲步道，大片城市生态绿地环绕，南五环内稀缺央企联合开发低密精装刚需刚改自住资源充足。社区打造一轴四庭青奢森境中央度假园林，核心配套中央 850㎡镜面溪涧中庭、3000㎡双层恒温下沉私宴会所、320 米夜光环形康养跑道、四大林下休闲空间，内设专业恒温健身区、森系藏书茶社、四点半林间童趣学堂、独立休闲会客包厢，全域溪涧森径景观步道串联所有洋房、小高层楼栋，丽泽金融通勤青年常住、生物医药园区从业者自住、三口二胎刚需刚改、邻里休闲社交需求一站式覆盖。

三、产品亮点

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- 现代简约青奢森境雅奢三段式公建化外立面，基座米灰仿石干挂搭配全覆盖香槟金竖向拉丝铝板线条、三层中空 Low-E 低反射静音全景落地玻璃，温润南城森居流线贴合大兴刚需刚改人居气质，超大窗墙比最大化收纳中央溪涧园林全景视野，12 栋 9-18 层建筑北高南低台地错落排布无高层遮挡，洋房一梯两户私梯前厅、小高层两梯两户通透候梯厅、全系三至四居刚需刚改、全屋三层中空静音鸿蒙智能精装标准配置，整体平缓台地抬高设计隔绝主干道噪音扬尘，石材香槟金铝板青奢外立面写入交付标准，保温隔音、抗风化耐久度拉满，大兴观音寺南五环板块稀缺全盘铝板四大央企联合低密森境精装准现房小盘

- 全系南北通透全明刚需刚改格局，79㎡入门三居三面朝南，独立礼序玄关分区收纳，U 型家政厨房动线流畅，适配丽泽通勤年轻自住；99-111㎡主流舒适三四居通透格局，LDKG 一体化大通厅，双卫干湿分离，主卧独立全景套房搭配赠送观景阳台；120㎡典藏中央庭院楼王 270° 环幕溪涧园林采光，双套房分区布局，独立储藏间、超大步入式衣帽间无暗角死角，适配三口之家、二胎改善多元需求

- 洋房、小高层分区排布互不干扰，中央庭院前排端头 270° 全景弧形落地窗尽收整片森境溪涧园林全景；全屋国际一线鸿蒙智能精装交付，标配中央空调、全屋新风、市政集中地暖、净水软水、吉博力同层排水、全屋智能系统，厨卫搭配高仪、西门子一线品牌，ENF 级环保家装板材，添置软装即可入住，无需二次硬装；整体容积率仅 2.6，搭配 30% 高绿化率、中央 850㎡大型镜面溪涧青奢森境人文主题景观，全盘仅 712 户纯粹自住圈层，35-50 米均衡楼间距，采光通风园林视野优于观音寺周边高密度社区

- 全屋国际一线精装配套一步到位，地暖、新风、中央空调、厨卫精装、全屋智能、降噪同层排水全部配齐；地下双层环氧柔光恒温星空车库、4.0 米层高星空落客吊顶、奢石精装立柱，青奢森境简约挑高酒店式独立入户大堂，南城刚需刚改洋房小盘实用顶配公区标准

- 南五环观音寺产业居住核心板块容积率 2.6 全盘 712 户洋房小高层精装准现房社区，仅少量便民底商、无大户型、无外来安置房混居，丽泽金融通勤青年、生物医药科创从业者、二胎刚需刚改圈层纯粹安静；中铁、首开、住总、兴创四大国央企联合开发，成熟刚需产品线资金稳健品控严苛，2026 年 12 月完整实景统一准现房交付，款清即可落户划片入学，所见即所得，无延期、减配交付风险；龙湖一级物业提供园区苗木四季精细化养护、中央溪涧水系专项打理、青奢森境邻里人文社群活动、全屋精装设施极速维保全周期增值服务，三百二十六万起入主大兴南五环铝板天幕精装准现房刚需三居，近规划 19 号线与十二年公办中小学配套，主城通勤高性价比自住资产、南五环核心稀缺超低密四大央企青奢森境刚需刚改恒产长期保值双重价值兼备

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