“前期物业费每月多收了8分钱/㎡！”市民反映小区物业超出政府指导价收费要求查处 部门回应

“看起来只是8分钱的事情，但违反规定，应该退还并依法受到处罚。”近日，四川自贡市民苟先生反映，其所在小区物业涉嫌违反当地关于住房前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价的相关规定，多收了0.08元/㎡·月的物业费，希望相关部门予以查处。

今年5月，苟先生向自贡市市场监督管理局提交《履行法定职责申请书》，要求责令物业公司立即改正违规收费行为，退还多收的物业费。他还称，当初申请时提出的时间节点为2025年6月1日起至申请时。后经他进一步了解，物业涉嫌多收费的时间可追溯至2016年。

今年7月，自贡市市场监督管理局向苟先生作出回复：经查，涉事物业公司在2016年8月1日至2020年7月31日间，涉嫌存在超出政府指导价标准收取普通商品住宅前期物业服务费的行为。但已超过行政处罚追究时效，根据行政处罚法相关规定，不再给予行政处罚。

苟先生对此不予认可，认为该回复未对2025年6月1日至其提起申请时这一阶段的情况作出解释。同时，“涉嫌超出标准收费行为”该如何追偿？未涉及的2020年8月至2025年5月的情况又是如何？他表示将提起行政复议，要求撤销回复并重新作出回复。

对此，自贡市市场监督管理局日前向红星新闻表示，已接到相关反映，已介入调查。

▲涉事小区环境

业主反映：

小区前期物业费超出政府指导价

每月多收8分钱/㎡，申请查处并退款

2017年，苟先生在自贡南湖国际·紫荆城邦小区购买了一套108.96平方米的商品房，于2018年7月收房并装修入住。他称，小区至今未成立业主委员会，一直由前期物业公司提供服务。

今年4月，苟先生在查阅网站时看到一份其所在辖区的前期物业服务收费标准，发现自己缴纳的物业费与该标准并不一致。

“我们小区属于前期物业，服务等级对应四级（有电梯），政府指导价为1.60元/㎡·月，浮动幅度为±10%。”苟先生向红星新闻记者解释，称根据政府指导价，该小区物业费的收费应不低于1.44元/㎡·月、不高于1.76元/㎡·月。然而，他从入住至今，实际缴费标准为1.84元/㎡·月，比最高标准多了0.08元/㎡·月。

该小区业主黄先生向红星新闻记者提供的一份合同显示，2019年其与物业公司签订的物业服务合同中，约定物业费标准为每月1.84元/㎡。

▲业主黄先生于2019年签订的物业服务合同，收费标准为每月1.84元/㎡

这份收费标准依据的是自贡市发改委、自贡市住建局于2025年5月发布的《关于高新区住房前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价及相关事项的通知》。

红星新闻记者在自贡市政府官网查询到该份通知，其中注明“住房前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价”等信息，同时还附有《高新区住房前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价》。

该份附件中关于前期物业服务为四级的收费基准价标准，明确为“1.60元/㎡·月（有电梯）、1.10元/㎡·月（无电梯），浮动幅度均为±10%。”

今年5月初，苟先生向自贡市市场监督管理局邮寄了《履行法定职责申请书》，申请事项包括：对物业公司拒不执行上述通知立案调查并依法查处，责令物业公司立即改正违规收费行为并按照规定收费，责令物业公司退还多收取的物业服务费等。

他称，当时申请时提出的时间节点为2025年6月1日起至申请时。后经他深入了解，涉嫌多收费的时间可追溯至2016年。

对此，红星新闻记者多次联系涉事物业企业自贡市中泰资产管理有限公司相关负责人及工作人员，对方均表示此事由相关部门负责调查。

部门回复：

涉嫌不执行政府指导价

但已超过行政处罚追究时效

7月底，苟先生收到自贡市市场监督管理局的回复称：经自贡市市场监管局高新分局核查，自贡市中泰资产管理有限公司在2016年8月1日至2020年7月31日间，涉嫌存在超出政府指导价标准收取普通商品住宅前期物业服务费的行为。

该回复进一步说明：但因自贡市中泰资产管理有限公司涉嫌不执行政府指导价的行为已超过行政处罚追究时效，根据行政处罚法第三十六条的规定，行政机关不再对涉事物业公司给予行政处罚，“建议您通过友好协商、民事诉讼等方式维护自身合法权益。”

对此回复，苟先生并不认同。他指出，回复未针对2025年6月1日到其申请时这一阶段的情况作出解释。同时，回复中提及的“涉嫌超出标准收费行为”该如何追偿？未涉及到的2020年8月至2025年5月的情况又是如何？下一步，他将提起行政复议，要求该局撤销回复并重新作出回复。

