苟日新，日日新，YC城更创投创始人谭宁：更新城市空间，也更新自我

人物档案：谭宁，YC城更创投创始人，原银城商管总经理，20年城市更新操盘经验，亲自操盘改造项目超100万方，上亿业态投资运营经验，南京商业地产商会城市更新领域特聘专家，中国建筑运营管理研究院城市更新特聘专家。

《礼记・大学》有言“苟日新，日日新，又日新”，本为浴身去污之训，引申为每日自省、持续革新。深耕商业地产管理与城市更新二十二年的谭宁，这些年也完整走过两段 “更新之路”：

一是物理维度，早年他扎根商管，带着团队从零做出营收亮眼的商管平台，操盘了商业运营全链路；2025年沉下心扎进城市更新赛道，把沉寂闲置的城市存量空间，重新做成有烟火气、有活力的产业园区。

二是精神维度，从商管一号位高台谢幕，经历了项目重压、人性叩问、家庭治愈，也打碎过往的执念，完成一场中年人心底的彻底翻新。某种程度上，这也是地产人在行业褪去高光后向内求索、日日自新的人生修行。

从一号位到普通人

坐在江宁天元汇谷焕然一新的洽谈空间，谭宁坦然复盘这几年的经历。没有修饰与铺垫，他说这几年走过了一段扎扎实实的低谷，也在起落与得失之间完成了一次彻底的更新。再次与《城品人物》聊天，不为商业引流，只为完整记录低谷蜕变，当做一份成长记录，与无数创业者共勉。

回望入局之初，他赶上了行业最好的时代。从三五人的小团队起步，一步步打磨模式、扩充阵容，带出百人团队，把年度业绩做到破亿。二十年商业地产从业经历，让他熟练掌握项目定位、招商落地、运营盘活的整套打法，从容应对各类项目的核心问题。

事业巅峰之后，他选择辞职创业，也撞上了行业剧烈调整的周期。和那个时代多数敢冲敢闯、干劲十足创业者一样，他有着朴素的理想主义，他相信凭着团队的拼劲和多年的行业经验能再创佳绩，并肩同行的伙伴会一直前行。

但行业有周期，人事有起落，没有永不落幕的舞台。市场告别增量红利，全面进入存量竞争，旧的运营套路逐渐失效，新项目落地难、存活更难。那段时间他反复复盘、一次次陷入自我怀疑，曾经饱满的状态被慢慢耗尽，他形容自己就像“被抽干的赛里木湖”，无力、失去生机。身边朋友多是善意劝慰，觉得他境遇尚可、不必焦虑，但对他来说，无关名利得失，更多的一种个人处境的颠覆。

曾以为纯粹的协作、真诚的相处是职场常态，但在利益交织、立场博弈的行业环境里，过度的真诚与理想化终究难以适配复杂的人情世故。他慢慢看清，很多纯粹的人际关系，只是自己的一厢情愿；职场的规则、人性的取舍，远比专业本身更难捉摸。这种认知落差，让他疲惫迷茫，一度萌生退意。

谈及低谷带来的最大改变，谭宁坦言，是终于卸下执念，承认自己的普通，慢慢学会“离场”。

过去长期身处核心岗位、手握成绩，他习惯自我加压、极致尽责，认为领头人就该事事冲锋、事事完美，扛起所有责任、做好所有人的榜样，逼着自己负重前行。沉淀之后才清醒明白，早年的诸多成果，很大程度是时代风口赋予的红利，他说，就像“站在风口，猪也能飞”，从来不是自嘲，而是最真实的行业真相。

他开始客观审视自己的能力边界，正视市场降温、行业洗牌的客观现实，不再高估个人力量、低估环境影响。遇事先向内发问，厘清自己的本心与真实诉求。过程对他而言很痛，就像把多年努力拼搏的成绩和光环造就的坚实铠甲一点点撬开，是一场孤独又痛苦的自渡。

他读史观兴衰、读心理解内耗、读佛学悟本心，也上课进修、与挚友深谈，独处静坐、放空自愈，慢慢找到了真实的自己。“遇到困境，我们总习惯性向外求助、期待外界兜底，但真正深陷低谷，被各种执念捆绑，真正能救自己的只有自己。最后爬出来那一刻，真的是完全不一样的自己。”

今年年初，父亲因病手术，他全程通宵陪护，坦言这也是成年后第一次长久陪伴父亲。反思这些年，自己把大部分时间与经历给了事业，而直面病痛与生死的瞬间，也明白名利终是过眼云烟，内心的安稳、家人的安好，才是人生真正的归宿与底色。

