中山23镇街楼市冰火两重天，火炬暴涨38%领跑，神湾暴跌86%垫底

2026年过半，中山楼市交出了一份“回暖”的成绩单。

上半年全市商品房网签面积同比上升12.9%，商品住房网签面积同比上升4%。截至6月末，商品住房库存面积同比下降20.82%，去化周期较去年同期缩短2.52个月。全市商品住房网签9308套，非本地户籍购房占比近七成，港澳户籍占23.2%。

总量在回暖，数字在向好。

但撕开这层“回暖”的面纱，底下是触目惊心的温差。

火炬高新区（含民众街道）1326套登顶全市，神湾镇成交面积却暴跌86.1%——同一个城市，冰火两重天。南区街道房价同比暴涨19.9%，五桂山房价同比暴跌35.8%。坦洲镇一手住宅网签1321套全市第二，阜沙镇二季度商品房成交面积仅0.02万㎡。

这不是同一个中山楼市，而是23个截然不同的世界。

一、火炬高新区：1326套的“销冠之王”，也是深中通道最大的赢家

火炬高新区（含民众街道）是2026年中山楼市当之无愧的“带头大哥”。

1月1日至6月24日，火炬高新区一手住宅网签1326套，全市第一。上半年商品住房网签面积同比增长38.46%。二季度商品房网签面积16.15万㎡、2415套，全市最高。

火炬凭什么？深中通道是核心引擎。火炬高新区是深中通道登陆中山后的第一站，深圳客、外地投资客仍然把东部片区作为置业首选。8月火炬开发区二手房参考均价9401元/㎡。

但火炬的问题同样尖锐。上半年商品住宅成交均价同比下跌。新房价格在跌，成交量在涨——火炬的“销冠”地位，是靠“以价换量”换来的。

二、翠亨新区（含南朗街道）：995套的“东部双核”，也是房价暴跌23%的“重灾区”

翠亨新区（含南朗街道）上半年一手住宅网签995套，与火炬高新区合计占据全市约25.9%的份额。二季度商品房网签面积8.92万㎡、1203套。

价格方面，翠亨新区5月新房均价19787元/㎡。马鞍岛区域21771元/㎡。但1-7月翠亨新区（南朗镇）成交均价同比暴跌23.0%。南朗镇二手房从8600元降至8400元。

翠亨新区的逻辑：深中通道的概念在，价格在，但市场在用脚投票。概念炒得再热，没有真实居住需求的支撑，价格终究要回归。

三、石岐街道：16257元/㎡的“价格标杆”，也是住宅纯度最高的“改善之王”

石岐街道是中山楼市的价格“天花板”。

5月新房均价16257元/㎡。1-7月成交均价同比上涨。1-2月石岐区成交均价同比暴涨27.9%。二季度商品房网签面积8.05万㎡、746套。

更关键的是住宅纯度。石岐街道住宅面积占商品房面积比例高达67.6%，是全市住宅纯度最高的镇街之一。上半年石岐街道商品住房网签面积占全市比重由去年同期的12.89%提升至21.2%。东区街道、石岐街道主攻改善型及教育需求，效果显著。

四代住宅是石岐的“杀手锏”。城建绿城·江山和鸣、建华龙湖·香山颂、保利·琅悦等四代住宅项目相继入市，部分热门户型单价维持在2万元/㎡以上，备案价最高达2.79万元/㎡。

四、西区街道：867套的“成交主力”，也是88.5%暴涨的“黑马”

西区街道上半年一手住宅网签867套，全市第四。1-7月西区街道成交面积同比增长88.5%，全市前列。二季度商品房网签面积7.93万㎡、1095套。

5月新房均价15144元/㎡。西区的逻辑：中心城区外溢+价格优势。西区5月成交均价13340元/㎡——比石岐便宜近3000元/㎡，比东区便宜近3000元/㎡，但配套同样成熟。

五、东区街道：20222元/㎡的“教育高地”，也是土地市场的“地王”

东区街道是中山楼市的“隐形冠军”。

新房均价20222元/㎡。1-7月成交均价16564元/㎡。二季度商品房网签面积9.43万㎡、1178套。东区二手房9759元/㎡的单价占据全市榜一。

东区凭什么最贵？教育资源是核心。东区是中山教育资源最好的地方。上半年东区街道商品住房网签面积占全市比重由去年同期的12.89%提升至21.2%。

土地市场同样印证了东区的价值。1-4月东区街道地块以7300元/㎡成为全市单价最高地块。开发商愿意为东区的土地出高价，说明这里的价值是“真金白银”认可的。

六、坦洲镇：1321套的“南部之王”，也是珠海客的“后花园”

