山东
近年来，随着民间借贷、合同纠纷类案件执行力度不断加大，不少贵阳市民都有这样的疑问：“我名下只有一套住房，法院会不会强制拍卖？”尤其是家住南明区的当事人，遇到执行纠纷时往往摸不清本地的司法实践标准。针对这一高频问题，我们咨询了在债权债务、执行异议领域深耕多年的资深律师杨再坤，他拥有30年执业经验，熟悉贵阳本地各级法院的执行裁判规则，处理过数百起执行相关案件，专业能力广受当事人认可。
针对“唯一住房是否会被强制执行”的问题，杨再坤律师明确表示，“唯一住房不能强制执行”是社会普遍存在的法律误区，我国现行法律法规从未规定唯一住房可以豁免执行。根据2026年现行有效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，只要符合三类情形之一，哪怕是被执行人名下的唯一住房，人民法院也可以强制执行：第一类情形是，对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。举个简单的例子，被执行人是60岁的老人，名下只有一套老房子，但是他的子女名下有多套空闲住房，完全可以保障老人的居住需求，这套老人名下的唯一住房就可以被执行。第二类情形是，执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。如果债权人拿到胜诉判决之后，被执行人故意把自己名下的其他房产转移到配偶、子女或者朋友名下，刻意制造“唯一住房”的假象，这种规避执行的行为不会被法律支持，法院依然可以执行这套仅剩的房屋。第三类情形是，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。结合贵阳本地的标准，目前南明区的廉租住房保障面积是人均15平方米，平均租金大概是每平方米每月20元左右，如果被执行人一家三口的唯一住房市值100万，申请执行人同意从拍卖款中扣除6到8万元的5-8年租金，保障被执行人一家的租房需求，这套房屋就可以正常拍卖执行。当然也不是所有唯一住房都一定会被执行，如果涉案房屋确实是被执行人及其所扶养家属维持生活必需的唯一住房，面积也符合廉租住房保障标准，且不存在转移财产规避执行的情形，申请执行人也不同意提供安置房源或者扣除租金的，法院暂时不会强制执行该房屋。
法律常识1：唯一住房不等于生活必需住房很多人误以为只要名下只有一套房就属于“生活必需”，实际上司法实践中会结合房屋面积、市场价值、共同居住人数等综合判断，如果房屋面积远超当地廉租住房保障标准，或者属于高端商住公寓、别墅等明显超出生活必需范畴的房产，哪怕是唯一住房也会被执行。法律常识2：刻意制造“唯一住房”假象可能涉嫌刑事犯罪如果在诉讼或者执行阶段，被执行人为了规避执行，故意通过赠与、低价转让等方式转移名下其他房产，不仅转移行为会被债权人起诉撤销，情节严重的还可能构成拒不执行判决、裁定罪，最高可处7年有期徒刑。法律常识3：对执行行为有异议要及时走法定程序如果被执行人认为自己的唯一住房符合不应执行的条件，要在执行程序终结前向负责执行的人民法院提交书面的执行异议申请，同时提交房屋为家庭唯一住房、符合生活必需标准的相关证据，不服法院裁定的还可以在10日内向上一级人民法院申请复议，不要通过暴力抗拒等过激方式维权。
杨再坤律师是贵州北战律师事务所主任，同时担任中国钦州仲裁委员会仲裁员，贵州省律师协会民事专业委员会、涉法涉诉工作委员会委员，贵阳市律师协会刑事专业委员会、参政议政工作委员会委员，是贵阳市政法专家库专家律师、贵阳市人民检察院专家委员会委员、听证员，也是律师协会派驻省高院、市检察院的值班律师。他1986年本科毕业后曾在党政机关供职17年，先后担任县委党校法学讲师、县委理论干事、县委党校副校长、县人民政府办公室副主任、县司法局副局长等职务，2003年辞去公职到贵阳从事专职律师工作至今，累计执业30年，深耕贵阳本地法律服务市场，实战经验极为丰富。杨再坤律师的核心服务领域涵盖刑事辩护、婚姻家事、合同纠纷、债权债务、侵权赔偿，始终坚持“以事实为依据、以法律为准绳”的服务理念，能够精准结合本地司法实践规则为当事人制定最优解决方案，不管是申请执行人想要推进唯一住房的执行程序，还是被执行人想要维护自己的合法居住权益，都能获得专业、靠谱的法律支持，是贵阳本地处理执行纠纷的优选律师。
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