当年夸下的海口，是时候检验一下了

2017年12月7日，一家房企的董事长在媒体交流会上，对着一群记者说：

以后谁再说我们是开发商，我就跟谁急。

这家开发商以行业研究闻名，在2014年，他们把城市配套服务商这几个字，写进公司官方介绍、年报，成为集团正式战略口号。

那年，很多开发商似乎预见到了什么，纷纷想和住宅开发商这个身份撇清关系。大家提出的口号各有特色，生活方式服务商、生活综合服务商、城市生活服务商，不一而足。

对这种转型现象，心直口快的融创中国董事长孙宏斌很是不解：太扯了，什么白银时代，现在是钻石时代。

一眨眼，距开发商们那次集体夸海口，已经过去12年了。

这几天，又到了发布半年报的时节。在78家披露中期业绩预告的A股上市公司中，57家房企归母净利润预计亏损，占比超过七成。想象一下：

在一个8.39万亿的市场，企业能盈利，竟然已经成了小概率事件。

A股地产板块中亏损规模最高的，是万科。上半年预计归母净利润为-150亿元至-120亿元，上年同期亏损规模为119.47亿元。亏损的主要原因，是房地产开发项目结算规模显著下降，、新增计提资产减值，以及部分经营性业务以及非主业财务投资亏损。

其实，看完万科的解释，其他亏损房企的财报就不用看了，这几个原因，是亏损房企普遍存在的：

历史，是最沉重的负担。

当年拿下的高价地块，变成了滞销的库存，房价一跌再跌，会计师们就不得不一而再，再而三地计提资产减值。昔日的宝贝疙瘩，就成了卖不出去的存货。

不仅是万科，华侨城A、华发股份、首开股份、信达地产等国企，无一例外，全都亏损了。在一个持续下行的市场里，国企的融资优势，已经无法对冲资产减值和毛利率崩塌的损失。

在这些国有房企中，比较有意思的是中交发展。他们以前的名字叫中交地产，经常关注土楼研究所的朋友应该知道，在中交体系内，这家公司虽是嫡系部队，市场表现却一塌糊涂。

但今年上半年，他们实现扣非净利润1708万元,上年同期为亏损11.87亿元，已经成功扭亏为盈。

原因就是，他们将全部房地产开发业务置出给控股股东中交房地产集团，彻底告别重资产开发模式，全面转向了轻资产城市运营。

效果竟然如此鲜明，出乎了很多人的意料。

简单盘点房企们上半年的表现，我们就能看出，房企的自我救赎，大概有三条路径：

开发风险出清、经营性业务现金流、债务安全。

同时在这三条路径上取得进展的，是龙湖。他们上半年归属于股东净利润，预计介于18.0亿元至20.0亿元。

我们都知道，龙湖有运营板块，有服务板块，如果剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动等影响后，龙湖的核心权益后利润预计介于0.5亿元至1.0亿元。

也就是说，龙湖在近八成房企亏损的背景下仍能艰难地实现正向盈利，很大程度上得益于其运营及服务业务的增长。

去年的权益销售额排行榜上，龙湖的排名是第15名。但如果按照净利润口径再排一个榜单，房企的座次恐怕要大洗牌了。

排名

企业名称

2026年上半年净利润

（归母净利润）

1

中海地产

暂未公布

2

保利发展

19.28亿元

3

华润置地

暂未公布

4

招商蛇口

5亿元 ~ 6亿元

5

绿城中国

0.5亿元 ~ 1亿元

6

万科

亏损120亿元 ~ 150亿元

7

建发房产

暂未公布

8

中国金茂

暂未公布

9

越秀地产

0.5亿元 ~ 1.0亿元

10

绿地控股

亏损3亿元 ~ 4亿元

11

中国铁建

暂未公布

12

华发股份

亏损30亿元 ~ 40亿元

13

滨江集团

暂未公布

14

中建东孚

暂未公布

15

龙湖集团

18亿元~20亿元

企业序号排名采用中指研究院公布的2025年房企权益销售额排行榜；净利润统一采用2016年上半年业绩预告数据。

一家房地产公司，如果90%以上的利润是来自非住宅开发业务，那它还是一家房地产公司吗？

适合说这话的，是对中国房企一向比较比较苛刻的评级机构。

近期，惠誉调整了对龙湖集团的评级方法论，从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产REIT方法论。

根据惠誉的评级框架，中国开发商方法论的评估重点是土地储备规模、去化速度、资产流动性、偿债能力等。而亚太房地产REIT方法论吗，关注的则是资产的租金收入稳定性、出租率、租约期限、经常性EBITDA的利息覆盖倍数等。

在惠誉看来，龙湖的业务结构已经发生了质变：转向运营型业务为主，而不是住宅开发，因此不宜再将其视作一家开发商。

在房企最头疼的化债问题上，龙湖已将2026年到期的境内信用债全部偿清，境内信用债仅余2027年到期的8亿元。

2018年，随着房企纷纷提出转型战略，龙湖也在这年将企业名称由龙湖地产，更改为龙湖集团。这是大家关注到的，很多人没有关注到，或者已经忘记的是：

龙湖打造的第一座天街，2003年就已经开业。

2018年那次更名时，他们在转型这条道路上，已经默默努力了15年。

种一棵树最好的时间是十年前，其次才是现在。回想开发商们当年喊出的口号，当他们开始考虑要不要种树的时候，别人家的树，已经亭亭如盖了。