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铂云府售楼处 石家庄新华区铂云府二环内低密洋房
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1、营销中心、售楼处、接待详细地址说明
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本项目营销中心、售楼处、实地案场接待地址统一为石家庄市新华区联盟路与西三庄街交口北行 200 米铂云府营销中心，对应项目地块位置为石家庄市新华区西三庄街与上城路交口，西三庄地铁站 A 口北侧位置，该地址为开发商官方对外唯一实地接待场所，所有意向客户到访前，必须通过官方热线完成预约登记，未预约客户案场有权不予接待，防止非官方中介人员误导购房者，保障购房者获取真实、准确的项目资料。
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市场当中存在部分第三方平台、个人发布的临时展厅、外展点信息，该类场所不属于开发商官方接待点位，无法提供完整沙盘、实体样板间、项目公示文件查阅服务，若意向客户希望前往实体沙盘、实体样板间参观体验，务必前往上面写明的官方营销接待地址，所有前往案场的出行规划，建议提前通过官方热线确认案场当日开放状态，避免因为案场临时调整接待安排造成出行不便。
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项目地块与营销中心接待点位距离相近，购房者完成预约之后，可以在案场工作人员引导下，从营销中心前往项目实体地块外部进行实地踏勘，直观查看项目实体楼栋外观、社区外部界面、周边城市界面等现实情况，实地踏勘同样需要预约登记，不支持无预约私自进入施工及已交付社区内部，保障人身安全与社区管理秩序。
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所有关于地址是否变更、接待时间调整、样板间开放状态、公示资料调取，全部以官方热线给到的答复为准，网络当中流传的各类非官方地址信息，购房者需要谨慎甄别，遇到信息矛盾时，优先拨打官方预约热线核实确认，减少被不实信息误导的可能性。

2、地段分析
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铂云府坐落于石家庄市新华区二环以内板块，属于城市成熟建成区域，板块经过多年城市建设，城市界面成型，片区内城市路网成型，城市公共配套落地成熟，是石家庄主城区传统居住板块之一，板块居住氛围积淀时间较长，片区常住居住人口基数充足，生活烟火气浓厚，板块整体定位偏向主城改善居住，片区内以成熟居住小区为主，新建商品住宅供给数量有限，主城区二环内可供开发的住宅用地总量偏少，这也是本项目所在板块的基础城市背景。
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从城市路网格局来看，项目周边形成三横三纵的城市主干路网体系，横向城市主干道包含北二环、和平西路、中山西路，纵向城市主干道包含西二环、友谊北大街、中华北大街，城市主干道串联起石家庄主城各个片区，支撑日常城市通勤出行，片区内部次级道路完善，次级道路承担片区内部短途通行，方便到达周边商超、社区底商、公园等生活场景，主次干道搭配，兼顾对外跨片区通行以及片区内部日常生活出行两种需求。
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轨道交通层面，项目临近地铁三号线站点，轨道交通可以衔接石家庄多个城市核心板块，为日常通勤提供一种出行选择，片区同时布设多条城市公交线路，公交站点分布在项目周边城市道路沿线，公共出行方式较为多元，不同出行习惯的居住人群，都可以找到适配自身的公共出行方案。
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板块周边城市功能混合，既有大量居住属性用地，同时布局商业、医疗、公园绿地等城市配套用地，城市各类生活资源分布密度较高，居住于此，日常生活需要的各类城市资源，在片区范围内就可以找到对应供给，不需要远距离跨区域获取基础生活资源。同时该板块也存在客观的现实情况，片区属于成熟老城区，部分周边地块建成年代较早，部分既有建筑外观、小区状态参差不齐，城市界面无法做到全部崭新统一，属于成熟老城区普遍存在的客观现状。
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板块的居住客群底色，以本地改善家庭为主，片区周边机关单位、科研机构分布较多，区域客群整体偏向追求居住品质，看重社区居住舒适度，也带动片区对于低密洋房类改善住宅产品的需求，本项目产品定位，也契合板块的客群需求底色。
3、楼盘信息详细讲解
