北京
本报记者 金 歆
汤女士想要购买上海普陀区某小区的房子。在挑选户型的时候，汤女士觉得东边套的户型除了南北方向，东侧也有窗户，视野采光都更好，就以超过其他户型的价格，总计1000余万元购买了该小区的一套东边套期房。房屋要交付的时候，汤女士实地一看却发现，房屋东侧的窗户，全被一堵巨大的墙体遮挡。她期待的边套三面采光优势荡然无存，反而感觉十分压抑。
于是，汤女士找到小区开发商。可这时开发商却告诉她，这堵墙是小区为满足消防强制性要求而设置的防火墙，在最初的设计图上就有，是符合相关规定的。卖房时用于宣传的楼盘沙盘上也标注了防火墙的位置。可汤女士清楚地记得，自己选房的时候，开发商提供了房屋户型宣传册，还有相关的告知书。这些材料里，汤女士都没有看到这套房子窗户外面有墙的提示。双方商讨没有结果，汤女士就一纸诉状将开发商告上法庭，要求赔偿房屋折价损失52万余元。
法院认为，开发商掌握着规划设计方案，知悉结构布局，有义务也有能力向购房者披露房屋及周边的瑕疵信息。法院仔细审查了开发商提供的各类宣传和公示材料，发现几个要点：第一，开发商印发的宣传册里，与汤女士所购房屋相同户型及位置的示意图上，并没有标识出外侧的防火墙。宣传册是购房者了解户型最直接的方式，没有明确的标识，购房者就难以知晓房屋的具体状况。第二，虽然沙盘模型显示这栋楼的外立面与其他楼栋存在一定的差异，但受制于沙盘的尺寸比例，难以苛求购房者在有限的选房时间内，对这些细微差别做出精准辨识。第三，“楼书”，即售楼说明书，是开发商用来告知项目不利因素的最正式文件。其中对于汤女士购买的3号楼东侧这堵防火墙，没有进行特别提示。
因此，法院认定，虽然开发商履行了部分告知义务，但未能进行充分的提示和告知，影响了汤女士作为买受人的选择权。综合考虑，判决开发商赔偿汤女士损失20余万元。
法官提示，买房子时，光看“楼书”、沙盘是不够的，一定要仔细查阅售楼处公示的周边环境和不利因素。对自己特别看重的问题可以要求写入合同的补充条款。对开发商来说，仅凭消防设计合规、部分材料有过笼统提示，并不能完全免责。如实、全面、清晰地告知每一位购房者其所购房屋的具体不利因素，是法律规定的义务。
《 人民日报 》( 2026年08月20日 19 版)
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