非住宅物业的“懂行”时代：金茂服务用两个标杆项目划定新坐标

2023-2025年期间，金茂服务在北京非住宅领域完成两场重要落子：广联达北京总部项目与天津明辉商业中心项目相继启动运营。

前者是科技企业总部对服务连续性与管理精度的极致要求，后者是国央企与金融机构高度集聚对安全保密与高端商务形象的刚性需求。两个项目，不同业态，检验的却是同一种能力——一家物业服务企业对客户业务的理解深度。

而金茂服务在这两个非住项目上的实践也清晰指向了一个更加本质的问题：当行业竞争从价格战转向价值战，一家物业服务企业能为企业客户提供的最大价值究竟是什么？

从单一物管到分层定制，两个项目验证同一种能力

广联达项目与明辉商业中心，是金茂服务在北京中心城市打造的两大非住宅标杆。两者服务模式不同，却遵循相同的价值逻辑。

广联达北京总部管理面积4.12万平方米，2025年12月正式运营，是典型的IFM综合设施管理项目。作为数字建筑领域的头部企业，广联达对服务连续性、安全性和管理精度要求极高。2026年3月，金茂服务本部与区域团队联合走场，围绕HSE、秩序、环境、客服、工程5个条线输出50项整改提升事项，目前已全部完成整改闭环。同月，项目团队赴上海金茂大厦、上海IFC、北京锦什坊街35号（仲量联行服务）等一线城市甲级写字楼对标学习，针对性的将设备房标准化建设经验带回广联达——10个重点机房采用“样板先行、全面复制”策略推进，预计年内完成全量打造。

“我们当时特意为广联达做了一次现场痛点分析，涉及四条服务线和HSE，这个在后续述标中很加分。”项目负责人回忆。目前，由于针对性的服务方式双方合作已从北京拓展至广州。

如果说广联达检验的是金茂服务在IFM领域的定制化交付与体系化输出能力，那么明辉商业中心则是在PM框架下，对服务深度的极致考验。北塔整栋租赁给银行机构，南塔共入驻11家客户，其中国央企占比91%，世界500强及其子公司占比82%，涵盖房地产开发、能源、金融等领域。这样的客群结构在天津写字楼市场中极为罕见，物业服务同时需要匹配头部国央企与金融机构的严苛标准。

面对多重甲方需求，金茂服务构建了“客户-用户-访客”三层服务圈层。针对楼内客户，配备专属客服对接报修与接待；针对企业员工，在卫生间设置便民用品、大堂配备便民服务箱；针对访客，完成闸机智能化升级，实现二维码预约通行，大幅压缩了访客登记与等待的时间成本。空调远程控制系统在征询客户需求后提前调节办公室温度，解决了玻璃幕墙楼宇夏季高温痛点。

两个项目，一个以针对性定制化取胜，一个以服务深度见长——共同证明的是金茂服务在非住宅领域的能力宽度和长久思考。

行业分水岭，从“老三样”到“懂行人”

当前，物业管理行业正在经历一场价值重构。过去很长一段时间，企业对物业管理的理解停留在保安、保洁、维修的“老三样”。

这种认知将物业服务推向了成本竞争的泥潭——谁报价低，谁就能拿到合同。但这一逻辑正在被打破。头部企业的组织效率革命已进入深水区，当研发、生产、销售等核心环节的增效空间被充分挖掘后，企业开始将目光转向“非核心但不可或缺”的后勤体系：行政琐事是否消耗了过多人力？多职场管理为何总在重复建设？员工体验的短板是否正在影响人才留存？

与此同时，服务商的竞争格局也在分化。单纯依靠低价获取项目的模式难以为继，行业开始出现“懂行”与“不懂行”的分水岭。真正理解客户业务逻辑、能够将设施管理能力转化为客户竞争力的服务商，正在重新定义这一领域的价值坐标系。

理解趋势是一回事，把趋势落地为可感知的服务是另一回事。在广联达，项目团队注意到研发人员久坐办公、办公空间相对密集的特点，主动调整了保洁频次与清洁工具配置，并建立办公室巡检机制——每日早值时段对办公室的绿植、设施、物资进行专项检查。“我们各个条线给予了广联达行政很大的支持。”项目负责人说。这些并非合同约定的标准动作，而是基于对“科技企业研发人群办公敏感点”的深度理解。

广联达与金茂服务联合项目团队的努力，也获得了来自行业维度的认可。2025年，该团队凭借在后勤服务领域的精细化运营与创新实践，荣获由IFM行政后勤产业研究院颁发的2025年度企业行政成就奖后勤服务组优秀奖。这一奖项聚焦于企业行政与后勤服务领域，旨在发掘并表彰真正解决企业行政痛点的标杆案例。广联达项目的获奖，恰好说明当物业服务从“基础保障”走向“价值创造”，它带来的改变是客户有感、行业可见的。