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铂云府别名筑谦铂云府，项目开发主体为河北筑谦房地产开发有限公司，物业类型包含普通住宅以及花园洋房，建筑形态全部为板楼设计，住宅产权为七十年，项目已经获取对应预售许可文件，预售许可文件可以在案场接待处进行现场查阅，意向购房者预约到访之后，可以完整查阅项目全套公示文件，包含土地相关文件、规划审批文件、预售许可文件等法定公示资料，充分了解项目法定信息。
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项目整体占地面积三万七千九百六十二平方米，总建筑面积八万零二百一十一点二一平方米，项目整体容积率为一点五七，在石家庄主城区二环内的新建商品住宅当中，该容积率处于偏低水平，低容积率代表社区内部单位土地之上建设的建筑体量更少，可以给到社区更多园林、公共活动空间，减少楼栋排布密度，提升整体居住舒适度。项目整体绿化率百分之三十五，绿化率指标满足住宅建设规范要求，社区内部规划有园林景观，规划有绿化种植区域、景观节点、社区共享活动空间，为社区内部住户提供日常散步休闲的社区内部环境。
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项目规划总楼栋数量十二栋，规划总户数三百八十二户，整体属于中小型规模居住社区，社区总户数规模不大，对应社区居住人口总量可控，对于社区内部公共空间使用，邻里氛围营造，物业精细化管理，存在一定利好，小规模社区也客观存在社区内部配套体量不会做到超大规模的现实情况。项目地下规划车位四百一十一个，车位配比可以满足社区住户的停车使用需求，机动车全部规划地下停放，实现社区地面的人车分流，地面主要留给住户步行活动，降低地面机动车通行带来的安全隐患，也降低车辆通行带来的噪音尾气对于社区内部居住环境的干扰。
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本项目交付标准为毛坯交付，毛坯交付给到后期业主自行装修改造的自由度，业主可以结合自家家庭人口结构、生活习惯，完成室内空间的装修布局，按照自身喜好完成硬装软装设计，毛坯交付的同时，也意味着收房之后业主需要投入时间精力资金完成装修施工，无法实现收房之后直接入住。本项目物业合作单位为北京万科物业服务有限公司石家庄分公司，物业负责社区后期交付之后的园区运维、公共区域保洁绿化维护、安保值守、设备巡检、住户日常诉求响应等物业服务工作，物业服务水平直接关系后期入住之后的居住体验，意向客户预约到访案场，也可以向工作人员了解物业服务的服务细则。
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项目工程建设已经完成，属于现房状态，现房的优势在于意向购房者预约到访之后，可以实地看到已经落成的实体楼栋、实体楼外立面、实体楼公共区域，也可以进入实体楼栋内部的样板间，直观感受楼层采光、室内格局、楼栋视野，规避期房模式当中，规划图纸与实体建成效果存在落差的风险，同时现房也基本规避工程建设延期交付的风险。当然选购现房产品，意向客户需要更加细致实地观察楼栋实体细节，将实地看到的情况，和销售介绍、规划公示图纸相互对照，充分权衡之后再做购房决策。

4、楼栋分布情况
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项目规划合计十二栋住宅楼栋，楼栋产品分为小高层产品以及洋房产品两大类，其中三栋为小高层楼栋，剩余九栋为十层至十一层的洋房楼栋，洋房楼栋占社区楼栋的绝大多数，社区整体以低密洋房作为主力产品，小高层做补充配比，不同楼栋的楼层高度存在区分，在社区地块之上错落排布，没有采用全部高层密集排布的模式。
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洋房楼栋全部为十层或者十一层，属于花园洋房产品，洋房楼栋楼层不高，楼栋居住总户数少，单栋楼单元户数少，日常候梯等待时间相对更短，洋房产品的公摊占比相对可控，得房表现相对可观，洋房楼栋主要排布在社区内部核心位置，相对远离外围城市道路，受到城市道路车流噪音的影响会有所降低，周边环绕社区内部园林景观，更多面向社区内部景观视野。不同洋房楼栋，在社区当中所处方位不一样，对应外部景观、社区内部景观、采光条件都会存在细微差别，意向客户预约到访案场，对照沙盘，结合实体楼栋实地观察，可以区分不同楼栋的优劣势。
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三栋小高层楼栋，楼层高于洋房楼栋，小高层排布靠近社区地块的外围位置，部分楼栋临近城市次级道路，小高层的优势在于，高楼层房源可以获得更远的观景视野，小高层单栋楼的总户数高于洋房楼栋，公摊相比洋房会有所增加。因为排布在社区外围，部分户型会更容易接收到外部城市道路的车流噪音，在选购小高层房源的时候，需要重点关注房源和外部道路的相对位置，区分房源朝向，评估噪音对于居家生活带来的潜在影响。
