第六届凯歌午餐会圆满落幕｜对话金凯平：AI 浪潮席卷全球，土地仍是穿越周期的底层财富基石

8月11日，墨尔本。

一年一度的"第六届凯歌午餐会"如期而至。

与往年不同的是，今年这场聚会被一种隐隐的焦虑包裹着——打开手机，铺天盖地都是AI。当智能开始写字、画画、看病，甚至有人预言"95% 的大学教授都将失业"，很多人都在问同一个问题：世界变得这么快，我们手里的钱，该放在哪里？

100 多位新老朋友因这个问题相聚。本次活动重磅嘉宾齐聚：澳洲 “土地教父” 金凯平先生、Box HIll 选区自由党候选人Sally Houguet、墨尔本大学产业导师、AIBUILD 创始人王一飞同台分享，三位主讲嘉宾，从房产、科技到政界，都出奇一致的对未来世界给予了相当积极的预判。

01

钱该放在哪里？三句话

澳中集团房产部总经理 Jo Lin 首先做了开场致辞，像一次老友间的交心。她用个人视角把这场活动串成一条时间线——"前年我们庆祝澳中集团 35 周年，去年我向大家介绍并肩十年的元老团队，今年，我想和大家聊聊未来。"

面对台下"AI 让人心慌"的情绪，她给出了三句话：

“技术会变，但土地的不可替代性永远在那里；虚拟世界的尽头，还是物理世界；投资土地，投的是一份穿越风浪的底气。”

"世界越是虚无缥缈，实体资产给我们的真实感就越踏实。"她说，"科技飞得再高，它的根还得扎在土壤里。没有土地这个底座，再高级的科技也只是空中楼阁。"这话，为整场午餐会定下了基调。

压轴登场的是澳中集团董事局主席金凯平先生。开场，他便抛出一个让人心头一紧的例子 —— 清华一位教授预言 "95% 的大学教授会失业"。围绕时代变化与投资实战，他的分享分为四大板块：

02

AI 时代万变，

土地是不变的底层资产

“世界变化很大，但有一样东西不会变：我们脚下的土地。除非人类大规模移居火星，否则土地只会愈发稀缺。AI 让我们飞得更高更快，但土地能让人站得更稳，带来家的归属感。”

金凯平与土地的缘分始于 1975 年 3 月 12 日，当年作为上海下乡知青，他在海边芦苇荡农场体会到土地的特质：大地看似冰凉，却富有生命，善待土地，它会十倍回馈于人。知青岁月令他难忘，回国后仍会和当年老友相聚。

他认同巴菲特的投资理念，本人从不参与股票投资：“不想持有一只股票十年，就不要持有十分钟。放到土地投资上，不想持有一块土地三年以上，就不要买地。” 他手上多数土地持有五至十年以上，时间的长度，决定财富的厚度，房产投资亦是同理。

长寿人口增长、新能源建设、海外企业布局数据中心，多重需求共同推高土地稀缺。预计 2050 年墨尔本人口将达到 900 万。AI 时代，土地的价值不是削弱，而是进一步凸显。

03

AI 带来社会颠覆性改变，

给当代年轻人的忠告

全球经济受多重因素拖累增长乏力，但 AI 将大幅提升生产效率，重塑经济与社会形态。

教育与医疗：

未来脑机接口如果普及，人类几千年积累的全部知识可直接获取。大学不会消失，但会更多转为社交交流场所，不再以传授知识为核心。医疗上，AI 赋能新药研发与精准治疗，十年左右多数疾病有望攻克，但寿命大幅延长会带来巨大住房压力。大量增加住房和土地的需求。

职场形态的转变：

硅谷已有十万基础工程师岗位被 AI 冲击。未来流行 “一人公司”，并非单人作业，而是小团队模式，核心就是专业负责人搭配 AI 工程师，澳中集团也已聘请 AI 工程师。未来单人可以完成过去多人的工作量。

“如果你现在拥有一份稳定受雇工作，请好好珍惜，这很可能是这代人最后的机会。” 金凯平以澳洲建筑行业举例：过去建筑工人经常罢工，现在水工、电工多转为个体合伙人。未来很多年轻人将以独立个体搭配 AI 助理开展工作。大企业会大幅缩编，内部更多是合伙人合作关系。

给年轻人的行动建议：

AI 有机遇也带来失业风险。马斯克畅想的按需分配未必会完全实现，有可能贫富差距进一步拉大。华人要做好投资，争取生活无忧。职场上要努力成为不可被 AI 替代、老板不可或缺的人；如若不能，就要做好自主创业合作的准备。

04

实战复盘：

几十年地产投资的经验与教训

投资成果并非天赋，来自数十年的经验积累。

失败教训，形成公司铁律：早期开发 10 套别墅，为节省成本选报价最低的建筑商。对方拿到预付款跑路，提前做好资产隔离，即便胜诉也无法追偿，原来能赚100万，到最后结果项目亏损 50万。

之后定下规则：

多单位投标，直接淘汰报价最低两家，和报价最高的一家；核查中间价位企业经营年限、口碑、历史记录；严格按工程节点验收后付款，绝不提前预付，并在付款前完成项目审计；土地土木类项目，必须由专业的土木工程专业人员担任公司地产部经理。