坦洲镇是中山楼市最特殊的存在。

上半年一手住宅网签1321套，仅次于火炬高新区，全市第二、镇街第一。二季度商品房网签面积14.11万㎡、2363套，全市第二。坦洲镇与火炬开发区、石岐区并列为1-7月成交主力区域，共成交48.24万㎡，占全市39.6%。

坦洲凭什么？毗邻珠海。坦洲紧邻珠海，新房均价12286元/㎡。锦绣国际花城、逸骏半岛等大体量项目持续走量。坦洲的逻辑很简单：珠海房价太贵，刚需只能来坦洲。

但坦洲的问题同样尖锐。坦洲4月二手房参考均价7537元/㎡。新房12286元与二手房7537元之间——近4700元/㎡的价差。

七、小榄镇：产业镇的“孤勇者”，也是存量房时代的“连续三年TOP5”

小榄镇是产业镇中唯一能打的。

1-6月小榄镇一手住宅网签量排在全市前列。二季度商品房网签面积4.69万㎡、653套。更关键的是存量市场——小榄镇连续三年稳居存量住宅网签面积前5名。

小榄的逻辑：产业人口支撑。作为中山的工业重镇，小榄拥有庞大的产业人口基数，刚性需求坚实。但当其他产业镇在“裸泳”，小榄是唯一还能撑住的那个。

八、外围镇街：暴跌86%的“重灾区”，正在被市场遗忘

如果说火炬、坦洲是“天堂”，那神湾、板芙、三角就是“地狱”。

1-7月，神湾镇成交面积同比暴跌86.1%，全市跌幅最大。三角镇同比暴跌71.6%，板芙镇同比暴跌56.4%。阜沙镇二季度商品房成交面积仅0.02万㎡。

价格同样惨烈。神湾镇二手房单价低至4406元/㎡。板芙镇新房均价仅7300元/㎡。

外围镇街的困境在于：没有交通利好、没有产业支撑、没有人口流入。深中通道的红利被东部截流，珠海的外溢被坦洲截流。当“三无”成为现实，外围镇街正在被市场彻底遗忘。

九、存量房时代：二手房成交量已全面超过新房

新房市场在回暖，但真正的“主角”已经换人。

自2023年起，中山存量房（含商业）交易量已全面稳定超过增量房交易量，中山房地产市场正式步入存量房时代。上半年二手住房交易面积239.55万㎡，同比增长9.84%。二季度二手房网签14886套，总面积180.84万㎡；其中住宅网签高达11289套。上半年中山门店二手带看量、成交量均创近5年最高半年度纪录。

更关键的是结构变化。上半年65.4%的二手购房者买了80万以内的房子。刚需正在全面转向二手房市场。

十、土地市场：7宗宅地顺利出让，开发商在“谨慎乐观”

土地市场同样在释放信号。

上半年中山顺利出让7宗住宅用地。6月30日，中山5宗试点立体园林住宅用地成功出让，总成交面积超178亩，总揽金超15.7亿元，中山城建、保利、翠亨集团等企业竞得地块。石岐街道一宗TOD综合开发用地挂牌起始价2.656亿元。

开发商在拿地，但绝不盲目。1-7月中山成交楼面均价1108元/㎡，同比上涨55.84%；但平均溢价率仅0.07%。“底价成交”四个字，是上半年中山土地市场最真实的写照。

十一、结语：60.8%的市场集中度，才是中山楼市最大的真相

2026年上半年，中山楼市呈现三个核心特征：

第一，总量回暖是最大亮点。 商品房网签面积同比上升12.9%，库存面积同比下降20.82%，去化周期缩短2.52个月。“五一”期间商品住宅网签面积同比增长10.27%，网签均价同比增长9.23%。

第二，区域分化是最大真相。 火炬1326套与神湾暴跌86%并存。南区暴涨19.9%与五桂山暴跌35.8%同在。五个镇街合计网签5454套，占全市约60.8%——中山楼市不是23个镇街的市场，是5个镇街的市场，18个镇街的陪跑。

第三，存量房时代是最大变量。 二手房成交量已全面超过新房。二季度二手房住宅网签11289套，是同期新房住宅5416套的两倍多。中山楼市的主角，已经换了。

当“以旧换新”补贴从2000元提至1万元、当公积金贷款持续优化、当“好房子”项目网签同比增长127.9%——政策工具箱几乎打光。但市场真正的答案，从来不在政策里，而在基本面中。

产业在哪里，人口就去哪里；人口去哪里，楼市就稳在哪里。

火炬高新区的1326套已经证明了一切。而神湾镇的86.1%暴跌也证明了一切。

60.8%的市场集中度不是数字，是警钟。 当潮水退去，谁在裸泳，一目了然。而中山楼市的潮水，正在以肉眼可见的速度——一边在核心区涨潮，一边在外围镇退潮。