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照母山稀缺低密改善住区｜实地探访邦泰·安岚，北区改善家庭自住参考

在重庆两江新区照母山深耕多年，片区成熟高端住宅扎堆，但核心居住地块早已近乎开发完毕。时隔七年，板块上新一宗纯改善用地——邦泰·安岚，作为邦泰高端安系作品，全盘大平层规划，低密纯粹，今天以实地看房视角，客观分享社区产品、环境与周边生活配套，仅作自住参考，不构成置业建议。

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一、板块区位：北区成熟路网，自驾出行便捷

项目坐落两江新区康景路2号，属于照母山西成熟居住片区，金州大道、星光大道、内环快速、古木峰立交形成立体交通路网，自驾往返礼嘉、大竹林、新牌坊、主城核心都顺畅 。

- 自驾：3公里左右直达光环购物公园，4公里可达礼嘉天街，星光隧道快速通达新牌坊；

- 公共出行：社区门口设有公交站点，覆盖片区通勤线路；距离九曲河、重光轻轨站步行距离较远，更适合有私家车的家庭；

- 生态资源：紧邻照母山森林公园、金州体育公园，日常散步、运动休闲去处充足。

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邦泰·安岚是照母山西划时代新规改善作品，拥有不可复制的土地稀缺性与很强的产品力。
但它绝不是万能豪宅，有明确适配人群，也存在无法回避的客观短板。
适合愿意长期持有，看重自住品质+教育资源的家庭。

一、别人抢不走的稀缺性｜这个楼盘真正的底牌

1. 土地绝版：照母山7年来唯一正统高端居住地块
2025年底邦泰以10722元/㎡高溢价拿下本地块，地价对比邦泰观山川高出2500+元/㎡。

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照母山可开发的大规模纯住宅用地已经见底，这是未来很多年，照母山西最后一宗完整改善大盘。
（注：照母山花沟片区住宅用地不在此范围内）
北区改善客户想要正统照母山新房，可选空间已经极小。

二、社区规划：1.8低密纯板小高层，圈层纯粹

项目总占地约7.2万方，容积率仅1.8，规划13栋小高层，全盘仅412户，无小户型刚需产品，居住人群统一，圈层干净 。

1.楼栋布局：全部南北通透独立板式楼栋，无拼接单元，户户端户，采光通风均衡；远离内部嘈杂动线，社区静谧度高。

2.梯户与车位：统一2T2户配置，每户自带独立电梯前厅，私密感拉满；车位配比约1:2.1，停车资源充足，多孩家庭、多辆车无需担心车位紧张。

3.景观园林：打造约5.6万方观山九境立体园林，以古画《蜀川胜概图》为设计蓝本，搭配太行山原石造景，规划景观步道、下沉庭院、全龄休闲空间，绿植层次丰富，绿化率约35%。

4.社区配套：内置业主专属下沉会所，配备健身房、私宴厅等实用空间，并非装饰性配套，满足日常会客、健身需求；外立面采用大面积玻璃幕墙+金属铝板公建化设计，质感持久耐看。

5.交付与物业：清水交付，预计2027年底交房，业主可自主定制装修风格；邦泰自持物业，标准化园区维护、安保巡逻、日常保洁服务。

圈层极度纯粹，无刚改配比
整个小区仅412户，13栋14–16层小高层，容积率低至1.8。
起步建面139㎡，顶配265㎡楼王，户型平均面积接近180㎡。
未来邻里圈层干净纯粹，也是未来二手房溢价非常关键的筹码。

3. 照母山西配套闭环的收官之作
照母山西过往最大痛点：缺少优质中学。
随着星湖小学、两江巴蜀星湖中学落地招生，教育短板正式补齐。
项目邻近两江新区人民医院、金州公园、九曲河湿地公园。
从单纯公园居住区，升级为配套完整的成熟改善板块。

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实地跑盘｜项目真实核心优势
1. 新规户型，得房率稳居照母山第一梯队
全部两梯两户南北通透纯板楼，每户带独立电梯前厅。

▫️139㎡入门改善
四房三卫，实得接近165㎡，7.7米大横厅，三卧朝南，空间体验对标市面上传统190㎡户型。

▫️206–210㎡四代住宅
6.6米挑空客厅+空中庭院，拥有别墅级仪式感，实得最高可达273㎡，改善家庭最爱的「大平层+空中院子」组合。
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▫️265㎡楼王（小区仅此一栋）
6.6米挑空+专属露台花园，实得约330㎡，属于收藏级改善产品。

同等总价，可以拿到更大使用面积，这是舜山府、尘林间等早期照母山豪宅不具备的代际优势。
2. 公区与外立面舍得投入

外立面大面积隐框玻璃+铝板金属线条，新中式隐贵风格；

下沉立体游园式会所，景观与功能结合，不是简单堆砌泳池；
园林搭配造型松、原石造景，示范区实景已开放，可以实地感受品质。

三、户型解析：新规高得房率，全周期改善空间

全盘建面约139-265㎡大平层，覆盖入门改善、宽境四居、天幕环景顶改三类户型，新规住宅设计，空间利用率突出：

1.建面139㎡ 四房三卫（入门改善主力）

实得使用面积接近167㎡，约7.7米南向大横厅，四开间朝南布局，客厅+三间卧室全部朝南。独立8㎡电梯入户玄关，双阳台分离设计，生活阳台独立晾晒，景观阳台观景；三卫配置，二孩家庭、老人同住互不干扰，主卧空间可灵活改造，适配三口、四口之家长期自住。

2.建面210㎡ 宽境大四居

约8.5米IMAX横厅，双套房设计，主卧配备独立双台盆卫浴+步入式衣帽间；南北双阳台通透，约10㎡专属入户光厅，部分户型带户外休闲露台，三代同堂、兼顾居家与待客需求。

3.建面265㎡ 天幕环景大平层

项目顶改户型，约10米全景落地窗横厅，高区拥有无遮挡观景视野，多套房布局，独立储物间、休闲茶室空间，适合追求尺度感、私密感的高净值家庭。

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四、周边生活配套，日常居家一站式覆盖

教育资源（划片入学，以当年教育局公示为准）

小区步行可达德鸿星湖幼儿园、星湖小学，邻近在建两江巴蜀星湖中学，片区幼小初资源齐全，接送孩童路程短；每年入学划片由两江新区教育部门动态调整，无固定学区承诺。

商业消费

日常生鲜、餐饮、便利店可步行至周边康田蔚蓝海、东原星樾社区底商，下楼即可满足买菜、简餐需求；大型商超、影院、亲子业态自驾直达光环购物公园、红星美凯龙，节假日逛街聚餐便捷。

医疗健康

直线距离不远即达两江新区人民医院，3公里范围覆盖重医大儿童医院两江院区，基础体检、日常就诊、儿童医疗都有保障。

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