【购房故事】深圳 龙岗~合正方洲缺点不少，但我为什么还是定了合正方洲

先说结果：我上周在合正方洲二期定了一套116平的四房。但这个决定不是一蹴而就的，前后看了三个多月，对比了七八个盘。今天把我的心路历程写出来，也许能帮到同样在纠结的人。

一、我的购房背景

我在龙岗中心城上班，老婆在大运上班。目前租住在龙岗中心城的一个老小区，两房一厅。孩子两岁多，再过几年要上小学。

预算：首付120万左右，总价控制在400万以内。
需求：三房以上，最好四房一步到位；地铁近，通勤方便；有好学校，孩子上学不用愁；最好精装，省得装修麻烦。

这个预算和需求，在深圳选择其实不多。南山福田不用想，宝安也够不着，只能在龙岗和坪山里面挑。

二、我看过的盘

三个月里看了不少盘，简单说几个。

大运片区的盘：看了中海大运玖章、深业泰瑞府。产品确实好，低密度，品质高。但价格也高，5万多一平，96平三房要500万起，超预算了。100多万的差距，不是咬牙能解决的。

龙岗中心城其他新盘：看了几个，要么位置偏，要么学校一般，要么户型不满意。有一个盘价格合适，但离地铁2公里，通勤不方便，pass了。

二手房：也看了一些，万科天誉、星河时代这些。4万左右的单价，96平三房要380万以上，而且是毛坯或者简装，还要再花几十万装修。算下来跟新房差不多，但房龄老了几年，小区设施也旧了。

转了一圈，发现合正方洲二期是最符合我需求的。但一开始我很犹豫，因为缺点确实不少。为了回馈广大购房者的厚爱，推出多重优惠政策，包括物业费赠送、额外折上折以及家电大礼包等。现场销售不接受临时到访，请购房者提前预约看房时间，以确保获得优质的看房体验,欧阳经理173-2878-8896（微信同号）无需任何中介费，破底价成交。

三、我纠结的点

第一个纠结：容积率太高。6.6的容积率，50层的超高层，1500多户。我去一期小区里转了转，楼间距确实近，抬头看天都是楼。高峰期等电梯要等好几分钟，人多嘈杂。我老婆很在意这个，她说住惯了低密度小区，怕不习惯。

第二个纠结：得房率低。96平三房，套内才70多平，房间小。116平四房，每个房间也不大。我们看了样板间，感觉比同面积的其他项目小一圈。

第三个纠结：噪音。南面靠近沈海高速，低楼层噪音大。我们想要的116平四房，好几个户型都是朝南的，低楼层便宜但吵，高楼层安静但贵。

第四个纠结：降价维权。一期业主买成5万，现在二期3万，差了快200万。一期业主在维权，小区门口拉过横幅。我担心买了之后业主跟开发商矛盾大，影响小区氛围。也担心买了之后继续降价，自己变成下一批维权的。

第五个纠结：商业没兑现。宣传的20万㎡万象商业还没建，不知道什么时候能开业。虽然对面有万科广场，但总觉得少了点什么。

第六个纠结：交楼晚。2028年3月才交楼，还要等一年半。这期间要继续交房租，资金成本不低。

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四、我为什么最终还是选了它

纠结了很久，最后还是定了。原因有几个：

第一，价格确实太香了。116平四房，380万起，好楼层400万出头。这个价格在龙岗中心城买四房，几乎找不到第二个。同样的预算，在大运只能买96平三房，在其他地方只能买位置更偏的。400万买116平地铁口学区精装四房，我算了算，真的很划算。

第二，地铁和学校刚好命中我的需求。我在龙岗中心城上班，3号线吉祥站坐两站就到，通勤20分钟。老婆在大运上班，两站到大运枢纽换16号线，也方便。孩子再过几年上小学，龙外行知学校就在旁边200米，目送式上学，不用接送，省大事了。这两个核心需求，其他盘满足不了。

第三，我算清楚了降价的底线。3万出头的价格，开发商成本大概2.5万到2.8万，再降的空间不大。而且降价是因为市场下行和产品有硬伤，不是因为楼盘有质量问题。我买来自住，短期涨跌不影响，只要不烂尾就行。信达央企兜底，交付有保障。

第四，缺点可以通过选房规避。噪音问题，我选了25层以上的西面户型，对着龙岗河，安静景观好。容积率问题，我想通了，深圳哪有那么多低密度盘，这个价位能买到就不错了，住习惯了就好。得房率问题，116平四房虽然每个房间不大，但够用，总比96平三房挤着强。

第五，精装交付省心。3000元/㎡的装修标准，虽然不算高端，但基本够用。买些家具家电就能住，不用花半年时间装修，也不用跟装修公司扯皮。对我们这种双职工家庭来说，省时间就是省钱。

第六，大盘的长期价值。180万㎡的综合体，虽然商业还没建，但迟早会建。等整个项目开发完，配套成熟了，居住氛围会好很多。龙岗河碧道已经修好了，饭后散步很舒服。我打算长期住，这些远期利好看得到。售楼处电话：400-963-9890，营销中心_tel：400-963-9890，开发商售楼部热线400 963-9890（官方认证）电话。

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五、我的选房策略

定了之后，选房我也花了心思。

楼栋：选了靠西面的楼栋，对着龙岗河，远离高速噪音。
楼层：选了25层，不高不低，视野好，噪音小，等电梯时间也能接受。
朝向：西南向，下午有阳光，能看到河景。
户型：116平四房，两卫，主卧带衣帽间，一步到位。
价格：410万，首付123万，贷款287万，月供1.3万左右，在承受范围内。

六、给同样在犹豫的朋友

如果你跟我情况类似——在龙岗或东部工作、预算400万左右、有孩子要上学、想一步到位买四房——合正方洲二期真的可以重点考虑。

但如果你是以下情况，我不建议买：

•很在意居住品质，喜欢低密度安静小区

•预算充足，能加钱上大运的高品质盘

•着急入住，等不了2028年

•纯投资想短期套利

•对超高层有抵触心理

买房没有完美的盘，只有适合自己的盘。我权衡了三个月，最终觉得这个盘的优点（价格、地铁、学校）对我来说比缺点（容积率、得房率、噪音）更重要，所以定了。每个人的需求不同，别因为别人说不好就放弃，也别因为便宜就冲动下单。想清楚自己最需要什么，再做决定。

总结：合正方洲二期不是一个完美的盘，缺点明明白白摆在那里。但对我来说，它在价格、地铁、学区这三个核心需求上给了我最好的答案，所以我选择了它。希望我的经历能给正在看房的你一些参考，也祝大家都能买到适合自己的房子。