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一、 项目基础概况

1. 项目位置：珠海市香洲区九洲大道西1088号（九洲大道与迎宾大道黄金十字交汇处，拱北兰埔板块）。
2. 开发商：珠海保利房地产开发有限公司（保利达集团，上市港企）。
3. 项目规模：总建面约26万㎡，总占地约3.84万㎡，规划5栋高层塔楼（2栋精品公寓、3栋品质办公）及3.4万㎡主题商业街。
4. 规划指标：容积率5.17，绿化率20%，地下车位1200个（车位配比约1:0.99），全地下人车分流，预留新能源充电桩接口。
5. 产权与交付：全系40年商业产权（公寓/写字楼/商铺统一商办属性，非住宅，不可落户）；2024年9月开盘，预计2026年6月精装交付（准现房）。
6. 物业管理：珠海宜康居物业（公寓物业费6元/㎡/月，沿街商铺25元/㎡/月），提供24小时智能门禁、全域监控、安保巡逻及保洁服务。

二、 小区规划与产品介绍

1. 产品业态：涵盖海澳湾（40年酒店式公寓）、甲级写字楼、沿街商铺，以及自持的玖洲荟主题商业街。
2. 公寓产品（海澳湾）：主推建面约38㎡的1室1厅（可变2.5房）跃式公寓，层高3.9米，精装交付（厨卫全套品牌、全景落地窗），总价约125-128万/套，适合港澳通勤、轻资产投资及自住。
3. 写字楼产品：建面约149㎡的大开间办公，可拆分，适合跨境电商、港澳贸易公司、小型公司办公。
4. 商铺产品：建面约30-70㎡的临街首层铺位，层高4.5米，预留烟道（具备全餐饮功能），总价150万起，依托公寓住户与口岸游客双重客流。

三、 小区内部配套

1. 商业配套：自带约3.4万㎡玖洲荟潮流商业街（mall+24小时开放式街区），已签约麦当劳、蔡澜、小米、魅KTV、中影星汇影城、鹏泰超市等品牌，实现餐饮、零售、娱乐、购物一站式体验。
2. 休闲配套：内部打造约3000㎡浪花主题休闲走廊、分龄休闲区、空中观景平台，满足业主休闲与景观需求。
3. 办公配套：写字楼部分配套共享会议室、商务大堂、快递驿站，满足企业办公需求。
4. 酒店配套：部分公寓（海澳湾）引入温德姆集团旗下的华美达酒店，提供专业托管服务，支持业主委托运营。

四、 周边配套与区位优势

1. 交通配套（核心优势）：项目为广州地铁18号线（南中珠城际）上盖（规划中，九洲大道站），未来通车后直达广州；距离拱北口岸、青茂口岸约1公里，距离港珠澳大桥约3公里，10分钟直达澳门；周边有九洲大道、迎宾大道双中轴，公交站点密集，自驾可快速接驳珠三角环线。
2. 商业配套：1公里范围内覆盖玖洲道、富华里、摩尔广场等成熟商圈，周边五星级酒店集群（洲际、铂尔曼）林立，商旅氛围浓厚。
3. 教育配套：3公里范围内覆盖九洲小学、金钟小学、圆明小学、拱北小学、拱北中学等，但需注意项目为40年商办，无学区入学资格。
4. 医疗配套：2公里范围内为香洲区第二人民医院（二甲），3公里为珠海中西医结合医院，小区沿街有连锁药店，基础医疗便捷。
5. 生态配套：步行600米为板樟山森林公园，1公里为圆明新园（4A景区）和将军山公园，高层可远眺澳门城市景观，生态与休闲资源丰富。

五、 项目核心亮点

1. 口岸枢纽资产：雄踞拱北口岸、青茂口岸、港珠澳大桥三大口岸辐射圈，承接港澳及全国庞大客流，租赁与投资需求旺盛。
2. 高拓展户型：3.9米跃式层高设计，同等面积多出一层使用空间，可自住、可办公、可分租，空间利用率高，出租竞争力强。
3. 商业流量赋能：自持大型商业综合体，品牌商业自带稳定人流，无需依赖周边零散底商，商业街与公寓形成良好的客流互哺。
4. 轨道上盖潜力：南中珠城际上盖规划，未来轨交通车将极大提升区域通勤价值与资产升值空间。
5. 精装准现房：全屋品牌精装，楼栋、户型、采光、商业实景可实地查看，降低远期规划不确定性，即买即住或即租。

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玖洲荟官方服务网页公示（2026年8月最新更新）
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