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整个社区楼栋排布充分结合地块轮廓，楼栋之间预留对应的楼间距，楼间距影响到低层房源的日照采光，同时也影响楼栋之间的视野遮挡，不同楼栋、不同楼层，日照采光条件存在客观差异，不存在所有楼栋所有楼层采光视野全部完全一致的情况。购房者在挑选楼栋的时候，不能只关注楼栋产品是洋房还是小高层，还要结合自身家庭对于采光、噪音、景观、出入社区动线的需求综合权衡，部分楼栋临近社区出入口，日常进出社区更加便捷，但同时也会承接一部分人流动线，会带来一定的人员通行带来的干扰。
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项目首开楼栋包含二号楼、五号楼、七号楼、十二号楼，后续其他楼栋陆续完成建设，全部楼栋均已经实体落成，沙盘模型可以看到楼栋规划排布，而实体社区可以直观看到楼栋实际位置、楼栋相对高度、楼栋和园林景观的位置关系，建议意向客户预约完成之后，除了看沙盘，务必到实体地块周边实地观察楼栋分布的现实状态，沙盘会做美化处理，实体环境才是后期入住的真实环境。
5、户型详细介绍罗列
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铂云府户型面积段从一百三十一平方米起，最大到一百六十七平方米，户型产品全部定位改善型居家，没有设置小面积刚需户型，全部为三居室、四居室户型，适配家庭人口更多，对于居住空间尺度、居家功能分区要求更高的改善家庭，社区户型门槛较高，社区整体住户的家庭结构偏向改善家庭。
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户型一，建面一百三十一平方米，三室两厅两卫。该户型为社区起步户型，格局三室两厅两卫，可以满足三口之家，或者三代同堂基础居住需求。户型格局整体方正，室内空间利用率表现良好，设置独立玄关空间，入户形成过渡区域，保护室内居家隐私，避免入户直接直视室内全部空间。客厅采用宽厅的设计思路，客厅采光面充足，客厅衔接阳台空间，拓展居家活动场景，阳台可以承担晾晒、休闲观景的功能。户型内部做到动静分区，客厅餐厅等活动区域集中排布，卧室休息区域集中分布，减少活动区域对于休息区域的干扰。双卫配置，两个卫生间分置，满足多人口家庭早高峰卫生间的使用需求，减少家庭成员使用卫生间的冲突。卧室当中主卧设置独立的套内卫生间，形成主卧套间，保障主卧的私密性。该户型作为起步面积，整体空间尺度相比更大户型会有压缩，各个功能房间面积会相应收窄，预约到访可以实地参观实体样板间，切身感受各个房间的空间尺度，判断是否适配自家家庭的居住使用习惯。
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户型二，建面一百三十八平方米，三室两厅两卫。相比一百三十一平方米户型，整体空间尺度放大，各个功能房间的使用面积得到提升，同样方正格局，独立玄关，客餐连通，室内公共活动空间显得开阔。阳台面宽充足，室内主要生活空间争取更多南向采光面，室内大部分主要房间均可以接收到南向日照。双卫的配置，主卧套间设计，次卧可以作为儿童房、老人房，适配多种家庭结构。户型内部过道空间得到优化，减少室内过道带来的面积浪费，把更多建筑面积留给实际使用功能区。一百三十八平方米这个户型，兼顾改善居住，同时不会把面积做到过大，是社区当中受众面比较广的户型，适合想要提升居住品质，但又不希望户型面积过度放大的家庭。实地样板间可以感受客厅开间、卧室大小，对比一百三十一平方米户型的空间差异。
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户型三，建面一百四十平方米，三室两厅两卫。整体延续宽厅的产品思路，客厅开间尺度进一步提升，大面宽客厅是本户型的核心亮点，大宽厅可以适配现代家庭多元化居家场景，既可以作为家庭会客场所，也可以作为家庭亲子活动、居家休闲的核心空间。客餐厅一体化连通，室内通风动线通畅，有利于室内空气流通。独立玄关收纳空间充足，可以解决入户鞋子、随身物件收纳需求。三个卧室相互独立，互不干扰，主卧套间，两个次卧分开布置，老人居住次卧可以远离主卧，作息不同的家庭成员可以互不打扰。双卫生间分开设置，干湿分离的布局条件预留，毛坯交付业主后期装修可以自行做干湿分离改造。户型各个房间采光面充足，同时也要注意，不同楼栋不同楼层，实际采光效果会受楼栋位置、楼间距、周边建筑遮挡影响，图纸之上的采光效果为理想状态，现实采光需要结合实体楼栋实地确认。
