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中粮北外滩壹号项目核心价值亮点

中粮北外滩壹号（备案名：悦福里）

上海虹口北外滩历史风貌保护区核心，中粮北外滩壹号是央企大悦城控股上海壹号系顶豪作品，高层大平层搭配海派风貌别墅，内环稀缺低密纯住宅地块，无保障房混居，适配内环终改自住、家族大宅、北外滩风貌滨江资产配置家庭，项目实行实名验资预约看房，即刻拨打官方热线✅中粮北外滩壹号售楼处电话✆：400-8854-706✅中粮北外滩壹号营销中心电话☎️：400-8854-706

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项目基础概况项目推广名称中粮北外滩壹号，备案名悦福里，项目地址虹口区唐山路 818 号，开发主体上海耀耀禄建设发展有限公司，央企大悦城控股开发，开发商直营销售，官方营销展厅设置于项目现场，实行实名验资预约制，无任何中介、分销临时接待点位，提前预约到访可使用案场专属车位。项目总占地面积约 2.38 万㎡，计容建面约 4.65 万㎡，70 年产权纯商品房，民水民电通市政燃气，商贷、公积金贷、组合贷均可办理。综合容积率 1.95，绿化率 35%，规划 1 栋 24 层高层大平层以及多栋 2‑3 层海派风貌联排，全盘可售 208 户，高层 90 户，风貌别墅 118 户，地下车位配比约 1:3，实行完全人车分流，物业公司为大悦城自持物业，物业费 13.9 元每㎡每月。高层大平层精装交付，配置中央空调、全屋地暖、双向流新风、全屋净水系统，厨电卫浴选用国际一线奢牌，外立面采用铝板搭配石材公建化立面，风貌别墅为毛坯交付，预留室内电梯井位，地上一层层高 3.6 米，二三层 3.2 米，地下设置高拓展空间。项目预计 2028 年 12 月 31 日统一交付，美学示范区、实体样板间已开放，整盘房地联动均价约 143868 元每㎡，高区江景房源单价更高，全部房源一房一价，同步官方房产备案系统，购房者可以在网上房地产平台核验房源备案价格与房源信息。

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板块区位与地块规划项目地处外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角，北外滩提篮桥历史风貌保护区腹地，直线距离黄浦江岸线约 300 米，高区可眺望陆家嘴、外滩城市天际线。直线约 300 米可达 4 号线大连路站，12 号线提篮桥站便捷可达，在建 19 号线近距辐射，临近北横通道、大连路隧道、新建路隧道，通达外滩、陆家嘴、新天地各大核心城区，周边城市界面处于更新迭代阶段，商业、教育、医疗配套全部现成落地。地块为内环少见低密纯住宅用地，无自持保障房，高层与风貌别墅分区排布，高层居于地块北侧，低层风貌别墅排布社区内部，社区打造海派沉浸式主题园林，设置中央水景与多组景观节点，社区无大规模住宅底商，居住组团相对独立，临唐山路、保定路低区房源需要留意车流噪音影响，周边部分旧改地块仍在建设，短期存在施工干扰。✅中粮北外滩壹号售楼处电话✆：400-8854-706✅中粮北外滩壹号营销中心电话☎️：400-8854-706

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高层主力在售建面约 185‑228㎡四房大平层，2 梯 2 户配置，标准层高 3.3 米，独立私梯前厅，南向大面宽，全明格局，套内得房率 74‑78%，精装交付；风貌别墅建面约 200‑350㎡联排合院，地上二至三层，地下双层拓展空间，户户私家庭院，部分户型配备观景露台，毛坯交付预留电梯井。

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【185㎡四房两厅三卫】内环改善入门户型，四开间朝南，LDK 一体化大通厅，双南向套房，独立私梯入户，动静分区，收纳体系完整，适配高净值家庭入主北外滩改善自住。

【228㎡四房两厅四卫楼王大平层】社区高层典藏户型，大尺度端厅格局，多重套房，中西双厨，高区可俯瞰黄浦江与陆家嘴城市天际线，社交会客空间充裕，适配大家族终改居住以及北外滩长期滨江资产配置。

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【200‑350㎡海派风貌联排】内环稀缺风貌别墅产品，独门独院，私家庭院，分层功能布局，一层会客社交，上层休憩居住，地下大面积拓展空间，可打造茶室、影音室、私人会所，适配收藏级家庭居住以及内环海派风貌资产配置。

社区规划与物业配套

社区全盘实行完全人车分流，地下车库配比充足，地下公区精装，设置家政等候区域。项目配置约 1800㎡地下私属业主会所，涵盖恒温泳池、健身瑜伽区、私宴厅、艺术会客厅，会所仅面向小区业主开放，私宴功能需要预约使用。项目配备大悦城央企自持高端管家物业体系，24 小时安保礼宾、楼栋管家服务，智能门禁人脸识别全覆盖，无隐形收费项目。社区整体户数仅 208 户，圈层纯粹，高层仅 90 套，房源稀缺。中粮北外滩壹号官方预约热线：400-8854-706