城市更新，长期主义的在场与深耕

一旁是天翻地覆的自我更新，另一旁的事业轨迹也循着冥冥之中的注定，与城市更新这一赛道深度链接着。

从业二十二年，从地产前期策划、行业咨询，逐步深耕至存量资产运营管理。这些年谭宁长期扎根一线，专注在各类非标存量项目的焕新重塑，比如老旧住宅、闲置厂房、老旧街区的业态升级与场景再生，其中合肥1912街区、曼度耘系列、银城INC中心、江阴忠义街、常州常青里街区、金智里等，都是他与团队参与打造、落地成型的代表作品。

城市更新也是行业的变革，让部分陈旧的城市空间蜕变为兼具个性与活力的商业、文旅街区，继而推动行业从“空间建造”转向“空间运营”，从“土地红利”迈向“效率红利”。“城市发展已经告别野蛮增量开发阶段，一些老旧社区焕新、存量空间盘活、产业园区升级、总部业态落地成为当下城市建设的主线，这不是短期风口，而是存量时代的趋势。”谭宁说。

他将城市更新项目运作比作长线创作，自己更像全程统筹的操盘者，不追求国企式的极致稳妥、保守求安，也摒弃民间资本逐利、追求短期快速回报，始终都在社会效益、产业价值与长期商业价值之间寻找平衡。

他又有了挥洒热血的方向。一方面是继续躬身于存量改造与精细化运营的一线，他和志同道合的伙伴创立了聚焦非标不动产的更新改造与精细化运营的YC城更创投，孵化了耘初商管品牌，从前期策划、改造落地到长期运营的完整闭环，目前也沉淀了诸多落地案例与实操经验。

另一方面是他热衷的教育实践，他以导师的身份参与了“城市更新存量资产学院”的创立，持续输出关于城市更新项目实操方法论的系列课程，内容涵盖项目从前期研判到落地运营全周期中踩过的坑、走过的弯路，因极强的实操性和避坑指南属性，深受投资人及从业者认可。

作为YC城更创投的代表项目，天元汇谷融合了园区配套、精品办公与总部经济等多重业态，打破了传统写字楼封闭、固化的空间形态，以开放融合、产城一体的办公体验，也成为城市更新领域兼具探索意义与落地价值的新探索。

看似顺势而为的创新项目，谭宁坦言落地过程全程充满波折与博弈，也与他个人的低谷期互为映照、各自重生。作为创新型城市更新项目，难点并不在工程建设本身，而是无迹可寻的政策落地——没有成熟审批路径、没有标准化执行模板，各地落地口径不一、流程繁琐且无先例参考。而为打通完整合规链路，谭宁带领团队用了十八个月跑通了这类创新园区更新的全新落地路径

政策突破之后，更有一系列的落地难题。创新化的空间设计加大了施工落地难度，也让推进途中多次面临艰难抉择，比如投资远超预期，每一次关键决策都意味着风险加码，也让项目投资回收周期远超出预期。

那段时间谭宁天天跑施工现场，经常几十天都是紧绷的状态，他坦言久而久之，踏入项目场地就会本能紧张、疲惫。项目成型、首批商户与企业入驻后，他也研判了行业的真实现状：创新型存量项目早已没有短平快的回报逻辑，也必须坦然接受五年以上的长期培育周期，做好长期深耕、缓慢回本的准备。

目前，天元汇谷交付半年出租率已达65%，在同期南京新开园区中位居前列，松弛感的配套、森系的精品办公与定制式的总部经济三类客群互为支撑，也完成了初步的园区生态。

这几年，历经多个逆境项目的打磨沉淀，YC城更创投也摸索出一套适配当下行业环境的“小而美、轻资产、精运营”轻量操盘模式。谭宁也可以跳出单一执行视角，以投资人与全局统筹的思维把控项目。他把这比作“好莱坞模式”，比起以往的重投入，如今更多是看中“本子”后再以投资人视角招募项目中的部分角色

经历了这一切后，他发现自己并不想造一艘“宇宙战舰”，更想做一只灵活的“橡皮筏”——轻盈、灵活的模式，更适配当下充满不确定性的行业环境，不依赖时代红利，靠自身韧性稳步前行，在行业震荡中持续扎根。

