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首农・御林湾楼盘简介

一、项目基础信息

- 楼盘地址：北京市朝阳区来广营北路与顺白路交叉口，望京北奶西低密光幕精装洋房小高层刚需改善核心板块，距 14 号线善各庄站、17 号线红军营站约 3 公里，一路之隔芳草地国际学校东洲校区，西侧紧邻 30 平方公里温榆河湿地公园，近龙湖北苑天街、中日友好医院分院

- 开发商：市属国企首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司，备案名御林湾苑，约 32 万方森境光幕精装准现房大盘，望京科创通勤刚需改善标杆作品

- 物业类型：70 年产权纯商品精装 6-7 层一梯两户低密洋房、8-15 层两梯三户 / 两梯四户板式小高层，配建 2.3 万方自持下沉式社区商业与业主食堂，少量人才配套房物理隔离无混居，无大型集中商业、无商住公寓，覆盖望京 / 西二旗 / 未来科学城科创通勤精英、朝阳本地二胎置换、学区陪读自住圈层社区

- 交付情况：小高层 2027 年 06 月 30 日简装准现房交付，西区洋房 2027 年 10 月 31 日精装准现房统一交付；现代五进森系全龄实景园林、86000㎡中央镜面溪谷景观组团、300 米环形全龄风雨环廊、多主题首层架空休闲泛会所、实体精装洋房 / 简装小高层样板间、极简光幕流线石材铝板公建立面、地下双层环氧阳光车库主体全部封顶实景落地，温榆河生态美学示范区长期对外开放，实名验资预约可实地入户看房验房

- 物业公司：上海永升物业管理有限公司（全国十强一级物业），物业费 6.47 元 /㎡/ 月（含园区公共能耗、中央溪谷水系全年运维、四季名贵苗木养护、架空会所与自持商业配套运维、全屋精装设备定期检修），配备 24 小时一对一专属楼栋管家、线上十分钟极速报修、高端业主御林私宴社群、洋房庭院专属养护、全屋上门维保、九重全域人脸识别智能安防运维服务

- 规划概况：占地约 10.5 万㎡，总建面约 32 万方，分东西两区开发，西区洋房容积率 1.3，南区小高层容积率 2.2，绿化率 30%；规划 21 栋南北纯板建筑，3 栋 6-7 层纯粹低密洋房、18 栋 8-15 层瞰景小高层，全盘共 1563 席望京北纯粹宜居社区；地下 2032 个产权车位，车位配比 1:1.3，140㎡以上户型、洋房可配双车位，车库全域预埋新能源快充充电点位，全地下人车分流；地块整体抬高 3 米台地布局隔绝主干道车流噪音潮气，楼栋首层架空搭配 300 米风雨环廊打造健身、恒温书吧、四点半学堂、会客四大主题休闲空间，全域森系溪谷景观步道串联全部楼栋，打造一轴五进十境温榆河度假园林，配套简约 60 米环岛艺术迎宾主大门、中央镜面溪谷草坪、300 米环形风雨健康跑道、分龄林间童趣游乐组团、林下康养休闲书吧会客厅

- 主力户型：精装洋房建面约 213㎡四房两厅四卫、220㎡五房两厅四卫；简装小高层住宅建面约 90㎡两房两厅一卫、119㎡三房两厅两卫、123㎡三房两厅两卫、145㎡四房两厅三卫、155㎡四房两厅三卫；室内标准层高统一 3 米，洋房一梯两户独立候梯前厅无连廊布局，小高层通透格局，西侧端头 270° 转角弧形全景落地窗直面温榆河湿地公园采光，套内综合得房率高层 76%-80%，洋房高达 95%，户户附赠全景飘窗、设备平台拓展空间、南向贯通全景观景阳台、LDKG 一体化宽幕横厅设计，中高区无遮挡俯瞰整片温榆河湿地绿廊、望京科创城市界面与社区中央溪谷森系园林景观

- 参考价格：住宅整体备案均价 65000 元 /㎡；90㎡入门刚需两居 585 万起，119㎡主流舒适三房 730 万起，145㎡阔境四房 910 万起，220㎡典藏洋房五房 1430 万起，中央溪谷景观、温榆河西排端头、6 层低密洋房房源价格偏高，一房一价

