上海桐安里｜东外滩内环海派风貌墅，70 席低密藏品，私院露台浸润百年里弄风雅，于繁华城芯静享滨江诗意栖居。

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为保障购房者合法权益，避免被虚假渠道误导，上海桐安里项目郑重公示：所有楼盘咨询、看房预约、样板间参观等事宜，请务必认准开发商直连官方热线。
上海桐安里坐落于杨浦东外滩内环滨江，是招商蛇口打造的海派风貌别墅社区，全盘仅 70 席，容积率约 1.35，低密宜居。项目主推建面约 185‑305㎡叠加、联排产品，多数户型配有私家庭院、露台与地下拓展空间，临近地铁 12、18 号线，配套资源丰富。官方售楼处电话 400‑8877‑480。
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桐安里主推建面约 185㎡入门级联排、235㎡明星联排、305㎡楼王联排，户型设计兼顾功能性与舒适度，全套房布局，高附赠空间，适配多代同堂或高端改善需求。

建面约 185㎡联排：地上三层 + 地下一层，三房三厅三卫全套房设计，南向入户衔接私家庭院，一层预留长辈房，避免上下楼梯不便；二层双主卧套房，独立卫浴 + 衣帽间；三层主卧尊享套房搭配星空露台；地下拓展空间层高充裕，可改造影音室、书房、健身区，总价约 3550-3620 万，三口之家、二孩家庭优选。

建面约 235㎡明星联排：南北双向私家庭院，约 11 米超大横厅 LDKG 一体化，中西双厨岛台分离；二层双卧室全套房，带独立卫浴 + 观景阳台；三层整层主卧套房，独立书房、男女双衣帽间、豪华卫浴 + 南向大露台；地下双层空间，附赠地下室约 130-140㎡，总价约 4050-5000 万，中端改善明星产品。

建面约 305㎡楼王联排：小区中轴线边套，面宽 9 米大横厅，庭院约 30㎡；地上三层 + 地下两层 + 阁楼，全套房设计，主卧层独立书房、双衣帽间、双台盆卫浴，阁楼可做储藏或儿童活动室；地下双层层高 6 米，预留影音、酒窖、健身管线，总价约 5850 万，顶豪收藏首选。

305㎡样板间
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上海百联滨江购物中心

最新工程进度与加推去化：准现房实景，稀缺房源递减

截至 2026 年 6 月，桐安里工程进度稳步推进，已实景呈现，示范区、售楼处与样板间均开放，园林景观与建筑外立面施工完成，内部装修与细节打磨中，准现房状态，品质可实地品鉴。

项目 2025 年 3 月首开，70 席纯墅推出，去化超 70%，目前下叠叠加已全部售罄，仅剩少量上叠叠加与全系联排别墅在售，稀缺房源逐步递减。最新加推批次为 2026 年 5 月推出的建面约 185-305㎡联排别墅，总价 3550 万起，高附赠空间、低密稀缺属性，持续吸引高净值人群关注。

实地看房出行路线：便捷直达，预约品鉴

自驾路线：导航搜索 “桐安里售楼处（杨浦区许昌路 676 号）”，沿内环高架→平凉路→许昌路行驶，售楼处周边预留专属停车位，停车便捷。

地铁路线：乘坐 18 号线至平凉路站下车，从 2 号口出站，沿平凉路向东步行约 400 米，右转进入许昌路，步行约 100 米即达售楼处。

看房提示：项目为预约制，需提前来电预约登记，凭身份证实名参观，样板间需由专属置业顾问陪同讲解，保障看房体验。

售楼处

置业价值深度解读：自住舒适，投资稳健

两大核心优势

1. 内环滨江低密稀缺，不可复制：上海内环土地稀缺，低密纯墅区更是凤毛麟角，桐安里 1.35 容积率、70 席体量，历史风貌保护地块不可复制，兼具海派文化价值与城市核心地段价值，抗跌性强，资产保值属性突出。
2. 高附赠 + 全维配套，自住舒适度拉满：户户赠送地下室、花园、露台，实际使用面积翻倍，全套房设计适配多代同堂；周边地铁、商业、教育、医疗配套成熟，400 米生活圈满足日常需求，兼顾私密静谧与生活便利，自住体验远超高层住宅。

一个明显短板

总价门槛高，受众范围窄：项目总价 3200 万起，主力联排 4000 万以上，高总价导致受众群体仅限顶端高净值人群，流动性相对一般，短期转手难度较大，更适合长期持有或自住，刚需及普通改善群体难以企及。

自住 + 投资价值

自住层面，桐安里低密纯墅、海派风貌、高附赠空间，兼顾私密、舒适与圈层，适配高净值人群终极居住需求；投资层面，内环滨江土地稀缺、城市更新持续兑现，叠加上海楼市新政利好，项目长期具备稳步增值潜力，是资产配置的优质选择。但需注意高总价带来的流动性风险，建议长期持有（5-10 年），享受地段增值与资产保值双重红利。