成功案例：

顶住分歧拿下优质地块。2007年以 200 万购入地块。同类地块再买的时候比3年前贵了450 万，内部出现了不同的声音。完成全套调研、实地踏勘、对接规划公司核实全部条件后，果断签约。受审批效率制约，历时 9 年拿到规划许可，2019年时，地块如今保守估值 3000多万，至2025年项目完工估值是6000多万。

拒绝低价诱惑：

便宜地块未必值得投。一块 4 万平可开发土地，市场价正常是1200万，2025年报价780万，今年的报价是 650 万，最后成交可能会在600万左右，而且过户的时间也可以协商。但评估小组历时数月调研发现：需要铺设水电的路线很长；地块坡度也很严重，达到1比30，缺陷带来每块地 10 万澳元额外开发成本；周边地块约在2030 年后才开发，配套长期缺失，购入后可能十年无法开发。综合评估后果断放弃。

我们在澳洲三十八年，从1996-2006年，这十年的时间我们开发的小型项目近10个，两套、三套、六套、八套、这个过程都是我们在练兵，试错，后面我们总结教训，制定规则和戒律。从2006年开始到现在二十年的时间，我们买的项目，买一个成一个。

长寿、稀缺，与"买别墅不买公寓"

金凯平把 AI 时代的不确定性，落到最朴素的需求上。他算了一笔账：澳洲每年缺房约 24 万套，实际只建成 19 万套；若人真能活到 150 岁，未来每年需建房近 48 万套。"土地的稀缺性、住房的稀缺性，只会越来越大。"他随手抛出的另一组数字更令人玩味：8 月 9 日墨尔本拍卖清空率达 58%，居全澳之首——在他看来，这正是市场底盘稳固的信号。

从2006年开始，这二十年的时间，他反复强调一个被时间验证的观点——在墨尔本，买别墅，不买公寓。建筑每年折旧，增值的永远是脚下的土地；而墨尔本的高层公寓，近年频现天价维修费，"这不是个例"。他更提醒，在联邦负扣税政策调整之下，投资应转向有税务优势的新房，且单价尽量控制在百万澳元以内，"将来才好有人接手"。

05

对澳洲房地产市场的判断

与投资实操观点

今年 6 月澳洲连续加息，市场充斥房市即将崩盘的论调。金凯平当时就提出判断：墨尔本房市不会崩盘。

过去五六年，墨尔本房价全澳排名从第二滑落至第五、第六，但人口持续流入。房价低迷主要受维州地税与地方政策影响，部分政界人士都选择去昆州置业。前期涨幅有限，让墨尔本房产泡沫小、底盘扎实，是入场窗口，近两个月公司也在持续拿地。

回顾历史，澳洲经历过高利率、金融危机、疫情冲击，房产虽有震荡，但长期向上。维州规划的城市开发用地预计 2034 年就会耗尽，较计划提前 16 年。政府力推中高密度住宅，但澳洲人包括华人更偏爱带庭院的别墅。

公寓建筑每年 2.5% 折旧，真正增值的只有土地；高层公寓的电梯、泳池、中央空调，随年限增加维修成本激增，天价维修费并非个例。市场现实是别墅长期普遍增值，公寓容易贬值。

联邦逐步取消负扣税，资金会向新房倾斜。普通投资者优先选新房，尽量控制在 100 万澳元以内，风险会更小，利于后续转手；高价位豪宅更适合自用或资金充足人群。

后市预判：

未来两年澳洲房产进入温和调整，墨尔本小幅下行，不会大跌。两大关键变量：一是联邦、维州政策，负扣税调整广受商业机构反对，关注2026年维州大选和2028 联邦大选后的经济政策、负扣税政策和土地税政策都会大幅调整；二是利率，大概率不再加息，两年之内存在降息空间。

如果政策、利率向好，未来 3-10 年仍是投资优质新房与城市土地的窗口期。澳洲结构性住房缺口、人口增长、土地稀缺、租金上涨构成支撑。普通投资者尽量避开商业不动产，远程办公会持续冲击 CBD 写字楼。

结语：把百家姓，写进澳洲的土地里

一场午餐会，串联起一代人的澳洲奋斗史，也展开 AI 时代资产配置的全新思考。金凯平说，自己数十年深耕土地，不断试错、持续学习，最大心愿就是把实战经验传递给更多华人投资者，让越来越多华人读懂土地、理性布局，在澳洲这片土地扎根传承。

AI 正在加速改变世界运行规则，但一条底层规律恒久不变：虚拟技术可以无限迭代，承载城市生活、产业发展的优质土地，永远无法批量复制。短期市场冷暖交替循环，拥有穿透周期视野、坚持严谨调研，才能抓住时代沉淀下来的长期财富机会。

第六届凯歌午餐会顺利落下帷幕。在AI时代，因为土地的稀缺性，价值会越来越高，目前已经持有优质土地房产的可继续持有。

你假如想投资澳中的土地产品，或者和澳中集团合作开发土地项目，或者有任何土地和住房问题，请扫下方二维码，与我们进行沟通。