北京土拍48小时：底价零溢价 vs 130轮抢出97.6亿地王

8月的北京土地市场，上演了一出让人直呼“看不懂”的戏码。

就在8月11日，两宗涉宅用地双双以底价成交，一分钱溢价都没有，现场平静得像是在开一场普通的招标会。可仅仅过了一天，8月12日，海淀四季青地块却杀出一场130轮的激烈竞价，最终以97.61亿元的天价成交，一举拿下2026年北京总价与单价“双料地王”。

冰与火，冷静与狂热，在短短48小时内无缝切换。这到底是怎么回事？

01先看冷静：两宗地，都是“底价”成交

8月11日，北京出让了两宗涉宅用地，一宗在房山，一宗在顺义。最终的成交结果可以用一句话概括：一分不多，一分不少，底价拿走。

房山区良乡大学城主园区的那块地，由电建地产以9.56亿元底价竞得，成交楼面价13371元/平方米。这块地紧邻地铁房山线良乡大学城站，距离不到200米，位置其实不算差。但地块附带约1.5万平方米的商业配套，还需要同步落实轨道微中心一体化建设，开发复杂度不低。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析说，板块内新房均价多在3.2万到3.6万元/平方米，4.5万元/平方米以上的改善客群容量有限，加上房山区整体库存偏高，出清周期约28个月，去化压力不可忽视。

顺义那块地更安静。北京银盛泛美以7.07亿元底价拿下顺义马头庄村地块，成交楼面价22313元/平方米。这家公司背景有点意思——银盛集团是一家辽宁的水泥企业，2026年6月才为进京拿地专门设立了这家公司，首次进京就拿地，也算是“跨界选手”了。而且据消息称，未来这个项目很可能引入龙湖龙智造负责代建代销。说白了，土地市场已经出现了一种“新玩法”：有资金的企业拿地，有能力的房企做代建，各取所需。

两宗地，一天之内，16.63亿元，溢价率均为0.00%。

这不是偶然，而是市场对“价格边界”形成的一种共识。开发商算过账之后，觉得这块地就值这个价，多一分都不愿意加。

02再看狂热：海淀地块凭什么成了“地王”？

8月12日的画风，完全变了。

海淀四季青地块一登场，就自带“地王”光环。这块地的挂牌起始价高达85.55亿元——还没开拍，就已经锁定了2026年北京的总价地王。最终，中国金茂经过130轮激烈竞价，以97.61亿元将这块地收入囊中，溢价率14.1%，成交楼面价约8.8万元/平方米。

总价地王，单价地王，双料加身。

为什么这块地能引发如此激烈的争夺？原因其实不复杂：稀缺，太稀缺了。

海淀区上一次推出商品住宅用地，还是八个多月前的事。四季青这块地，位于西四环到五环之间，紧邻地铁12号线四季青桥站，周边有麦德龙、金四季购物中心等商业配套，还有西冉城市生态公园。而且住宅部分的容积率只有1.6，限高25米，产品基本锁定为洋房。在寸土寸金的海淀核心区，这样一块低密度的优质宅地，简直像大熊猫一样珍贵。

光是17.11亿元的竞拍保证金，就已经把中小企业挡在了门外。但即便如此，中国金茂、保利发展、中海北京、招商蛇口，以及华润置地加越秀地产的联合体，依然悉数到场。竞价到96亿左右时，金茂突然杀入战局，与华润置地加越秀地产联合体展开了巅峰对决。

顺便说一句，同一天石景山苹果园地块的竞价更是超过了200轮，招商蛇口以15.04亿元拿下，溢价率23.5%。石景山刘娘府地块则由中海新城以25亿元底价摘得。8月12日这一天，北京三宗宅地总成交额达到137.65亿元。

03看似矛盾，其实是一回事

两天之内，一边是“零溢价”的冷静，一边是“抢地王”的狂热。这看起来像是两个完全不同的市场，但其实背后遵循的是同一个逻辑——资金在拼命寻找“确定性”。

房山和顺义地块的底价成交，对应的是“稳妥”的片区开发逻辑。开发商不是不想在这些地方赚钱，而是算过账之后发现，以当前的市场环境和去化速度，底价拿地已经是合理的风险边界。房山板块出清周期28个月，意味着即使现在拿地，把房子盖好卖掉，也需要两年多的时间。在这个周期里，市场会发生什么变化，谁也不能打包票。所以，底价拿地，就是最理性的选择。

而海淀四季青地块的高溢价成交，对应的是“稀缺”的核心资产逻辑。在核心城区土地供应持续收紧的背景下，海淀区这种位置、这种低密度、这种配套的地块，几乎是“卖一块少一块”。开发商愿意为它加价，是因为它代表了确定性极高的未来收益。业内预计，这块地未来的售价12万元/平方米可能只是底线。

说白了，开发商在算一笔账：在确定性高的地方，可以“赌一把”；在确定性不够的地方，就“按价格表买”。只是区域不同，算账的结果不同罢了。

04接下来，土拍会怎么走？

两天的土拍结果，其实给市场传递了几个信号。

第一，核心区地块的稀缺性会进一步推高溢价。 从7月朝阳酒仙桥地块254轮竞价、8月广渠路地块191轮竞价，到这次四季青地块130轮竞价，今年北京核心区的优质地块，几乎每一块都引发了激烈争夺。“缩量提质”的供地策略，让核心资产变得更加抢手。

第二，非核心区地块将维持“零溢价”或低溢价。 房山、顺义这类板块，靠的是长线规划和配套兑现来吸引开发商。从这次房山地块绑定商业、落实轨道微中心一体化建设的要求来看，政府在出让这类地块时，已经不是在简单地“卖地”，而是在推动片区整体开发。开发商愿意接，也是看中了长线价值。

第三，代建、合作开发等模式会更普遍。 顺义地块引入龙湖龙智造代建代销，就是一个典型的“稳中求进”策略。资金方负责出钱，品牌房企负责操盘，各取所长，风险共担。这种模式未来可能会成为非核心区地块的主流玩法。

土拍是市场的“晴雨表”，但不是最终答案。管它是“冷静”还是“狂热”，都得看项目落地之后，能不能真正打动买房人。毕竟，房子造出来，最终还是要有人住进去的。

你觉得，接下来北京土拍，“冰”会融化，还是“火”会熄灭？