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建发望江

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在长沙房产行业摸爬滚打12年了，其中6年在长沙头部网媒，6年在自媒体里打转。

12年的日常，就是不断的踩楼盘、解析楼盘、分析优缺点，细细算下来，不说看了1000个盘，起码500+个是有的。

我擅长的，正是拆解楼盘，祛除营销滤镜，还原给大家一个“真实的楼盘”！

言归正传，今天的主角是：建发望江！！！

不属于一线看江地块，只能“错缝看江”：

透过保利国际广场与长沙银行之间的缝隙，长沙银行与平安财富中心之间的缝隙——瞰江！！

西户25楼以上可以瞰江，据说看江户型与不瞰江户型，价差会极大。

预计7月底开盘，6月份开售楼部和样板间，实景展示区会把园林等公区做出来！

价格方面，目前吹风说是参考融华天下和保利星宸天奕...

这就不得不说他们的地价成本了：

建发望江：7501元/㎡；

融华天玺：9345元/㎡；

保利星宸天奕：8497元/㎡。

地块大小、地段价值的差距也非常明显，这个参考价明显不合理！！！

建发望江，2栋住宅，不仅体量小，130-150平还是连廊布局，尤其是130平，属于目前市场上的过时产品。

想想看，现在长沙市场上连79平的都是独立电梯厅+纯板南北通透了，主城130平还是连廊...吐槽欲都被憋回去了

149平，说是长沙创新户型，户型入户就是大庭院：

就2栋住宅，1#栋39层的超高层，面积全部为185平，层高3.5米，这个层高够高的~；

2#栋为32层的高层，3T3户，连廊布局，中间户130平，边户149平。

关键数据指标：
容积率3.0，一般水准，不拉垮、也不优秀；

住宅总户数：161

其中130平一共29套，150平约60套，185平72套。

地下车位147，车位比0.91。

架空层639平，人均架空面积3.96。

别看架空层小，一算人均，不算低了。

商业占比5%，总面积约1377平。

位置就在书院路与水厂路交汇处，保利国际广场北侧，西侧是规划中的长沙银行，与4号线碧沙湖站约400米。

与湘江的距离约180米，走路就能去恰同学少年广场。

小学大概率是楼下的青园南湖小学，初中在谈湘郡培粹南湖中学，在争取配套入读。

一个楼盘怎么样，门口中介最了解。

本来还没开放售楼部先不想讲。可一群大V在平安财富楼上偷懒，随手一拍将建发望江拍成贫民窟挖建工地的感觉。

忍不了，实在是忍不了！

年中楼市冲刺收官，长沙6月新房市场整体高开低走、表现平平。此前预计25个楼盘首开或加推，实际仅13盘取证入市，内五区仅9盘，入市率不足五成，淡季去化压力显著。

即便整体市场行情平淡，6月楼市依旧杀出一匹现象级黑马——建投领樾府。项目仅凭前期规划展示就收获超高人气，上演了少见的“PPT卖房”盛况，两次开盘全部触发摇号抢房，第二次加推更是直接全盘售罄，逆势走红，成为淡季里热度断层的网红楼盘。

进入7月，长沙楼市迎来全新的行情拐点。随着长沙

中考成绩放榜后，各校升学战绩出炉，学区房热度持续攀升，本月学区房源竞争将全面升级。

看看，这才叫现场实拍。

虽然是第2排，但江景面很长！中高层都会有视野，与长沙呼声很高的S10地块第二排房子相似。大楼限高150米实际上1栋预计140米；2栋预计100米出头。大概率12楼以上都可看江。

建发望江7-8月开放售楼部和定存，八九月开盘！

由厦门建发操盘，主打“湖湘海派东方”风格，定位改善。融合“海派精致+湖湘底蕴”，含少量水景、点状绿化与架空层泛会所的精致都市小园，容积率3.0，整体偏重户型与地段。

小区一共3个户型，161套：

1、128平得房率98%，套内约126平。四房二厅二卫，3梯3户，有电梯厅，但是有连廊。

2、146平，得房率114%，含独立电梯厅、含入户型花园，综合使用面积近180平。入房花园可做成1个小房间或者晾晒间。

3、188平，得房率102.5%，五房两厅三卫。有双主卧套房、中西双厨、超大餐厅。

教育配套，铁定是入读旁边的青园南湖小学（下图红色大楼就是学校），与小区仅一墙之隔，真正的目送上学。

青园南湖，是3年来长沙小升初派位学区最好的小学，有60-70%直派湘郡培粹、中雅培粹、长郡外国语等顶级名校。

建发望江

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