墨尔本房价大幅下跌，抄底机会来了？！澳洲学区房大幅上行，靠近顶尖私校住宅高价成交，看房低于预期市场仍在观望

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ACTU提出住房改革：租约至少两年，每10套新房建1套公屋

澳洲工会理事会ACTU正在推动一组新的住房改革方案，核心包括全国标准化两年租约，以及大幅提高公共住房建设比例。面对租金上涨和住房不稳定，ACTU希望通过更长租期、反不公平驱逐和限制哄抬租金等措施，提高租户安全感。

ACTU主席Michele O’Neil表示，住房成本已成为劳动者最沉重的压力之一。许多护士、教师、护理人员和服务业劳动者，难以在工作地点附近找到可负担住房；不断搬家也会影响工作稳定和生活安排。

过去五年，澳洲租金上涨约23%。Anglicare Sydney去年的报告显示，全国只有1%的租赁房源能让最低工资收入的必要服务行业劳动者负担得起。这意味着，即便有工作，许多劳动者仍无法负担合适住房。

ACTU建议，房东应向租客提供至少两年的租约，但租客仍可选择较短租期。工会认为，这能减少租户频繁搬家、孩子转学和通勤成本上升的问题。ACTU还希望加强对不公平驱逐和过度涨租的保护。

ACTU同时呼吁大幅增加公共住房建设。其目标是，每新建10套住房，就有1套为公共住房，并让公共住房至少占澳洲住房总量6%。目前大约每新建50套住房，才有1套公共住房。若按ACTU建议推进，公共住房建设比例将是现有水平约5倍。

O’Neil表示，这需要联邦和州政府共同努力，尤其是在护士、教师、养老护理人员等关键劳动者集中的社区提供住房。ACTU还支持利用现代建造方式和模块化住房，提高建设速度。

不过，这些建议也会引发争议。房东团体可能担心更长租约和更严监管会降低投资积极性；政府则需要面对公共住房资金来源和建设能力问题。但ACTU认为，住房危机已不再只是低收入群体问题，而是影响整个劳动力市场的经济问题。

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墨尔本西区房价下跌，首次置业者或迎买方市场

墨尔本西区多个低价城区房价明显回落，可能为首次置业者带来更低成本入市机会。联邦预算案调整投资房税务优惠后，投资者活跃的中低价市场开始降温，Melton South、Weir Views、Thornhill Park等地区房价在5月至8月间出现较大跌幅。

墨尔本西区一直是全市相对实惠的购房区域之一。政府希望通过限制投资者对现房使用负扣税、削减资本利得税折扣等措施，降低投资者竞争，让首次置业者更容易进入市场。房价下跌可能正是这一政策效果的初步体现。

不过，数据也显示，情况并不简单。ABS建筑审批和住房贷款数据表明，新建住房数量没有明显增加，截至6月30日的三个月里，首次置业者贷款反而减少。这说明，虽然价格下跌，但买家信心也在下降，很多首次置业者担心价格继续跌、未来陷入负资产，因此不敢贸然入市。

REA Group Market Trends数据显示，Melton South房价下跌4.4%，Weir Views下跌5.9%，Thornhill Park下跌5.4%，Brookfield也下跌5.9%。这些地区中位价大多在60万澳元上下，更接近首次置业者预算。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，这种下跌“正是预期会发生的事情”。投资者通常更活跃于中位价低于85万澳元的地区，而墨尔本西区有大量这类房产。投资者撤退后，竞争减少，价格自然承压。

不过，并非所有西区都在下跌。Aintree上涨8.4%，Eynesbury上涨5.9%，Sydenham上涨9.9%。Conisbee认为，这可能与新开发项目、区域配套或房源结构变化有关。

对买家来说，现在确实更接近买方市场，但也需要谨慎。房价下跌时，议价空间增加；但如果利率仍高、贷款审批收紧、价格继续波动，仓促入市也有风险。Conisbee建议买家不要急，市场变化较慢，可以用更多时间比较房源和谈价格。

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居家办公拖累墨尔本中央商务区复苏

GPT 集团首席执行官 Russell Proutt 表示，维多利亚州政府推行的居家办公政策，叠加多项地产相关税收，共同压制了墨尔本中央商务区写字楼市场的复苏，当地写字楼空置率已接近 20%。

