新乡胖东来撤店的过往历历在目，经验教训却没能传到许昌

编辑|大风

一家商超闭店，能让一座城市老百姓集体不舍，连当地领导都出面协调，这件事就真实发生在河南新乡。

十一年前，胖东来因为租金谈不拢准备撤店，市民签名请愿、商户联名挽留，可惜旧址合作最终没能谈成。

谁也没想到，这段足以写进行业案例的往事，时隔多年，又在许昌上演。

明明门店生意红火、年年盈利，却要选择关门停业，很多人会疑惑，有钱赚为什么非要放手？

新乡全城挽留，一场轰动全城的撤店风波

把时间拨回到2005年，胖东来正式进驻新乡平原路。

在胖东来到来之前，这片主干道商圈人气低迷，商场空置率很高，商业氛围死气沉沉，是房东主动希望胖东来过来盘活这片区域，双方签下十年租约，每年租金800万。

接下来的十年，胖东来投入资金改造商场硬件，坚持平价销售，把服务做到细致入微。原本冷冷清清的街道，慢慢变成新乡最热闹的核心商圈。

周边大大小小的商铺跟着沾光，人流量暴涨，租金、商铺价值同步往上走，上千家联营商户靠着胖东来带来的客流稳稳赚钱，整片街区的商业价值，很大程度是胖东来一点点做起来的。

转眼十年租约到期，局面发生反转。房东看到门店每年能有六七千万的利润，直接把年租金从800万抬到2400万，涨幅达到三倍，这个报价已经脱离当地正常的市场租金水平。

胖东来的模式有自己的底线，如果接受天价租金，出路只有两条：要么抬高商品售价，把成本转嫁到普通消费者身上；要么压缩员工薪资福利，砍掉各类便民服务，这两件事都是胖东来不愿意做的。