另外，红星新闻记者在苟先生提供的一份公告图片上看到，自贡市中泰资产管理有限公司曾于今年5月26日向小区业主发布《关于执行自贡市物业服务费指导价新规及物业费差额退费的公告》，其中注明：“自2025年6月1日起，本小区前期物业服务费标准由1.84元/㎡·月调整为1.76元/㎡·月”，并承诺“严格按新标准收费，此前已向业主预收、超出新指导价标准的费用，将全额予以退还”。

公告显示，退款对象为物业费缴费周期在2025年6月1日及以后，且缴费标准高于1.76元/㎡·月的业主。

▲公告退费

该小区多名业主向红星新闻记者证实了这份公告的真实性，并称物业费已下调。

最新进展：

当地多部门明确前期物业费标准

市场监管部门已介入调查

据苟先生提供的南湖国际·紫荆城邦小区的查验备案表显示，该小区交付住宅楼栋合计37栋3612户，共计325204.87㎡。

记者根据苟先生提供的一张2018年7月份收房时缴纳物业费的发票计算，缴费项目为2018年7月1日至2019年6月底，金额为2405元。按此计算每月每平方米物业费为1.839元，四舍五入即1.84元。算下来，他每月多交约8.7元，每年多交约104元。

▲多份文件显示收费基准价标准浮动幅度为±10%

红星新闻记者从自贡市人民政府官网查询了解到，关于前期物业服务政府指导价的相关文件，2014年、2016年、2018年、2020年各有一份。其中：2014年的文件中，普通商品住宅前期物业服务收费基准价标准的浮动幅度为±15%；2016年及以后的文件中，普通商品住宅前期物业服务收费基准价标准的浮动幅度均为±10%。

▲2014年文件中，普通商品住宅前期物业收费基准价标准浮动幅度为±15%

对此，苟先生表示，如果物业公司在2014年至2016年期间上浮15%，即每月1.84元/㎡，是符合文件规定的。但是，2016年标准调整后，收费也应该随之调整。

针对收费标准的问题，自贡市自流井区发改局相关工作人员表示，辖区四级（电梯）前期物业服务收费标准是1.60元/㎡·月，可上下浮动10%，最高1.76元/㎡·月，标准自2016年8月起实行至今。对于超出标准收费的情况，由市场监管局负责查处，不能超出10%。前期物业过后的物业费由市场定价。

自贡市住建局房地产市场监管科相关工作人员也表示，目前，自贡市前期物业四级服务的收费标准为1.60元/㎡·月，上下不超过10%。“之前（不含2014年）的文件是这个标准。超出浮动范围，可以向住建部门、市场监管局、发改委反映”。具体处理由市场监管局按照未按照前期物业政府指导价收费进行处理，一般是罚款，超出的应该会退费。

对于此事，自贡市市场监管局相关科室工作人员向红星新闻记者表示，已接到相关反映，已经介入调查。

律师观点：

若违法行为处于连续状态

不存在超过追究时效这一问题

四川纵目律师事务所律师张柄尧表示，行政处罚法第三十六条明确：违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。

前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。因此，行政处罚时效的起算点通常分为“一般起算”和“连续/继续违法行为”起算两种类型。其中，连续违法行为是指行为人基于同一个违法故意，连续实施多个独立的、同一种类的行政违法行为，并触犯同一个行政处罚规定的情形。在这种情况下，时效应当从最后一次违法行为终了时起算。

张柄尧表示，行政机关回复称，“物业公司在2016年8月1日至2020年7月31日间，涉嫌存在超出政府指导价标准收取普通商品住宅前期物业服务费的行为，但该行为已超过行政处罚追究时效”，这一回复没有解决申请人在申请书中所称的“自2025年6月1日起，物业企业仍按照1.84元/㎡·月的标准向小区业主收取物业费”的行为是否合法，是否应当予以行政处罚的问题。因此，申请人可通过行政复议或行政诉讼，要求撤销该答复并重新作出答复。同时，若相关违法行为处于连续状态，则不存在超过追究时效这一问题。

四川方策律师事务所郭刚律师认为，该申请人在申请书中已说明自2025年6月1日起，物业管理公司仍在超额收费。法律明确规定，违法行为有连续或者继续状态的，应从行为终了之日起计算。即使从2025年6月1日算，也仍未超过两年的追究时效。他表示，就上述法条而言，如果确实超过两年追究时效，也只是丧失行政处罚权，但民事责任、刑事责任仍不受本条影响。

红星新闻记者 袁伟

编辑郭宇 审核 高升祥