信托资本入局，缦合北京二期重启

中信信托的入局，意在建立一道风险隔离墙。

中房报记者 彭红侠 | 北京报道

北京东四环又一顶豪项目走到台前。

8月19日，北京市规自委朝阳分局公示将台乡新京润项目规划方案。市场普遍将其视作缦合北京二期。

该项目原由合生创展通过旗下香港吉润置业全资持有。2026年3月23日，项目公司股权生变，中信信托有限责任公司100%接盘。

董事层同步洗牌。杨良军、蒋超退出，宋进义、马晓骉新晋董事，乔鸿飞出任董事长、总经理兼财务负责人。中信信托入局后，参照融创壹号院模式做资金封闭运行，意在隔离合生系债务风险，保障项目交付安全。

规综方案早在2025年9月便首次公示，按惯例反馈意见采信应在1至3个月内完成，实际却拖了近11个月。除了建筑高度、配建设施等涉及项目规划本身的问题外，主要问题卡在第八条反馈意见，京润公司对新京润项目用地权属提出异议。

两家公司名字相近却并非一家，京润开发京润水上花园，新京润开发缦合北京，二者因地块历史遗留权属问题纠缠多年。直至朝阳法院一审及北京四中院二审终审判决驳回异议，这份拖了11个月的规综方案反馈意见采信通告才发布，规划方案随之揭开面纱。

01 硬改斜角地块

项目位于东四环北路以南、霄云路以东，总建筑面积约39.2万平方米，地上建筑面积约22.42万平方米，容积率2.23，限高80米。

规划16栋20至22层高层住宅，共618户，户均面积约360平方米，配建1887个机动车位，每户平均3个车位。

缦合北京二期规划图

地块呈南北狭长，且带约45°斜角的异形格局，规划方案并未顺应地块斜角排布，而是将所有16栋住宅楼统一调整为正南正北朝向、围合式布局。这一设计牺牲了部分土地利用效率，核心目的在于最大化拉开楼间距，保证每一户的南向面宽与采光时长。

一条南北向街坊路贯穿社区，于中部与一条东西向街坊路交会，将小区切分为南北两区。北区9栋住宅，南区7栋。街坊路同时兼做消防通道，几处扑救登高场地沿街布置，人行主入口与车库出入口均设在街坊路一侧，以此实现人车分流与消防规范的硬性平衡。

景观层面，方案在中央多处设置下沉庭院，串成一条贯穿南北的中央景轴，北区布局6处、南区布局1处中心下沉庭院。

配套方面，北区东北角布置一栋3层配套楼，含社区管理、卫生服务站、养老及助残服务用房，合计约1670平方米；托老所单独占地约800平方米。项目西北方向另配建一所幼儿园，占地约8800平方米。

结合公示图纸与业内推演，主力户型预计落在280~300平方米三至四居大平层，约占总量六成；进阶款保留580平方米大平层；楼王可能设计780~900平方米一层一户定制平层，也有可能开发高层复式产品。

缦合北京二期外立面

外立面延续香槟金铝板与玻璃幕墙体系，但摒弃了一期标志性的塔尖锐角造型，转向更克制的隐奢风格。

02 中信信托接管

规划方案亮相的同时，操盘主体与开发背景也浮出水面。

缦合北京是合生创展联手世界顶级奢华酒店品牌安缦，打造的新一代豪宅标杆。整个项目规划总建面约94.6万平方米。项目分两期开发，缦合北京一期建面约20万平方米，规划9栋29至31层住宅；本次公示的二期建面约39.2万平方米，规划16栋20~22层高层住宅，共计618户。一二期合计逾千套，共同构成东四环难得的成片顶豪住区。

2025年7月，新京润公司累计欠税约2.17亿元；同年9月，涉诉案件激增至200余起，被执行金额超过9.6亿元。直接后果是，一期2号楼在2025年8月领证仅半月后，便有53套房源显示不可售，被锁房源随后扩大至96套，涉及货值约60亿元。

2026年3月23日，项目公司股权结构发生根本变动。中信信托有限责任公司实现100%持股，杨良军、蒋超退出董事层，宋进义、马晓骉新晋董事，乔鸿飞出任董事长、总经理兼财务负责人。

在分析人士看来，中信信托的入局，意在建立一道风险隔离墙。通过设立销售回款封闭监管账户，优先保障工程款及工资支付，确保二期预售资金专款专用，不再受困于前期债务纠纷。这种架构下，中信信托作为优先级资金方，掌握资产处置权与销售定价权，合生创展则退居为劣后角色。央企信托的信用背书，让项目交付的安全边际得以拓展。

缦合北京二期入市，将在一定程度上改写东四环顶豪板块的供需格局。缦合北京一期2号楼2025年8月取证，备案参考价约12万元/平方米，累计网签均价约11.73万元/平方米，为二期定价提供了锚点。业内普遍预判，二期取证价将在12万~15万元/平方米，280平方米门槛户型总价约3360万元起。

与传统房企追求利润最大化不同，中信信托作为金融机构，对资金周转效率有着刚性诉求。当前朝阳东四环已呈红海之势，中海酒仙桥、广渠路两地王，叠加太阳宫宸园139、懋源騴橒臺及即将供应的将台629地块，存量与增量供应交织。缦合北京二期618套大平层加入，将进一步稀释板块稀缺性，使东四环豪宅厮杀更为激烈。