南宁城北曝光：占地 364 公顷配建 8 校，规划居住人口 5.2 万

2024年8月14日，南宁市自然资源局官方网站正式公布《南宁市中心城区AJ-09（连畴）单元控制性详细规划》草案。该规划覆盖连畴单元全域，规划用地面积约364.99公顷，规划人口规模约5.2万人，并配套建设8所学校。该单元被明确定位为“旧城改造综合示范区”，标志着城北片区长期存在的厂区、仓库与城中村混杂区域首次获得系统性、全单元覆盖的规划蓝图。

此举对居住在北湖、安吉、高新区及近期有意向在城北购房的市民具有重要关联。

连畴单元区位（点击看大图）

一、区位概况：长期发展滞后，但地理条件优越

连畴单元位于南宁市城北片区，但长期以来公众认知度较低。据公示文件，其规划范围北至那安快速路，南至安武大道，东至邕武路，西至连畴路。该区域横跨西乡塘区安宁街道与高新区，处于北湖、安吉成熟居住区与兴宁东、高新区产业园之间的“夹心地带”。那安快速路贯穿其侧，可快速通达凤岭、五象等核心区域。

从现状看，连畴单元内主要为连畴村自建房、联东U谷、平头岭物流仓库、盛禾佳园小区及中关村信息谷等产业与居住混合空间，呈现典型的城乡结合部特征。尽管地理位置并不偏僻，但该片区的发展进程长期滞后，土地与空间资源浪费长达十年以上。

连畴片区位置示意 | 来源：南宁自然资源局

二、连畴旧改历程：从前期合作到规划落地

连畴片区的旧城改造工作并非始于2026年。其发展历程可追溯至：

• 2020年12月：广西南宁冠能投资有限公司（洋浦地产旗下）中标成为前期工作合作单位，涉及约1711亩土地，征收房屋面积约58万平方米。

• 2022年3-4月：该片区被纳入南宁旧改地图，冠能以“熟化人”身份负责前期工作；同期，首期产业用地（0.708公顷）发布征收预公告。

• 2024年10月：自治区政府批复连畴片区4.6公顷建设用地征收。

• 2026年8月：AJ-09单元控规草案正式公示，规划覆盖364.99公顷，明确5.2万人、8所学校等核心指标。

需特别说明的是，冠能（洋浦地产）中标为“前期合作单位”，并不等同于最终获得土地使用权。目前，整个连畴片区处于“规划已定、土地逐步征收、尚未整体出让”的阶段。控规公示后，下一步将进入土地熟化验收与地块出让流程。

▲ 连畴村片区城中村改造范围（约1711亩）示意

三、规划核心内容解析

控制性详细规划文件通常具备较强的专业性，普通公众难以直接理解。以下对其核心内容进行提炼与解读：

• 功能定位：规划文件明确将连畴单元定位为“以生态自然环境为本底，旧城改造综合示范区，具备综合服务功能的多元化居住片区”。值得注意的是，此前的表述为“综合功能区”，现调整为“示范区”，表明该区域被赋予更高的标杆与示范意义，有望成为南宁市后续旧改项目的参考模板。

• 人口规模：规划人口5.2万人。参照南宁现有大型社区（如华润二十四城约3万人、联发臻境约1-2万人），该规模相当于再造2-3个大型社区的人口总量。

• 空间结构：规划提出“一带、两心四轴、三组团”的空间结构，核心在于“三组团”划分。片区将分阶段、分区域开发，而非一次性全面动工，有助于控制开发节奏与风险。

• 用地性质：规划用地排序中，首位为“二类城镇住宅用地”，其后为公共服务与绿地。这表明该片区以居住功能为核心，不会发展新的工业区。

• 交通规划：内部主干路网包括连福路、安园东路、罗伞岭西路，形成“两横三纵”骨架。值得关注的是，文件明确提出“远景规划预留罗伞岭西路与那安快速路立交”。若该立交建成，将有效提升片区与快速路的衔接效率，缓解当前高峰期的交通压力。但须注意，“远景预留”不代表近期实施，具体建设时间需以官方后续公告为准。

• 教育配套：规划配建8所学校，包括2所独立占地小学、4所幼儿园及2所九年一贯制学校。该密度在南宁近年新规划片区中处于较高水平，尤其针对家庭型购房者具有较强吸引力。

• 其他公共服务设施：包括1处社区服务中心（依托现状村委会改造）、1处医疗卫生服务中心（连畴村卫生室升级）、1座110kV变电站及1处垃圾转运站，按15分钟及5-10分钟生活圈分级配置。基本生活服务可满足需求，但大型商业综合体等业态需待后续地块开发时进一步明确。

▲ 南宁旧改片区拆迁现场

四、连畴规划推出的三重逻辑

该控规草案的发布并非偶然，其背后存在明确的政策与市场逻辑：

1. 城中村改造的国家战略推动：南宁市于2024年入选国家首批城中村改造试点城市。截至2025年8月，全市8大改造项目涉及5个城区、3.74万户、1.88万亩土地，惠及10.6万人，配套道路及教育设施同步推进。连畴片区作为“旧城改造综合示范区”，正是这一政策链条上的关键一环。同期，鸡村等相邻片区也已启动首期安置房建设，形成联动效应。

2. 城北区域土地供给紧张：西乡塘高新区板块8月新房均价约7800元/㎡，二手房约7315元/㎡，在主城区中价格相对亲民。然而，北湖、安吉等成熟区域可供开发的土地日益稀缺，新增成片供应只能依赖向北扩展与旧改。连畴364公顷的体量，恰好填补该区域的土地缺口。

3. 交通基础设施的先导布局：那安快速路的通车大幅缩短了城北与凤岭、五象等核心区的通勤时间。轨道交通方面，片区南侧现有地铁3号线北湖北路站，东侧有5号线狮山公园站、小鸡村站，6号线一期工程亦已推进至50%。交通与轨道先行，为后续地块开发创造了有利条件。

南宁城中村改造现场 | 来源：南宁新闻网

五、结论与建议

对于居住在北湖、安吉、高新区等区域的市民而言，连畴控规的发布意味着长期处于“待拆未动”状态的家门口区域，终于有了明确的规划蓝图。对于有意在城北购房的潜在购房者，建议密切关注该规划的实施进展，重点关注未来一年内从“纸上”到“地上”的转化情况，尤其是土地出让与组团开发的时序安排。