夫妻必看：房本写两人名字，一方去世后，卖房大概率会遇到麻烦！

很多夫妻买房时，图个安心，房产证上直接写两个人的名字。

想法很简单：这间房子是由两个人共同购买的，所以就登记为夫妻共同财产了，这样心里才踏实一些。

可真到了有些特殊情况，麻烦也就跟着来了。

最常见的就是其中一方不幸去世的情况。

此时，在世的一方往往会下意识地认为：房子本来就是婚后买的，现在人不在了，那我一个人直接卖掉不就行了？

但是实际情况并不总是如此。

不少人就是在这一步卡住的——房子明明是自家的，想卖却卖不出去，原因就出在房产证和继承手续上。

01、为什么另一半去世了，你反而卖不了房？

其实很简单，就是：产权过户，认的是“签字权”。

因为房产证上只写了两个人的名字，所以从法律的角度来看，这间房子就是夫妻双方的“共同共有财产”。

根据不动产交易的规定，要把房子卖给第三方的话，必须要房本上所有的产权人亲自来签字。

现在已经有一方去世了，死者自然不能到场签字，这样一道交易过户必须经过的程序，在物理上、程序上都已经被堵死了。

有人可能会问：既然人已经去世了，另一半作为合法配偶，难道就不能自动继承所有的产权吗？

答案是：真的不能！

各位要明白的一个法律事实是，房产证上写了两个人的名字，并不意味着一方去世之后，房子就会自动百分之百地归活着的一方所有。

属于在世配偶的，其实只有原本属于自己的那50%份额；而逝去一方留下的另外50%份额，在法律上已经直接转变成了“遗产”。

既然这是遗产的话，就应当依照法律的规定来进行处理，并不是只有配偶一方说了算的。

02、逝者的那半套房，到底归谁？

既然其中一半是遗产了，那么又该由谁来瓜分这块蛋糕呢？

按照《民法典》的规定，遗产继承的第一顺序继承人为配偶、子女和逝者父母。

请注意，这三类人在法律上享有相同的继承顺序。所以逝者的遗产中有一半属于在世配偶，另一半则被配偶、所有亲生子女（包括有抚养关系的养子女和继子女）以及逝者健在的亲生父母平分。

比如：夫妻二人共有的一套房产，在男方去世之后，剩下的女方、儿子和老人三人共同拥有该房产。此时这套房子的所有权情况为：

• 妻子自己原本拥有的：50%；
• 男方留下的50%遗产，由妻子、孩子、男方父亲、男方母亲4个人平分，每人分得12.5%。

最后算下来，妻子实际上只占有这套房子62.5%的所有权，另外37.5%由公婆和孩子共同持有！只有把这37.5%的产权全部理清了之后，妻子才有一人单独出售这套房子的权利。

更加麻烦的是，假如公婆在之后几年里也都去世了的话，那么他们所继承的部分就会继续进行“转继承”，把逝者兄弟姐妹（即叔叔、伯伯、姑妈等）一并卷入其中，使得一套房子的继承人达到十几位之多，想要卖掉这套房子就变得非常困难了！

03、想顺利卖房，必须跨过这道“继承坎”

那么，遇到这种情况，到底怎样才能把房子合法、顺利地卖出去呢？

核心原则只有一个：先办理继承过户手续，将逝者的姓名从房产证上删除，在取得新的不动产权证书之后再进行市场出售。

具体的办理过程中主要有如下两种情形：

1. 有合法有效遗嘱的情况

逝者生前留有明确的遗嘱，并且注明了自己名下所有的房产都归活着的配偶所有。

那么在世的配偶要拿好遗嘱、死亡证明、亲属关系证明等等材料，并和所有的第一顺序继承人一起去不动产登记中心或者通过公证的方式来进行继承过户。

把房产证上的名字改成活着的配偶一个人的名字之后才可以正常挂网销售。

2. 没有遗嘱的情况（绝大多数家庭的现状）

没有遗嘱的话就只能按照法定继承的方式来办理了。

这样就需要所有的第一顺序继承人（配偶、子女、去世者的父母）坐在一起商议并达成一致意见。

如果大家同意把房子给在世配偶出售，其他人就必须亲自去公证处或不动产登记窗口签署《放弃继承权声明书》，或者通过继承协议明确产权归属。

办完继承手续、拿到只有一个人名字的新房本后，才能卖房。

如果继承人之间出现了利益上的矛盾，例如子女不配合、公婆有自己的想法，或者是亲戚之间闹得不可开交的话，那么就只能依靠打官司、走司法诉讼的方式来解决。

本来简单的房子到最后变成了家庭财产争夺大战。

04、给所有家庭的3点实在建议

为防止以后出现人财两空的情况，在日常生活中要提前做好准备，并牢记下面三条：

1.“住着”不等于“拥有全部产权”：

很多人在老伴去世之后，在房子里住了十年、二十年，就认为房子是自己的。

所以，请注意，没有到不动产中心去办理继承变更手续的话，产权就是不全的，在急需用钱想要卖掉房子或者需要向银行申请贷款的时候，麻烦就会马上找上你了。

2.尽早立下合法遗嘱：

不要认为谈论死亡很不吉利，应该提前制定一份合法有效的遗嘱，把遗产分配给家人，这是留给家人的最有条理的一道防线，可以避免以后90%的家庭纠纷。

但是也要注意的是：即使有了遗嘱，仍然需要按照继承过户换证的程序进行操作，并不是拿着遗嘱就可以直接出售房产。

3.趁着亲人健在，尽早办理继承手续：

如果家里已经有长辈去世了，在其他长辈（比如爷爷奶奶、外公外婆）还活着并且精神状态良好、身体状况不错并且和家人相处和睦的时候，应该及时完成房产继承的相关手续。

不能拖上几十年，等当事人去世或者分散到全国各地甚至是国外之后再去开一个证明都会很麻烦。

房屋产权的事情，表面上看是几块砖瓦、一本证书，底层逻辑全是冰冷严密的法律规则。

夫妻中的一方去世之后要想顺利地处理掉房产，就必须要按照法律规定把逝者所占有的那一份产权分毫不差地给办妥了。

提前了解清楚政策与流程，做好家庭资产规划，真的比事到临头再四处托人、打官司要省心太多了！