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一、项目区位与片区整体规划落位南山前海妈湾板块，前海整体分为桂湾、前湾、妈湾三大片区，桂湾主打金融总部、写字楼扎堆，居住氛围嘈杂；前湾偏向政务配套；唯独妈湾是前海唯一规划的纯高端居住区，两面临海拥有 270° 滨海景观界面，整片片区早年留白大面积净地，没有城中村、老旧厂房，城市界面干净整洁，属于前海三大片区里开发最晚、规划标准最高的板块。

按照深圳前海 2026 最新落地规划，妈湾片区整体打造 7 大居住单元，总建面超 500 万㎡，集齐滨海博物馆群、渔人码头、丝路文化长廊、滨海休闲步道，未来建成前海滨海宜居封面。不同于桂湾以办公为主，妈湾严格控制住宅供应量，整个前海每年获批商品房住宅地块不超过 2 宗，物以稀为贵，住宅长期保值属性更强。

站在深圳全域格局来看，前海承接深港融合核心功能，政策持续倾斜，妈湾衔接蛇口、宝安中心，向西串联海洋新城，向东直达科技园、深圳湾，既能享受前海自贸政策红利，又坐拥成熟南山生活配套，既适合自住长期居住，也适配资产稳健配置，这也是近两年大量南山科技园、前海央企高管选择落户妈湾的核心原因。

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二、楼盘详细基础参数项目分两期开发，一期自贸湾啟紫荆府，二期紫荆屿，全部为纯商品房社区，无回迁房、无人才保障房混入，圈层纯粹，也是高端购房者格外看重的一点。

楼栋布局：一期合计 3 栋住宅，1 栋分为 1、2 两个单元，楼层 36 层；2 栋主楼层高 37 层；整体错落排布，楼栋错开互不遮挡采光海景，避免密集楼栋形成压抑感。

层高 & 梯户：全屋标准层高3.1 米，区别市面普通住宅 2.9 米层高，后期装中央空调、吊顶不会压抑；梯户配比为 4 梯 5 户设计，每户配备独立电梯前厅，实现类私梯入户，早高峰上班等候电梯时间不会超过 30 秒，居住舒适度拉满。

得房率：套内不含飘窗赠送实测得房率 76%，加上全屋 60-80cm 加宽飘窗、设备平台赠送面积，整体实用率可达 92%-99%，96㎡三房实际套内尺度，等同于市面上普通楼盘 110㎡三房的居住空间，没有公摊虚耗，买房花的每一分钱都落在实际居住面积上。

基础硬性数据：占地约 1.49 万㎡，总建面 10.6 万㎡，容积率 4.47，园区绿化率 30.01%；产权 70 年（2024-2094 年），一期总户数 485 户，精装交付时间锁定 2028 年 3 月。

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三、社区园区环境、内部配套与地下车库走进园区就能直观感受到招商的细节用心，大门打造 6.8 米挑高星级入户大堂，石材通铺搭配落地观景玻璃，归家仪式感充足。

内部园林采用度假式滨海园林设计，划分浮岛花园、中央草坪、乔木景观组团，搭配热带绿植、水景造景，四季常绿；社区功能分区清晰：

休闲运动区：配备泰诺健品牌健身器械、全龄健身步道、露天泳池（成人深水区 + 儿童浅水区分区）；

休闲社交区：中式棋牌茶室、林下会客廊架、亲子游乐乐园；

教育配套：小区内部自建 18 班公立幼儿园，业主子女下楼即可入园，接送无需横穿马路，安全省心。

地下车库打造双层地下停车系统，总车位 597 个，车位配比 1:1.23，一户业主至少拥有 1.2 个车位，就算家里两台私家车也完全够用；车库采用环氧地坪 + 采光天井设计，防潮防滑，入户车库大堂精装交付，下雨天归家不用淋雨，整体车库动线人车分流，老人小孩在园区散步完全不用担心车辆穿行，安全性很高。

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四、多维立体交通路网

• 轨道交通：项目步行 550 米直达地铁 5 号线妈湾站 A 出口，步行 5 分钟可达，5 号线串联前海、宝安、西丽、罗湖；在建地铁 15 号线、深惠城际在妈湾设立换乘站点，未来 3 轨交汇，乘坐地铁 20 分钟直达科技园、深圳湾，30 分钟通达福田中心区。

