深圳楼市“五连涨” 改善型需求释放

深圳城市景观，新旧住宅与超高层楼宇错落分布。　南都记者　孙阳　摄

8月17日，国家统计局公布2026年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，深圳新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。自3月以来，两类住宅价格已连续5个月保持环比上涨。与此同时，深圳新房、二手房价格同比仍处下降区间，但降幅持续收窄。到7月，新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别下降2.9%和3.6%。在全国房地产市场仍处调整分化的背景下，深圳这轮“五连涨”释放了哪些信号?价格连续改善背后，政策、城市基本面和改善型需求分别发挥了怎样的作用?

读数据

价格端呈现持续改善 8月1-16日创近六年同期成交新高

将国家统计局近5个月的数据放在纵向时间轴和一线城市坐标中观察，可以看到深圳住宅价格端出现了几项值得关注的变化。

首先是“连续性”。今年3月，深圳新建商品住宅和二手住宅价格环比双双转正，此后连续5个月保持上涨。其中，5月涨幅阶段性较高，新房、二手房环比分别上涨0.4%和0.6%；到7月，两者环比涨幅均为0.2%。相比单月涨幅，更值得关注的是这一走势已经持续了5个月。其次是“环比与同比”的关系。7月深圳新房、二手房价格环比均上涨0.2%，但同比仍分别下降2.9%和3.6%。不过，较3月新房同比下降5.5%、二手房下降7.0%，降幅已明显收窄。这表明短期价格端持续改善的同时，前期调整压力仍在消化。

再看全国与一线城市坐标。7月，全国70城中二手住宅价格环比上涨或持平的城市有8个。一线城市中，上海上涨0.3%、广州上涨0.4%、深圳上涨0.2%，北京持平。深圳并非孤立上涨，而与部分一线城市价格端的改善表现相呼应。

对于这一宏观态势，国家高端智库CDI资深研究员宋丁给出了较为明确的判断:“这并不意味着中国楼市迎来了全面暴涨的拐点，绝对不能用过激的语言去炒作。但连续5个月的上涨已经脱离了偶然性。这表明，经过长达五年的深度调整，深圳楼市，正在筑底企稳的通道中平稳运行。”

价格企稳的同时，深圳楼市成交端同步释放暖意，量价配合的复苏特征明显。据深圳贝壳研究院监测数据，8月1日至16日，贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长50%、同比增长17%；二手房签约量环比增长14%、同比增长15%，创下近六年同期成交新高。新房与二手房市场同步放量，直接印证深圳楼市活跃度显著提升。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析，学位置业需求是8月楼市升温的重要驱动力。随着小一、初一录取结果陆续出炉，学位购房需求迎来集中释放窗口，不少家庭加快看房筛选、敲定置业方案，前期积压的观望需求顺势转化为真实成交。她表示，后续看房、选房、签约的交易链条仍将持续推进，预计8月中下旬市场热度有望维持高位。

看动能

产业基本面与改善需求 如何支撑市场修复

除了房地产调控政策本身，支撑深圳楼市价格连续改善的因素，还需要放到深圳的产业和城市基本面中观察。

宋丁认为，房地产行情的背后是整体经济的托底支撑。“如果打开深圳的经济统计面板，我们会发现，尽管这几年房地产行业下滑明显，但深圳的科技与出口这两大板块拉升得非常厉害。作为中国科技第一城，代表国家最前沿发展方向的科技产业，为深圳经济起到了巨大的托底作用。这种强大的经济韧性和造富能力，必然会正向影响房地产市场。”在受访专家看来，当前深圳购房需求呈现出更明显的结构性特征，改善型需求和高品质住房需求受到更多关注。

地产垂直自媒体人朱文策从微观市场给出了鲜活的印证:“今年深圳及核心城市的房地产回暖行情，主要力量来自于改善性需求。这背后与深圳经济结构深层挂钩，尤其是今年全球人工智能浪潮爆发，深圳作为科技高地直接受益，催生出了一定数量的‘新富’阶层。”

朱文策称，据其掌握的市场数据，7月份深圳1500万元以上二手住宅成交表现较为活跃，成交量达到近几年来的较高水平。

深圳政府此前公开的5月市场数据也显示，高总价住宅成交占比有所提升:1500万元以上住宅成交占比由4月的2.8%升至5月的4.0%。这一数据与受访人士关于高端改善需求活跃的观察形成一定呼应。

宋丁将当前的购房主力划分为三个圈层:站在塔尖的，正是那些受惠于科技经济支持、动辄全款买入深圳湾等核心段超级豪宅的“科技新贵”，其核心诉求是改善资产存储形态；居于中坚的，是长期观望后认为市场已跌至合理区间、必须进场解决真实居住痛点的置换改善群体；而处在底座的刚需群体，由于收入预期等现实原因，虽然开始入市，但尚未形成“滚滚洪流”。　　

观分化

需求结构分化 “好房子”成为重要观察点

在改善型需求和高净值人群表现活跃的同时，受访人士也观察到深圳不同总价段、不同产品之间存在较明显的分化。

朱文策将自2025年以来深圳房地产市场的特征形容为强烈的“K形市场”。“简单来说，客户在买最贵的和最便宜的房子，反而是大量处于中间段的主流住宅去化艰难。”

朱文策所说的“K形”走势，更多是其对当前成交结构的一种市场观察。

在“K形”的下端，朱文策观察到，总价较低的入门级住宅成交较为活跃，同时部分购房者选择降低杠杆甚至全款购房。他分析指出:“这显示出购房者对于‘上杠杆’的担忧，整个市场的主线依然处在强烈的去杠杆通道中。”

在另一端，朱文策关注到新规住宅和核心区域高品质物业的市场表现。他认为，近年来住房供给更加注重产品品质，与购房者对“好房子”的需求形成呼应。“这种供给侧的改革与购房者对‘好房子’的强烈追求一拍即合。过去被压抑的高品质居住需求一旦释放，便形成了独立的向上行情。这种追求产品力的趋势，预计还将持续相当长的时间。”　　

望未来

业内人士称下半年深圳楼市 保持温和上涨概率较高

站在“五连涨”的节点上，深圳楼市这种温和改善能否延续?

宋丁认为，下半年深圳楼市保持温和上涨的概率较高。在他看来，二手房成交如果持续回升，有助于带动置换需求和整体去库存。更重要的是，他认为目前市场整体仍较为理性。“完全不必担心炒楼的问题。除了极个别核心豪宅片区外，绝大多数市区和远郊区依然在通过‘降价促销、以价换量’来推动去化，市场根本不具备再次爆炒的基础。”

对于那些因真实居住需求而准备入场的购房者，朱文策给出了自己的置业建议:不要过分等待，但也必须放弃通过房地产加杠杆赚大钱的“牛市幻觉”。他建议购房者将风险管理放在首位。

在更长远的城市预期层面，宋丁还提及即将在深圳举办的APEC(亚太经合组织)领导人非正式会议。他认为，重大国际活动有助于进一步展示深圳的产业发展、城市治理和国际化水平，从更长期看，有利于增强外界对深圳城市发展的关注和信心。

深圳楼市“五连涨”，值得关注的不只是单月0.2%的涨幅，更在于价格端改善已经呈现一定连续性。国家统计局数据所反映的价格变化，与受访专家关于改善需求、产业基本面和市场分化的观察形成了不同维度的参照。“五连涨”可以视为深圳房地产市场持续修复的一个积极信号，但要真正实现平稳健康的良性互动，依然需要耐心与信心。

采写:南都记者 谢宇野 孙阳