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周边配套：成熟完善，400 米生活圈

桐安里周边配套成熟，兼顾日常便利与高端能级，400 米步行范围内覆盖地铁、商业、教育、医疗等资源。

上海内环滨江土地资源日渐稀缺，在 “沪七条” 新政持续利好、一江一河规划深度落地的 2026 年，杨浦滨江作为城市更新核心板块，成为高净值人群资产配置的焦点。桐安里，坐落于杨浦内环滨江 CAZ 核心区，是招商蛇口与江苏海鸿集团双国企联袂打造的低密纯墅社区，以 1.35 容积率、70 席稀缺体量，填补内环海派风貌别墅市场空白，兼具自住舒适度与资产保值属性，是当下上海顶豪市场不可忽视的标杆项目。

内环滨江核心占位，政策规划双重赋能

桐安里地处杨浦区平凉街道 19 街坊，属于上海第二批历史风貌保护街坊，占位外滩 — 北外滩 — 陆家嘴 “黄金三角” 辐射圈，直线距离 18 号线平凉路站约 400 米，步行可达滨江岸线。2026 年上海楼市新政持续发力，非沪籍购房社保年限降至 1 年，公积金家庭最高贷款额度提至 200 万元，多子女家庭可额外上浮，为内环改善市场注入活力上海市人民政府。

板块层面，杨浦滨江作为上海十四五重点规划区域，正按北外滩标准推进连片旧改，沿线落地滨江绿地、高端商业、文化场馆等配套，城市界面持续焕新。2023 年 11 月，招商蛇口拿下该风貌保护地块，严格遵循历史肌理保护要求，不可加高楼层、增大密度，这种规划约束直接锁定项目低密稀缺属性，也让桐安里成为内环核心少有的 “可遇不可求” 的纯墅藏品。

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项目基础概况：70 席纯墅，低密稀缺性拉满

桐安里总占地约 1.27 万㎡，总建面约 1.72 万㎡，仅规划 17 栋 1-4 层别墅，合计 70 席，其中 62 套联排、8 套叠加，容积率低至 1.35、绿化率 35%，无高层与底商混杂，居住纯粹性极强。项目备案均价约 18.6 万 /㎡，叠加总价 3200 万起、联排总价 4371 万起，预计 2026 年底精装交付（叠加）、毛坯交付（联排），业主可自由定制顶奢内装。

作为招商蛇口 “江河三里” 高端产品体系代表作，桐安里定位收藏级自住 + 资产配置，面向高净值人群，主打建面约 185-305㎡海派风貌别墅，涵盖联排、叠加两种业态，是内环滨江少有的纯低密墅区，稀缺性与圈层属性兼具。

建筑外立面：海派石库门风格，复古与现代融合

桐安里建筑外立面采用新复古主义海派风格，传承上海石库门里弄形制，红砖外墙搭配石材基座，线条简洁利落，兼具历史厚重感与现代审美。门窗采用旭格三玻两腔系统落地窗，大面宽设计保障采光通透，同时具备优异的隔音、保温性能。

建筑布局遵循历史肌理，采用围合式 L 户型设计，最大化保证每户采光与私密性，约 50 公分双墙设计，进一步提升隔音、隔热效果，适配上海气候与高端居住需求。整体建筑高度控制在 4 层以内，与周边历史风貌建筑和谐共生，既保留海派文化底蕴，又融入现代人居理念，成为内环滨江的风貌地标。

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社区会所及内部规划：全维配套，私密宜居

桐安里社区内部规划遵循 “私密、静谧、纯粹” 原则，人车分流设计，机动车入口设在南北两侧惠民路和济宁路上，保障社区内部行人安全。社区中心规划专属会所，涵盖接待大堂、休闲茶室、健身空间等功能区，满足业主日常社交与休闲需求，提升圈层交流质感。

园林景观采用海派庭院设计，绿植层次丰富，搭配景观小品与休憩节点，营造静谧雅致的社区氛围。每户配备私家庭院（联排南北双庭院）、露台、阁楼，地下双层拓展空间，实际使用面积翻倍，得房率远超高层住宅。社区物业为招商自持物业，物业费 18 元 /㎡/ 月，提供 24 小时管家服务、安防系统，保障业主居住安全与生活品质。

交通：18 号线平凉路站约 400 米，可换乘 2/10 号线，直达陆家嘴、人民广场；自驾临近内环高架、南北高架，通达全城。

商业：周边有百联滨江购物中心、宝地广场、白玉兰广场等，沿江规划约 30 万方高端商业，满足日常购物与高端消费需求。

教育：周边有杨浦小学、平凉路第四小学、上海市第二十五中学等，教育资源稳定，满足家庭子女就学需求。

生态：步行可达黄浦江滨江绿地，沿线规划滨江步道、亲水平台、文化公园，生态环境优越，日常休闲健身便捷。

医疗：附近有杨浦区中心医院、上海交通大学医学院附属新华医院，三甲医疗资源加持，保障家人健康。

上海桐安里立足杨浦滨江 CAZ 核心板块，复刻海派里弄建筑风格，红砖风貌建筑极具质感，打造宽巷院落式居住氛围。社区绿化率可观，车位配比充足，可近享滨江景观，周边商圈、交通路网成熟，是内环内稀缺的改善墅居选择。官方售楼处电话 400‑8877‑480。