各大主要投资机构对写字楼市场走出低谷的信心正在提升，悉尼与布里斯班领涨本轮复苏；而 Proutt 针对墨尔本写字楼市场的直言评价，揭示出维州首府的落后处境。

澳交所上市地产基金管理机构 GPT 集团管理资产规模接近 420 亿澳元。该集团押注写字楼市场复苏，完成多项重磅交易，其中就包括拿下悉尼知名地标格罗夫纳广场的权益。

GPT 公布 2026 年中期业绩，实际表现超出市场一致预期。Proutt 在业绩发布后表态：澳洲写字楼市场确实正在复苏，但不同细分市场复苏速度各不相同。他提到，未来五年新增写字楼供应规模有限，悉尼尤其明显，这会对市场反弹形成支撑。

“维州政府的居家办公政策，让写字楼需求变得难以预判。政府部门未来的办公租赁需求会是什么样子？”Proutt 接受《澳大利亚金融评论》采访时说道。

“这种影响会外溢至私营企业层面。宏观来看，本州的投资环境已经被税收政策削弱，进而影响商业活动，传导到白领岗位的增长。”

“再加上此前大量写字楼供应入市，码头区（Docklands）尤其突出。多重因素叠加，市场氛围整体低迷，这些细分板块表现格外疲弱。”

墨尔本中央商务区东段前景相对乐观。GPT 近期完成弗林德斯巷 51 号写字楼项目主体结构，该项目预租签约率已经达到 39%。

维多利亚州公共部门普遍推行居家办公，下个财年政府将释放规模相当于 5 个墨尔本板球场面积的办公空间。新任州长 Ben Carroll 本月表态，不会废除存在争议的居家办公相关法案。

与此同时，由 Proutt 主导，GPT 集团正在推进一批重大开发项目，包含悉尼劳斯希尔购物中心扩建、墨尔本中央商场改造，以及悉尼肯普克里克物流地产项目。

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靠近顶尖私校住宅高价成交 看房低于预期市场仍在观望

一栋距离昆州顶尖学校仅200米的特色住宅，在两个家庭激烈竞价角逐后，以331.1万元的价格成交。

该房产也是布里斯本上周计划拍卖的138套房产之一，Domain根据113个已报告的结果，录得28%的拍卖清盘率，另有12套房产被撤回。

这栋五居室四卫浴住宅位于东布里斯本Gresham Street 79号，拐角处便是该市最负盛名的男子私立学校之一Anglican Church Grammar School。住宅坐落在一块稀缺的984平方米地块上，为两层建筑，驱车五分钟即可到达市中心，配备豪华设施，包括主卧套间内的按摩浴缸级大浴缸和近12米长的泳池。

在Calile Hotel举行的这场拍卖会共有七位买家登记，最终剩下两个Churchie家庭，以1000元和3000元的幅度持续加价，直至拍卖槌落下，现场响起了热烈的欢呼掌声。

Ray White Bulimba的沃特利说，买家非常高兴，他们现在等于已经把昆州最好的学校之一收入了囊中。

沃特利表示，这栋住宅本身以及所在郊区都助推了这场竞拍大战，东布里斯本像这么大占地面积的房子并不多见。而且这个郊区正在快速发展。

在附近的Hawthorne，一对来自New Farm的夫妇作为Amy Street 64号四居室住宅的唯一竞拍者，以3450690元拿下这套刚翻新的698平方米地块物业。

Place Bulimba的销售代理皮尔斯表示，他们和买家协商了35分钟，最终敲定双方都接受的价位。买家是一对成熟的夫妇，对河流和令人向往的「林荫大道」的热爱促成了这笔交易。

这套房提前三个月完成全房翻新花园改造，适配当下偏好拎包入住的市场需求。

在Wavell Heights，一栋昆州式五居室住宅以174.5万元卖给年轻夫妇，地块面积451平方米，配有泳池和雨水箱。

Place Ascot的销售代理戴维斯说，双方都对这次成交十分满意，当地房价一直很火爆，很多年轻家庭都想在这里买一套200万元以下的房子。

Domain数据显示，过去一年该区房屋中位价上涨近19%至165万元。

戴维斯预计未来房价还会继续上涨，但看房量仍低迷低于去年预期，不过澳洲储备银行决定维持利率不变肯定有助于推动市场成长。

AMP首席经济学家奥利弗表示，当前市场仍处于观望状态，预计只有升息或提息才有可能打破这种局面，春季房源激增加上市场信心疲软，可能还会引发新的市场挑战，但他预计全国房价只会小幅下跌。

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