（2025年度企业行政成就奖后勤服务组优秀奖）

在明辉商业中心，同样的服务逻辑体现得更为明显。每当有客户看房，项目团队都抽调人员紧急清理，保证空置楼层保持干净整洁，及时清运。今年6月，项目团队主动协调施工方资源，对所有空置楼层进行集中清理，完成电梯厅深度保洁，还在办公区入口铺设了除尘贴，打造出“标准化空置楼层”，获得了甲方的充分认可。

这种“前置服务”能力，已嵌入金茂服务的体系化运作。在广联达，项目团队迭代更新了100余项SOP文件；在明辉，团队建立三级会议机制、全员谈心谈话、跨岗位协同对接等标准化动作。这些经验并非停留在单个项目，而是通过金茂服务三级联动机制，形成可复制的管理资产。

商务接待是前置服务的另一体现。明辉项目制定了覆盖从车辆入园到离园全过程的标准化接待流程——提前规划车辆动线、沿途配置秩序引导、客服同步做好梯控，确保重要访客快速到达指定楼层。各岗位人员可按照标准流程随时补位，避免因人员变动导致服务品质波动。这一流程的设计，正是对国央企总部接待这一业务场景的深度回应。

央企基因与HSE体系，构筑差异化能力

金茂服务非住宅业务的底层竞争力，很大程度上源自其独特的基因——依托中国中化的央企背景，将化工产业的HSE管理体系植入商务办公场景。

这种能力并非停留在概念层面。“广联达是一家全国性企业，在全国有各个职场楼宇。他们在找行业竞争力强的公司，希望跟我们形成战略合作。”广联达项目负责人透露。客户用持续的合作投票，验证了央企级交付能力的吸引力。

在明辉商业中心，HSE能力贯穿于服务细节——屋面安全护栏、关键点位开门报警器、中控室联动预警、AED除颤仪配置，共同构成了“日常巡逻为辅、科技系统为主”的安全保障体系。开门报警器联动中控室，一旦重点点位出现异常开启，中控可立即通过监控核验并联动巡逻岗现场处置。对于金融机构和国央企客户而言，安全保密是刚性需求，金茂服务将化工级风控标准转化为日常运营的常态化机制，而非“运动式”的突击检查。

金茂服务连续5年获评“中国高端物业服务力企业TOP1”，其非住宅业务正是这一能力的延伸——从服务高端住宅到服务高端企业总部，从管理“居住空间”到管理“产业空间”，底层能力是贯通的。

设备房标准化建设则是方法论沉淀的典型。金茂服务设备房标准化清单涵盖基础装修、标识标牌、设施配置及软装三大类共约68项明细要求。广联达项目选定二期高压配电室作为首个样板，验收合格后其余9个机房按此标准执行——“样板先行、全面复制”的策略，确保了标准的一致性与执行的效率。

非住宅物业的长期主义，从成本中心到战略伙伴

非住宅物业服务的价值正在被重新定义。

传统认知中，物业管理是“成本中心”——以最低的成本维持基础运营即可。但金茂服务的两个标杆项目展示了一种新的可能：当服务团队主动为空置楼层做标准化打造以助力招商，当空调远控系统提升了数百名员工到岗即用的办公体验，当办公室巡检机制让企业感受到“被看见”的服务颗粒度——物业管理的价值边界，已经从“保障空间正常运行”延伸到“助力客户主营业务发展”。

广联达项目的标杆打造本质上也是金茂服务系统化方法论的自然输出。“本部-区域-项目”三级联动机制贯穿全过程：本部制定标准、统筹资源，区域过程管控、组织对标学习，项目负责方案编制与现场落地。对标学习同样有方法论可循——不是简单复制模仿，而是在吸收行业最优实践后，结合自身客户特征进行适配与创新。

“我们跟甲方行政领导在月度会议上沟通，甲方给了我们很多正向积极的反馈。”广联达项目负责人表示。在明辉，地产资管方对合同外工作的认可同样印证了这一点：“在客户提出需求之前，我们前置完成，这才是高标准的服务。”

从“空间管理”到“生态赋能”，金茂服务用两个标杆项目验证了非住宅物业服务升级的可行性。物业服务的真正价值，在于让客户“感受不到后勤的存在，但一切运转良好”。

这或许正是非住宅物业服务未来竞争的方向——不再比拼单个服务的价格，而是比拼对客户业务的理解深度、对需求的预判能力，以及将服务转化为客户竞争力的系统效率。

金茂服务的答案是清晰的：做企业发展的战略后勤伙伴，而不仅仅是空间管理者。这套方法论的规模化复制与自我迭代能力，将是决定金茂服务非住宅业务能走多远的关键。

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