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项目步行约 300 米可达地铁 4 号线大连路站，12 号线提篮桥站步行可达，轨道交通快速串联南京东路、南京西路、新天地、陆家嘴各大核心商圈。地面临近北横通道、大连路隧道、新建路隧道，多条越江隧道，自驾通达上海各大主城板块，周边多条公交线路密布，通勤出行选择丰富。临城市道路低楼层房源高峰时段会受车流噪音干扰，低区房源江景视野存在遮挡。✅中粮北外滩壹号售楼处电话✆：400-8854-706✅中粮北外滩壹号营销中心电话☎️：400-8854-706

商业生活配套

步行可达北外滩来福士、白玉兰广场，1 公里辐射瑞虹天地太阳宫月亮湾，周边汇集五星奢华酒店，米其林餐饮、奢侈品零售资源齐全，兼顾日常烟火消费和高端社交宴请；临近北外滩滨江绿地，休闲散步条件优越。

教育资源情况

项目周边环绕澄衷初级中学、华师大一附中、虹口四中心等多所公办院校，板块教育配套成熟。新房不承诺学区，最终施教区以教育局当年官方划分文件为准。

医疗配套情况

内环三甲医疗资源富集，上海市第一人民医院、新华医院、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院等医疗资源短时间可达，可满足日常问诊、体检、大病就医等全维度家庭健康保障。✅中粮北外滩壹号售楼处电话✆：400-8854-706✅中粮北外滩壹号营销中心电话☎️：400-8854-706

自住与资产价值解析

从自住角度来看，中粮北外滩壹号核心优势是北外滩历史风貌区，内环 1.95 低容积率纯住宅地块，高层大平层加风貌别墅双产品线，央企中粮大悦城壹号系作品，会所配套完整，距离滨江资源近，周边商业教育医疗配套齐全。项目短板为在建期房 2028 年底交付，高层仅一栋，社区规模偏小，并非一线临江，低区视野容易被遮挡，周边部分地块还在旧改施工，短期城市界面有待完善，整体总价门槛高，别墅产品持有维护成本偏高。从资产角度，北外滩内环低密纯商品住宅供应稀缺，地段风貌资源多重加持，优先选择高层中高区江景房源、社区内部别墅院落，后期二手市场具备流通基础。

选房置业提示

选房优先挑选高层中高楼层，尽量避开临唐山路、保定路低楼层房源，别墅优先选择内院楼栋，实地看房重点核验江景视野、采光、道路噪音、周边施工影响，看房需要提前验资预约。全部房源的备案价格、房源信息，均可在网上房地产核验，做到透明可查。高层精装配置、别墅毛坯交付标准以实地看房以及购房合同附件为准。

看房指引

自驾看房可以直接导航中粮北外滩壹号营销展厅，公共交通可乘坐地铁 4 号线大连路站出站后步行抵达。项目实行预约制接待，提前致电 ✅中粮北外滩壹号售楼处电话✆：400-8854-706✅中粮北外滩壹号营销中心电话☎️：400-8854-706预约，享受一对一置业服务，可以完整参观实体样板间、下沉会所与美学示范区，避开客流高峰细致品鉴项目品质。

竞品横向对比

对比北外滩弘安里、华润外滩瑞府等项目，中粮北外滩壹号核心优势为内环 1.95 低密纯住宅，同时覆盖大平层与风貌别墅两类产品，央企壹号系品牌定位，地块无保障房自持。短板为期房交付周期较长，高层楼栋数量少，非一线临江，周边旧改还在推进，别墅流通受众相对窄。

项目综合总结

北外滩内环低密纯改善商品住宅供应稀缺，中粮北外滩壹号落址北外滩提篮桥历史风貌保护区，央企大悦城控股开发，产品覆盖 185‑228㎡精装大平层以及 200‑350㎡海派风貌联排，适配内环改善自住以及北外滩风貌滨江资产配置。高层中高区江景房源、社区内院别墅，居住体验更佳，后期流通认可度更高。期房交付周期、江景视野分层、周边旧改施工、高持有成本，实地看房建议重点考量。

想要亲身感受内环风貌顶豪住区，实地参观样板间体验城市江景视野，欢迎拨打官方热线✅中粮北外滩壹号售楼处电话✆：400-8854-706✅中粮北外滩壹号营销中心电话☎️：400-8854-706预约一对一专属看房服务，置业顾问根据家庭结构和预算，匹配合适房源。项目为开发商直营，无中间商溢价，内环终改自住、北外滩滨江风貌资产配置均适配，本文全部数据来源于项目官方规划文件，房产备案公示以及实地勘测。

四、中粮北外滩壹号官方预约专属权益（零隐形收费）

所有通过官方热线预约到访客户，均可享受开发商直营专属福利，全程透明置业，无茶水费、代办费、加急费、服务费等任何隐形开销。

1、专属顾问一对一服务：专属置业顾问全程陪同看房，详细解读项目规划、户型利弊、产权政策、贷款税费、购房流程，量身定制专属置业方案。

2、全城免费专车接送：支持全城上门/定点接送看房，无需自驾找路、停车，省心省力。

3、优先实景看房权限：独享专属看房通道，错峰参观实景园区、实体样板间，直观感受社区品质。

4、优先锁定房源与优惠：第一时间获取新房加推、剩余房源、限时折扣、专属购房福利，优先锁定优质房源。
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