持续的项目打磨中，原创性、差异化落地，一直是谭宁坚守的核心原则。不同于复制照搬、模板化改造的更新项目，他坚持因地制宜做定制化更新，而不是千篇一律的业态复刻。“每一个项目，地段不同、物业不同、甲方诉求不同，它的剧本就完全不同。”依托对场地肌理、区域客群与周边生态的深度调研，结合城市发展脉络，让每一个项目都生长出专属的辨识度与生命力。

对谭宁而言，行业的迭代也是一场自我的进阶。从依赖时代风口、负重硬扛的一号位，到顺势而为、轻盈深耕的创业者，他也在自我更新与项目打磨中，找到了更忠于长远价值的人生节奏与事业航向。

不可行性研究院，在缝隙中寻找可能性

今年，谭宁把更多时间倾注在顾问咨询与授课上。一端是面向各地政府与国资平台的深度咨询服务——江阴老旧厂房全龄更新、宁波百处国资资产盘点、贵阳政府城市更新专题授课等，每个项目都是一线调研、定制方案；

另一端，他与朋友联合创办了城市更新存量资产学院，也被他戏称为“不可行性研究院”——专拆当月真实踩坑案例，每月辗转不同城市开课，帮助从业者规避决策风险，同时将最新咨询案例实时反哺课堂。

“我从业二十多年，踩过太多坑。尤其在当下这个周期里，无论是转型的投资人、一线从业者，还是想入行的小白，我都希望成为他们的‘避雷针’。”聊起授课，谭宁眼里有光。这些年他做过大量企业培训与组织文化建设，讲课也是他很热爱的事情。

如今专注做老师，也是承袭了母亲身为教师的职业基因。每一堂课他都认真对待——前不久一次授课，想到部分学员听过此前内容，他一夜没睡，重写了课件，又兴致勃勃地补充了大量新案例。第二天人昏沉沉的，但一上台拿到话筒，那股劲儿就全部回来了。

“时代不一样了，不要说新手，我们这样的老手也在天天面对新问题。”他讲的内容极接地气，拒绝空谈过往风口期的成功样本，而是把每周接触到的最新案例、项目推进中的真实问题抽丝剥茧，提炼出可复用的经验。

在他看来，资产运营不是看上去光鲜亮丽的台前叙事，背后是施工纠纷、租户博弈、琐碎民生的层层堆叠——而这恰恰是许多转型从业者普遍焦虑的根源：理想化地看待这个行业，却无法接受落地过程的琐碎与杂沓。谭宁会以自己的踩坑经历做疏导——躬身入局，接受脏活累活，才是入行的第一课。

他也直言城市更新的核心要害：项目的最终盘活，靠的是算得过来的收益账，而不是为了文化而做文化。“文化是在基础之上锦上添花的。”今年，他会回到母校南京农业大学，带研究生参与一线城市更新项目实践，也希望未来与高校深度合作，可以填补当下课堂在城市更新实操教学上的空白。

做咨询和授课，对他而言是一个输出与输入无限循环的过程——每一次讲课都是一次系统梳理，每一轮咨询都能触达行业最真实的痛点，而他总乐此不疲。

不知不觉间，这几年他的输入系统也悄然重置：以前他读管理学、商业经营。这几年更多读历史、心理学，也读佛学，自己慢慢琢磨其中的意味。他读《金刚经》，读到“应无所住，而生其心”，背了几十遍才记住，一遍遍揣摩其中含义。

这种不断输入与输出的状态，也让他找到了志业与兴趣间的平衡。

聊到未来，他希望汇聚更多志趣相投的行业伙伴，做一个小而美的联盟，甚至办一个疗愈营，去陪伴那些正处在曾与他相似困境中的人。“哪怕就是聊聊天，也会有帮助。”

“我们这一代人，从小被太多道德和榜样束缚着，时间久了，好像就不知道自己是谁了”。现在他常对自己说的是：你可以做谭宁——允许自己普通，允许失败，允许不那么强大。他也也渐渐回到一种健康的生命状态里，每周在项目上待几天，其余时间穿梭于不同城市讲课、会友、认识新事物。不再像从前那样每天必须七点半准时坐到办公室，周末排满工作，休假会有负罪感。

现在晚上八点后就不工作了，时间留给家人。他最喜欢和儿子一起读书、打游戏、做些有的没的，彻底放松下来。

回过头再看，他觉得，心碎也是更新。“就像把碎在地上的心，一块块捡起来拼回去。拼的时候你会发现——心有了更多的缝隙，能进去的东西更多了，能容纳杂质了。这何尝不是另一种成长。”