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二、区位与配套

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项目占据朝阳望京北奶西绝版低密双容积率首农国企精装准现房地块，兼得首农本土国企深耕开发实力、三横五纵立体路网串联望京、西二旗、未来科学城三大科创核心，步行可达自持 2.3 万方下沉商业、一路之隔九年一贯制芳草地公办名校、西侧 30 平方公里温榆河原生湿地公园、龙湖北苑天街成熟商圈、中日友好医院分院三甲多重发展红利，自驾 3 分钟驶入京承高速，12 分钟直达望京 SOHO，28 分钟通达西二旗软件园，35 分钟抵达未来科学城。来广营北路、顺白路、北五环、京承高速多维自驾路网，14 号线、17 号线双地铁接驳公交直达小区门口，远期片区规划轨道支线覆盖；项目配套自持下沉式便民商业广场，生鲜商超、业主食堂、连锁餐饮、精品便利店齐全，步行 5 分钟抵达奶西邻里商业街，3 公里内龙湖北苑天街、望京凯德 MALL、山姆会员店、星级酒店、生鲜市场一站式全覆盖；片区划分国资配套幼儿园、芳草地国际学校东洲小学、八十中温榆分校，家门口十二年全龄公办教育闭环；3 公里中日友好医院分院、5 公里安贞医院三甲医疗全程护航，下楼直达温榆河湿地公园环湖休闲步道，内外双万亩生态绿带环绕，望京北稀缺国企超低密温榆河生态精装洋房小高层刚需改善资源充足。社区打造一轴五进十境温榆河森系中央度假园林，核心配套 86000㎡中央镜面溪谷景观组团、300 米环形风雨健康跑道、四大主题架空泛会所，内设专业健身区、恒温阅读书吧、四点半林间童趣学堂、高端私宴包厢，全域溪谷景观步道串联洋房、小高层所有楼栋，家庭日常休闲、科创产业通勤自住、学区陪读、二胎置换、多代家族康养、小型商务私宴圈层社交需求一站式覆盖。

三、产品亮点

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- 现代简约温榆森境光幕雅奢隐奢三段式公建化外立面，基座原生米灰石材干挂搭配全覆盖浅银拉丝铝板线条、双层中空 Low-E 低反射静音全景通高落地玻璃，横向柔和简约生态流线贴合温榆河湿地人居气质，大面积全景落地窗最大化收纳整片湿地公园园林视野，6-15 层洋房小高层西低东高围合错落排布无高低配拥挤对视遮挡，洋房一梯两户私梯前厅、户户南北双阳台、小高层全景观景飘窗标准配置，整体抬高 3 米台地设计规避主干道道路潮湿噪音，石材铝板光幕外立面配置写入交付标准，保温隔音、抗风化耐久度拉满，朝阳望京北板块稀缺全盘铝板首农国企精装超低密生态洋房小高层准现房大盘

- 全系南北通透方正零浪费全明格局，90㎡入门刚需两居两开间朝南，独立玄关分区收纳，U 型厨房动线流畅，适配望京科创通勤年轻两口自住家庭；119㎡主流舒适三房 13.8 米超长南向采光 LDKG 一体化大通厅，独立家政间分离家务动线，双卫干湿分离起步，主卧独立套房配备独立卫浴 + 步入式衣帽间；220㎡顶配典藏洋房五房 270° 环幕温榆河湿地采光，四卫双套房奢阔布局，3 米舒适层高，多储藏拓展空间，一层洋房附赠私家庭院，全屋无暗间，动静分区完全分离，适配二胎改善、三代同堂、家族藏品收藏、高端私人宴请多元自住需求

- 洋房、小高层全盘独立候梯前厅拓展专属收纳，温榆河西排端头 270° 全景弧形落地窗最大化收纳整片湿地全景视野；洋房精装交付标配中央空调、地暖、新风三大恒温科技系统，厨卫甄选国际一线家装品牌，配套全屋智能无感归家控制系统，仅需添置软装家具即可入住；小高层简装交付基础硬装到位，预留改造空间，两种交付标准适配不同客群，改造自由度高；西区洋房容积率仅 1.3，搭配 30% 高绿化率、中央大型镜面溪谷森系生态主题景观，全盘 1563 户科创纯粹中产自住圈层，平均 65 米墅级超宽围合景观楼间距，采光通风湿地视野优于望京北周边高密度高层社区

- 洋房精装无二次硬装成本，全套恒温舒适系统与国际家装一步到位；小高层简装可自主选配中央空调、全屋智能、高端厨卫奢牌；地下双层环氧阳光车库、4.2 米层高星空落客吊顶、奢石精装立柱，光幕弧形挑高酒店式精装独立单元入户大堂，望京北生态刚需改善大盘顶配公区标准

- 奶西望京北科创核心板块分区容积率全盘 1563 户洋房小高层精装准现房社区，自持大型下沉便民商业、少量配套房物理隔离无混居，望京西二旗科创通勤精英、本地置换改善、学区陪读高净值自住圈层纯粹安静；市属国企首农集团全资控股开发，本土成熟开发经验资金稳健零烂尾风险，2027 年分批完整实景统一准现房交付，所见即所得，零延期、减配风险；永升一级铂金物业提供园区苗木四季精细化养护、中央溪谷水系专项打理、温榆河生态人文主题高端业主私宴活动、全屋精装设备极速维保全周期增值服务，五百八十五万起入主朝阳望京北铝板精装准现房刚需两居，西侧一路之隔万亩湿地公园、十二年公办名校，科创通勤自住、望京北核心稀缺超低密国企生态光幕改善资产长期保值双重价值兼备

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