跌24%！乐昌楼市：6200的豪宅无人问津，1900的老破小有价无市

2026年的乐昌楼市，正在上演一场“冰火两重天”的撕裂大戏。

乐昌市统计局数据显示，1-4月全市房地产开发投资同比下降24.0%；1-2月商品房销售面积2.88万平方米，同比下降12.6%。然而，固定资产投资却在同比增长7.1%——全市经济在涨，楼市在跌。

同一座城市，利华雅居6200元/㎡傲视群雄，德金乐尚都新城2600元/㎡低头求生，二手房市场上甚至出现了1900元/㎡的极端价格。

6200和1900之间，差了3.2倍。

主城区：6200的天花板与“三旧”改造的野望

乐城街道是乐昌的政治经济心脏，也是全市唯一站稳6000元+的区域。正升华府6800元/㎡登顶全市最贵，利华雅居6200元/㎡紧随其后，正升星荟6000元/㎡位列前三。

支撑高价的逻辑很清晰——地段+“三旧”改造。乐昌市2026年存量住宅用地清单显示，主城区密密麻麻分布着数十个“三旧”改造项目：氮肥厂地块、原联达水泥厂地块、原汽车站宿舍地块、机床厂地块……旧改正在重塑主城区的城市界面和房价天花板。

但高价的另一面是尴尬——5月乐昌市商品房均价仅3956.65元/㎡。6200的豪宅，只是少数人的游戏。

坪石镇：6500的“孤岛”与4500的现实

坪石镇是乐昌楼市最魔幻的存在。

一边是坪石片区二手房均价稳定在6500-7500元/㎡；另一边，坪石新城新房参考价仅4500元/㎡。65㎡的房子挂牌价9.99万，折合单价仅1535元/㎡。

更令人费解的是——坪石公路局宿舍二手房6800元/㎡，而同一个镇的坪石新城却出现了1535元/㎡的极端价格。同一个镇，价差超过4倍。

与此同时，7月28日乐昌挂牌出让坪石镇PS-G-01A-11地块，总面积29115㎡，起始价1578万元。政府在推地，但市场接不接得住，是另一回事。

产业园区：2600的“地板价”与冰冷的现实

乐昌产业转移工业园周边的楼市，正在经历最残酷的价格战。

德金乐尚都新城新房仅2600元/㎡，西河湾3400元/㎡，世纪嘉园3800元/㎡。二手房市场更加惨烈——利华雅居二手房均价仅1900元/㎡，紫荆花苑2000元/㎡。

2600元/㎡——在2026年的广东，这几乎是地板之下的价格。产业在，人在，但房价就是起不来。这是三四线城市远郊板块的普遍困境——产业能托底，但托不起价格。

碧桂园：4112的“信仰”与市场的考验

碧桂园是乐昌楼市绕不开的符号。

乐昌碧桂园2026年二季度均价4112元/㎡，凤凰名邸二手房4800元/㎡。碧桂园的牌子确实撑得起溢价——比全市均价3956元高出4%。

但问题在于——碧桂园也在跌。从2025年8月的5559元/㎡到2026年7月的4652元/㎡，一年跌了16%。连碧桂园都扛不住，何况其他？

三个核心问题，直指乐昌楼市的病灶：

第一，投资在暴跌，销售在萎缩。

1-4月房地产开发投资同比下降24%，商品房销售面积同比下降3%。开发商不敢投，购房者不敢买——这是一个典型的“双杀”格局。

与此同时，1-4月全市固定资产投资同比增长7.1%。钱投进了基建和产业，却没有投进楼市——资本的流向已经说明了一切。

第二，价格分层极端，购买力严重分化。

6200的正升华府、6000的正升星荟、4500的坪石新城、2600的德金乐尚都、1900的利华雅居二手房——五个价格层级同时存在于同一座县级市。表面看是楼盘分化，实质是购买力极度分层——买得起6200的人极少，买不起的人只能去看1900。

第三，库存压力与政策托底的博弈。

乐昌市2026年第二季度存量住宅用地项目清单密密麻麻——数十个“三旧”改造项目、普通商品房项目正在排队入市。与此同时，韶关市2026年住房发展年度计划明确将乐昌列为以县城为重要载体的新型城镇化省级试点，计划批准预（现）售商品住房以武江区为主，其次为乐昌市。

供应在增加，需求在萎缩——这个剪刀差正在越拉越大。

人才购房补贴最高3万元/人，公积金首套房贷款额度最高80万——政策工具箱在全力打开。但问题是——在房价一年跌16%的市场里，3万补贴能改变什么？

乐昌楼市正在经历的，是一场典型的人口流出型县域市场的深度调整——

主城区靠“三旧”改造撑价格，坪石镇靠二手房撑门面，产业园区靠2600的地板价撑底量，而全市被投资暴跌24%和销售持续萎缩压得喘不过气。

6800的正升华府和1900的利华雅居之间，隔着的不是地段，是乐昌楼市全部的撕裂与挣扎。

对刚需而言，2600的特价房或许是个上车机会。但对投资者——在一个人口流出、产业薄弱、库存高企的县级市，买房容易，卖房难。

乐昌的楼市寒冬，才刚刚开始。