于东来没有反复讨价还价，直接做出决定，不再续租，准备关闭门店撤出新乡。

消息传开之后，整个新乡炸开了锅。老百姓很难接受陪伴自己多年的商超就要离开，不少市民自发来到商场，在留言板写下心里话，还有上万市民参与签名挽留。

一千四百多家联营商户递交倡议书，表示胖东来去哪里，自己就跟着去哪里。

事态持续发酵，惊动新乡市领导，公开表态，如果胖东来就此撤走，市委市政府和广大消费者都不答应，多次出面和物业方沟通协调。

即便全城上下都在努力挽留，原场地的谈判依旧没有达成共识。房东笃定胖东来深耕多年，舍不得经营多年的市场，一定会妥协让步。

可现实没有按照房东预想发展，老店还是迎来闭店。胖东来没有彻底离开新乡，在当地政府协助之下，另外寻得新场地重新开业。

而原来那栋大楼，失去胖东来这个流量核心之后，客流断崖式下跌，后续接手的商家苦苦支撑，最终停业。

商场大面积空置，租金大幅下跌，很长时间找不到合适的经营者，房东没能拿到预想中的高额收益，反而得不偿失。

这件事在当年，是非常典型的商业案例，本该给各地物业方敲响警钟，靠商家把地段做旺之后，一味坐地起价，最后很容易落得两败俱伤。

可问题来了，这么鲜活的前车之鉴，为什么还会有地方重蹈覆辙？

许昌老店宣布闭店，相似的矛盾再次上演

十一年过去，相似的剧本落到胖东来的大本营许昌。

2026年8月，于东来直播官宣，已经运营24年的胖东来生活广场，租约到期之后，12月底永久闭店，不再续租这处场地。

这家门店不是亏损倒闭，恰恰相反，它经营状态十分亮眼，全年销售额接近20亿，净利润能够突破一个亿。

可为什么一家盈利状况很好的门店，非要选择关门？

这栋建筑早年是轻纺城，经历多轮司法拍卖之后，产权被拆分到很多不同小业主手里，各家产权面积大小不一，不是统一归属单一房东。

早些年胖东来入驻的时候，需要和几十位产权人逐个签订租赁合同。

大部分业主的租金涨幅都在合理区间，但是有部分小业主，租约周期很短，到期之后就大幅抬高租金，报价远远超出当地商超的公允租金标准，破坏了整体的租赁公平。

于东来也提到，早在2015年，内部员工没有按照公司制度签订统一整体租约，分开签约埋下隐患，这件事也成为多年的心结。

有人会说，涨租属于市场行为，房东有权利提高租金。客观来讲，物业属于产权人，房东确实拥有调整租金的权利，但商业合作讲究双向平衡。

胖东来把这栋原本经营惨淡的商场，打磨成城市地标，二十四年持续投入运营，带动周边商圈繁荣。

可分散的产权，让胖东来没有办法达成统一的租赁条件，部分业主漫天要价，继续经营就要被迫接受失衡的租金条件，违背企业一直坚守的公平底线，权衡之后，胖东来选择放弃续租场地。

并且官方已经对外说明，生活广场所有员工不会因为闭店失业，全部调配到胖东来其他新店继续上岗，不会出现人员失业的情况。

商场内部的商户也表示，即便胖东来自身面临租金上涨压力，也没有跟着抬高场内商户的租金，尽可能保护合作商户的利益。

同样是商家把场地做火，同样是租金谈判谈崩，新乡的教训清清楚楚摆在眼前，为什么许昌这边还是走到闭店这一步？商业合作里面，到底该怎么平衡房东收益和经营者的生存空间？

跳出对错之争，读懂这件事背后的商业现实

网上讨论这件事的时候，很容易走向两个极端，一部分人一味指责房东唯利是图，另一部分人觉得胖东来过于任性，放着赚钱生意不做。

其实站在中立角度，双方都有自己的立场，很难简单用好坏去评判。

站在产权人的角度，房子是自己的资产，看到门店生意火爆，希望拿到更高租金，是很朴素的逐利想法。

尤其许昌生活广场很多是小业主，不少人手里就只有一小部分铺面，个人也会希望资产收益最大化，这是可以理解的现实诉求。

但商业有一个容易被忽略的逻辑：地段本身的价值，很多时候是靠入驻商家一点点养出来的，不是楼房本身天生值钱。

新乡平原路的旧址就是最好的例子，楼房还是那栋楼房，地段没有发生改变，胖东来撤走之后，商圈光环直接褪去，空置、租金下跌接踵而至。

物业的价值，不光是钢筋水泥，更离不开优质商家带来的客流、人气和口碑。

如果只盯着眼前短期高额租金，透支长期合作，最后很可能房子租不出去，收益反而不如稳定合理的长期合作。

站在胖东来这边，放弃年利润过亿的门店，也是一个需要巨大魄力的选择。胖东来账上现金流充足，没有负债，客观经济条件上，它有能力硬扛下高额租金。

但它的经营逻辑，不只是追求利润最大化。一旦妥协接受不合理租金，就要牺牲商品价格、员工福利、便民服务，等于推翻自己多年的经营原则。

于东来多次公开表达，企业要坚守公平正义，赚钱很重要，但不能丢掉底线，所以宁愿关掉赚钱门店，也不愿意妥协退让。

现实难点就在于分散产权。如果是单一产权方，双方可以坐下来谈长期稳定的租金涨幅，达成共赢。

可几十位小业主，每个人诉求不一样，很难形成统一意见，谈判的难度成倍增加。

这也是胖东来近些年，大力布局自有物业的重要原因，自己持有房产，就不用再受租约谈判的束缚，不用再面临类似的被动局面。

这件事给整个实体零售行业也留下思考。房东和商户，从来不是一锤子买卖的博弈，而是互相成就的关系。

商户依靠场地做生意，房东依靠商户盘活物业。只看重短期收益，透支合作基础，最后往往是双输。新乡的过往已经验证过这个道理，只是现实当中，依旧有不少人很难看透这一层。

结尾

新乡的全城挽留，许昌的老店闭店，两件事串联在一起，不只是胖东来一家企业的故事，更是实体商业一面镜子。

房东想要资产保值增值，商家想要稳定经营，二者本可以找到平衡点。追逐利益无可厚非，但长远的商业，从来不是竭泽而渔。

希望新乡的前车之鉴，能够给更多物业经营者带去启发，互相体谅，才能实现长久共赢。

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