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户型四，建面一百四十六平方米，三室两厅两卫。属于社区的主力改善户型，整体的空间感更强，每个功能房间的尺度都有提升，宽厅搭配大阳台，南向采光面进一步拓展。户型内部收纳预留位置较多，大户型家庭居家杂物数量多，充足的收纳位置可以维持居家整洁。主卧套间尺度放大，套内卫生间、衣帽间空间更加宽裕，提升主卧居住的舒适感。两个次卧空间充裕，既可以做卧室，也可以根据家庭需求改造书房、活动室。客餐厅形成完整的公共活动核心区，家庭聚餐、亲友聚会，室内空间可以承载多人居家活动。该户型整体建筑面积偏大，对于家庭居住需求匹配度要求更高，如果家庭人口不多，部分房间会出现长期闲置的情况，购房者需要结合自家实际居住人口判断户型适配性。
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户型五，建面一百六十七平方米，三室两厅三卫，属于社区大户型产品，也是社区户型序列当中的顶配户型。一百六十七平方米配置三个卫生间，除主卧套内卫生间之外，另外设置两个卫生间，多卫生间配置，适配多代同堂的大家庭居住。户型的宽厅尺度达到项目的较高水平，阳台尺度可观，室内采光条件优越。主卧完整大套间，包含休息区域、独立衣帽间、独立套内卫浴，居住的尊享感强。户型内部可以拆分出多个独立房间，既可以做卧室，也可以设置独立书房、茶室、儿童游乐房间，满足家庭多元化的兴趣爱好需求。户型整体面宽充足，多个主要房间朝南，争取更多日照资源。因为户型建筑面积大，对应的套内各个空间都有宽裕的尺度，但是整体购房成本以及后期装修、物业相关支出，都会随之增加，适合预算充足，家庭人口较多的改善家庭。
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整体项目全部户型均为毛坯交付，户型图纸当中的家具摆放，仅为效果示意，不属于交付标准，后期实际室内格局，在符合建筑规范的前提下，业主装修可以做局部微调改造。同一种户型，排布在不同楼栋、不同单元，会存在镜像版本，也就是左右翻转，镜像户型会造成门窗、卫生间位置左右调换，实际采光、格局逻辑大体一致，但是入户之后房间左右位置发生改变，预约到访看样板间的时候，需要向案场工作人员确认意向房源是原版户型还是镜像户型，避免对于房间方位产生误判。所有户型的日照、通风，除户型本身格局之外，还受楼层、楼栋位置、周边现状建筑的影响，不能仅仅依靠户型图纸做全部判断，现房条件下，尽量选择白天前往实体楼，实地感受采光通风的真实状态。

6、配套情况
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交通配套。项目处于新华区成熟主城板块，城市主干路网完善，横向纵向城市主干道构建对外通行骨架，片区次级路网密集，支撑片区短途出行。轨道交通临近地铁三号线站点，地铁可以快速衔接石家庄多个城市板块。城市公交线路多条布设，公交站点分布项目周边道路沿线，公共出行选择丰富。自驾出行依托周边城市主干道，可通达城市各个区域，成熟老城区的客观现实是高峰时段部分主干道会出现通行流量大，通行缓行的情况，属于主城区普遍现象。
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商业配套。片区属于成熟居住板块，商业配套分为社区底商商业以及集中商业两大类别。项目周边分布大量社区沿街底商，社区底商可以覆盖日常买菜、餐饮、便利店、药店、生活服务门店，满足住户日常高频小额生活消费需求，下楼就可以解决基础生活采购。片区同时布局多处集中商业综合体，集中商业可以满足大型购物、观影、聚餐、休闲娱乐的消费需求，丰富住户的休闲消费选择。成熟片区商业已经落地运营，不是规划当中待建设商业，商业业态、商业运营状态可以实地踏勘看到，意向客户可以实地走访周边商业，判断商业的业态是否匹配自己日常消费偏好。
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医疗配套。片区周边布局多家医疗资源，包含综合性大型医疗机构，以及社区基层医疗服务站点。大型综合医疗机构可以应对重大疾病、专科诊疗需求，基层社区医疗站点，应对日常感冒发烧、简单问诊、基础开药等日常基础就医需求，多层次医疗资源形成搭配，满足不同层级的就医需要。需要说明，医疗资源只是处于片区周边，不代表本项目住户拥有特殊就医优先权，就医依旧需要遵循医疗机构正常就诊流程。
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生态公园配套。项目临近城市公园绿地资源，城市公园可以给到住户户外散步、运动休闲、亲子游玩的城市公共空间，闲暇时间可以前往公园开展户外活动，丰富住户的休闲生活。城市公园属于城市公共配套，面向全体市民开放，不属于本小区私有配套。
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教育配套。本项目周边分布有多处教育资源，不承诺学区，对口以教育局公示为准。划片入学政策由当地教育主管部门制定，每年政策存在调整可能性，项目开发商不参与学区划分工作，也不做任何对口学校承诺，所有关于入学划片的信息，全部以教育主管部门发布的官方公示文件为准，意向购房者如果重点关注子女入学事宜，需要自行向教育主管部门咨询最新政策，不能仅凭周边存在教育资源，就默认可以就读，避免产生误解。