• 城市快速路：临近兴海大道、听海大道两大城市主干道，接驳沿江高速、前海地下隧道，自驾上沿江高速 15 分钟抵达宝安中心，走前海隧道直达桂湾金融片区，早晚高峰很少出现长期拥堵的情况，自驾、公共通勤两种出行方式全部兼顾。
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五、周边教育、商业生活配套

社区自带 18 班公立幼儿园；地块东南侧规划一所九年一贯制公办学校，由南山第二外国语集团办学（南山第二梯队名校），和住宅同步建成交付，家门口九年义务教育一站式就读。

3 公里教育圈：荔湾小学、南山实验荔林小学、月亮湾小学（均南山二梯队公立）；国际教育配套涵盖荟同学校、哈罗国际学校，公立应试教育、国际化双语教育两种路径均可选择，适配不同家庭教育规划。

南二外办学实力常年稳居南山公办中段靠前位置，师资稳定，中考升学率常年达标南山优质水平线，对于自住家庭而言，不用跨片区择校，省去租房陪读的麻烦。

近距离商业：万象前海、前海卓悦两大旗舰商圈，距离楼盘 1.2 公里，入驻 LV、、精品超市、连锁影院、米其林餐饮、高端生鲜商超等全线业态；

社区底商：项目自带临街商业，已经敲定连锁生鲜超市、精品咖啡馆、愈欣书店、品牌茶饮门店入驻，日常买菜、聚餐、逛街下楼就能解决；

远期商业：妈湾渔人码头商业集群在建，未来打造滨海特色商业街，休闲逛街场景更加丰富，不管是日常居家消费，还是周末高端购物，商业配套完全够用。

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六、二手房及片区新房 价格对比本项目在售均价：107100 元 /㎡；

前海妈湾板块其余在售新房：海晏府、凯旋府均价 105611 元 /㎡，我们楼盘因为得房率更高、央企开发，单价仅高出 1500 元 /㎡，性价比更高；

片区二手住宅挂牌价：领玺一期、前海润峯府二手挂牌均价 79419 元 /㎡，次新房普遍挂牌 8.2-8.8 万 /㎡，我们新房加上赠送面积的实际套内单价，甚至低于周边二手套内单价，新房精装交付，不用承担二手房翻新成本，买新房反而更划算北京房天下；

简单总结：前海新房供应逐年收紧，周边二手房价稳固，紫荆府新房价格贴合板块行情，不存在溢价虚高的情况

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七、周边产业配套与片区长期发展支撑

妈湾片区落地企业以央企、国企总部 + 上市科创企业为主，包含招商总部、中铁南方、中粮前海总部、前海科创控股等数十家央企办公总部，没有低端加工厂、密集劳动型产业。

片区在职企业员工年均综合收入普遍在 28 万 - 45 万元，管理层年薪可达 60 万以上，居住人群素质统一、收入稳定，一个片区的房价上限，本质由片区居住人群收入决定，大量高薪产业人群定居妈湾，后续小区二手流动性、保值能力都会更稳定，这也是前海住宅长期抗跌的底层逻辑。

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八、户型鉴赏

建面 96㎡三房两厅两卫

• 刚需改善入门户型，南向全开间采光，高赠送飘窗拓展储物空间；动静分区布局，主卧独立卫浴，三口之家居住舒适度拉满。
• 建面 108㎡大三房两厅两卫
• 客厅开间 4.8 米搭配贯通阳台，可观赏社区园林景观；预留全屋收纳空间，后期生二胎也不用置换房屋。
• 建面 129㎡四房两厅三卫
• 双套房设计，两代同居互不打扰，西南朝向高层可眺望前海海景；U 型厨房布局，待客聚餐空间充足。
• 建面 148㎡大四房两厅三卫
• 约 5.2 米阔厅 + 30㎡星级主卧套间，弧形双飘窗拥有全景视野；独门前厅专属使用，改善大平层品质拉满。

重要警示

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