上海楼市“沪八条”落地：外环外二套房首付比例降至15%，最高8万元补贴支持“以旧换新”

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），并自2026年8月21日起施行。

本次新政主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施（简称“沪八条”）。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，今年以来，上海楼市在“新七条”及多种政策工具的叠加发力下，住房需求持续释放，市场呈现量价齐升的良好态势。土地端同步升温，多幅地块刷新区域价格纪录，反映出房企对后市稳定向好的坚定信心。在整体向好态势已然确立的背景下，“沪八条”适时出台，精准聚焦改善型需求，从信贷支持、公积金赋能、购房补贴、房票安置等多维度协同发力，进一步巩固楼市向好趋势。

外环外二套房首付比例降至15%

“此次新政重点倾斜外环外，推动全市楼市均衡修复。”58安居客研究院院长张波分析道。

为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

卢文曦分析，此次调整让外环外二套房信贷政策基本看齐首套，差异化安排精准适配市场需求。外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，而且置换买家占比较高，降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进补充指出，外环外是上海新房供应主力区域，本次首付下调，将显著利好区域大户型、高品质改善房源去化，既激活存量置换、拉动新房消费，也能引导人口、居住、产业合理布局，助力城市职住平衡发展。

最高8万元补贴支持“以旧换新”

为支持居民置换改善需求，此次《通知》提出实施阶段性购房补贴政策。本次补贴分为两类，可叠加享受：

一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

张波指出，最高8万元阶段性置换补贴，有效降低交易摩擦，激活“卖旧买新”置换链条。从安居客线上数据来看，市场并不缺少置换看房客户，但微聊深度走低，说明置换群体在交易成本面前决策犹豫。该补贴直接降低“卖内环老房、买外环外新房”的置换摩擦成本，打通存量带动增量的链条。同时补贴设置资金额度与时间期限，带来适度紧迫感，能够加速一部分观望的边际需求入市。

公积金政策升级：提取频次放宽、支持现房与车位

本次新政对住房公积金提取规则进行多方位优化升级，从首付提取、年度频次、使用场景三个维度松绑，大幅提升公积金使用灵活性。

一是首付提取范围扩至新房现房。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。

严跃进评价称，此次公积金政策优化力度大、覆盖面广、落地性强。从预售扩至现房、从5年内单次提取改为年度提取、从单一房款支付拓展至税费、车位配套消费，真正实现公积金“应提尽提、按需使用”，全方位缓解购房者前期资金压力，精准匹配刚需、改善家庭的多元化置业需求。

持续优化房屋置换链条：推进房票安置和存量收储

在需求端政策松绑让利的同时，本次新政同步完善供给端，通过房票安置扩容、存量二手房收储双向发力。

《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

同时，加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，上海持续优化房屋置换链条。收购二手房转保租房的模式，为二手房市场提供了新的交易选择；房票安置则通过城中村、旧改释放的安置需求向商品房市场导入购买力，形成“拆迁→房票→商品房购买”的闭环传导。

推动楼市走向更均衡稳健的运行格局

在张波看来，上海近期一二手房成交表现向好，房价维持温和修复态势，市场本身具备较强韧性，因此本次出台新政的目的并非“救市”，而是立足现有市场基本面做适度优化调整。瞄准环线分化、置换堵点发力，聚焦潜在需求，将进一步均衡市场冷热差距，推动上海楼市走向更均衡稳健的运行格局。

从市场数据来看，7月以来上海楼市呈现出淡季不淡、量价齐升行情。上海中原地产数据显示，7月，上海新房成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。中高端产品成交活跃，延续了去年以来的热度。近期，多个外环外单价6万元左右的首次改善产品接连触发“积分制”，改善型需求正稳步释放。国家统计局房价指数显示，上海房价同比涨幅处于全国领先位置。

二手房市场而言，今年除2月受春节因素影响外，其余月份成交量均稳定在2万套以上，持续保持高位运行。统计局数据显示，二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%。

从政策影响而言，卢文曦提到，信贷宽松、购房补贴等利好政策覆盖面广，精准触达首次改善和置换群体，有望激发新一轮需求入市。同时，房票安置模式满足了居民多元化的安置需求，进一步拓宽了市场需求来源。

卢文曦进一步指出，当前市场呈现“两头热、中间温”的分化格局，即刚需买家入市积极，高端买家紧盯核心区稀缺资产，但总价500万至600万元的中段改善需求近期虽有启动苗头，却因各类顾虑而在“卖旧”环节有所犹豫。多重政策利好叠加，有望强化中段改善群体入市意愿和行动力。

此外，中心城区总价三百万左右的“老破小”与现行住宅新规下的产品存在明显代差，居住体验感较弱。外环外的主力产品总价集中在500万至700万元区间，恰好对应“卖旧”后可承接的购买力范围。政策引导“卖旧买新”，叠加信贷支持与购房补贴，充分激发潜在需求，置换买家获得实实在在的优惠，进一步激发区域市场活跃度。