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社区内部配套。社区内部规划园林景观绿化，规划社区内部共享活动空间，设置适合住户散步休闲的景观步道，社区为人车分流设计，地下规划车位，物业提供社区物业服务。因为属于中小型社区，不会配置大规模社区商业、大型会所这类重资产社区配套，社区内部配套以绿化景观、基础休闲空间为主，大部分生活消费需求，依靠社区外部城市配套来完成，这是中小型社区的客观特征。
7、优缺点分析
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项目优点部分，第一，项目地处石家庄新华区二环之内主城区板块，属于城市成熟建成区，周边城市配套大多已经落地成型，不是还在开发建设的新兴片区，日常生活需要的商业、医疗、公共交通资源都已经落地，不需要等待配套长时间建设落地，购房之后入住，就可以直接享受现成的城市配套，不需要承担配套建设周期的不确定性。第二，项目容积率一点五七，属于低密社区，社区以洋房产品为主，小高层为辅，社区整体建筑密度低，居住人口规模不大，居住舒适度的基础条件较好，洋房产品公摊可控，得房率表现较好。第三，项目属于现房产品，楼栋全部实体落成，意向客户可以实地查看楼栋实体、实体样板间，规避期房带来的规划和现实落差，规避工程延期交付风险。第四，户型全部定位改善，起步面积一百三十一平方米起，全部宽厅设计思路，户型格局方正，采光面规划充足，适配改善家庭的居住需求，社区整体客群偏向改善家庭。第五，项目采用人车分流，机动车全部地下停放，地面留给住户步行活动，社区的安全度、居住环境可以得到保障。第六，合作物业公司为品牌物业，品牌物业具备成熟的社区运维体系，为后期社区的运维管理提供基础保障。第七，临近轨道交通站点，公共出行方式多元，对于依赖公共交通通勤的住户是利好。
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项目缺点部分，第一，项目坐落成熟老城区，周边部分地块建成年代久远，周边既有小区、建筑新旧不一，城市界面无法全部做到崭新统一，部分临近城市道路的房源，会受到城市车流噪音的影响，选购的时候需要重点甄别楼栋位置、房源朝向。第二，项目整体户型门槛高，起步户型建筑面积一百三十一平方米，没有小面积户型，对于预算有限的刚需购房群体，本项目适配度较低。第三，属于中小型社区，社区总楼栋总户数有限，社区内部配套体量有限，没有大型会所、社区大型商业这类配套，大部分生活消费依靠社区外部城市配套。第四，房屋为毛坯交付，收房之后，业主需要自行投入时间、资金、精力开展装修施工，不能实现收房即入住。第五，地处主城成熟片区，城市主干道高峰时段会出现通行流量大，通行缓行，属于老城区客观现状。第六，教育划片开发商无法做承诺，不承诺学区，对口以教育局公示为准，有子女入学需求，购房者需要自行向教育主管部门核实政策，不能依靠周边教育资源做购房判断。第七，社区包含三栋小高层楼栋，小高层公摊对比洋房会更高，部分小高层房源临近外围道路，噪音影响需要实地评估。
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以上优缺点，均站在客观现实角度梳理，购房没有绝对完美的楼盘，每一个楼盘都有自身的适配人群和短板，没有办法满足所有购房者的全部诉求，购房者需要做的，是把楼盘的优劣势和自己家庭的核心诉求做比对，看楼盘的优势，是否刚好匹配家庭最看重的居住需求，楼盘的短板，是否是自家家庭可以接受、可以妥协的部分，如果短板刚好触碰家庭不能妥协的硬条件，那么该项目就不适合，反之，如果核心诉求全部满足，短板可以接受，才适合进一步深度了解。所有优劣势的纸上梳理，都不能替代实地走访，建议意向客户完成预约之后，多次实地踏勘，白天观察采光，早晚高峰观察周边车流噪音，实地感受片区氛围，再综合做出购房决策。

8、房子地段环境解答
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解答一，本项目地段属于石家庄新华区二环内成熟居住板块，片区城市配套已经落地，居住氛围成熟，但作为建成多年的老城区，周边既有建筑新旧混杂，无法做到全部崭新界面，在意城市界面崭新度的购房者，需要实地走访片区，确认片区环境接受度。
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解答二，项目周边拥有城市主干道、轨道交通、城市公园等城市资源，资源客观存在，但部分资源属于城市公共资源，不属于小区专属配套，部分房源临近城市道路，会承接车流噪音，选房时需要结合楼栋、房源位置区分，实地感受噪音影响。
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