5485元/㎡与3250元/㎡：云浮6区县房价差68%

罗定微涨0.8%领跑，云安暴跌5.5%垫底，2026年过半，云浮楼市交出了一份“静如止水”的成绩单。

上半年全市商品房销售面积仅50.24万㎡，同比下降19.8%；1-7月商品住宅成交面积104万㎡，同比增长88.4%。看似矛盾的数字背后，是去年基数太低带来的“虚火” 。

全市新房均价4967元/㎡，环比持平，波澜不惊。2026年房地产开发投资目标61.36亿元，但上半年房地产开发投资实际下降13.1%。

但这层“平静”的面纱底下，是触目惊心的温差。

罗定市5485元/㎡领跑全市，云安县3250元/㎡垫底——最高与最低价差高达68%。罗定成交面积同比暴涨178.3%，云城区成交面积却暴跌33.8%。

这不是同一个云浮楼市，而是六个截然不同的世界。

一、罗定市：5485元/㎡的“带头大哥”，也是成交暴涨178%的“黑马”

罗定是2026年云浮楼市最大的亮点。

新房均价5485元/㎡，稳坐全市头把交椅。1-7月成交均价同比微涨0.8%——全市唯一保持正增长的区县。

更惊人的是成交量。1-7月罗定市商品住宅成交面积同比暴涨178.3%，全市第二。7月二手房均价5603元/㎡，比云城区的5394元/㎡高出3.73%——云浮楼市，罗定才是真正的“带头大哥” 。

罗定凭什么逆势领跑？人口基数+内生需求。作为云浮人口最多的县级市，罗定的楼市不靠外溢、不靠概念，靠的是本地真实居住需求的持续释放。筠城美丽泷江均价6300元/㎡、罗定碧桂园天悦湾6200元/㎡——罗定的“贵”，是有底气的贵。

但罗定也有隐忧。1-7月罗定成交均价同比仅涨0.8%——量在狂奔，价在原地踏步。罗定的“领跑”，是靠“以价换量”换来的。

二、云城区：5477元/㎡的“千年老二”，也是成交暴跌33.8%的“重灾区”

作为云浮主城核心，云城区新房均价5477元/㎡，全市第二。但光鲜的数字背后，是触目惊心的崩塌。

1-7月云城区成交均价同比下跌3.1%，成交面积同比暴跌33.8%。7月云城区商品房住宅仅成交13套——一个主城区，一个月只卖出13套房子。

一二手严重脱节。7月云城区二手房均价仅5394元/㎡。7月新房成交均价低至4886元/㎡。云城区的“全市第二”，是靠少数高端盘撑出来的体面。真实的成交量，才是这座城市的温度。

臻汇园碧湖新城挂牌均价仅5054元/㎡、英伦豪城5200元/㎡。云城区的楼市，正在经历最残酷的“价格回归”。

三、新兴县：4670元/㎡的“文旅高地”，也是118%暴涨的“隐形冠军”

新兴新房均价4670元/㎡，全市第三。1-7月成交均价同比上涨3.0%。成交面积同比暴涨118%，全市第三。

新兴凭什么？文旅概念+温泉康养。翔顺筠州小镇以6268元/㎡的均价成为全市住宅成交金额榜首。5月新兴县住宅成交51套，均价5276.70元/㎡。

但新兴的问题同样尖锐。新房均价4670元/㎡，部分楼盘如翔顺花园三区新浩居起价仅3700元/㎡。文旅概念能撑多久，是新兴最大的未知数。当“温泉康养”的故事讲完，4670元/㎡的新兴还剩什么？

四、高新区：4366元/㎡的“产业新区”，也是全市最尴尬的存在

高新区新房均价4366元/㎡，全市第四。

高新区的尴尬在于：产业在进，人口没来。西江新城的规划蓝图虽然宏大，但实际居住需求远未跟上。1-7月云安区（含高新区）成交均价同比上涨5.5%，成交面积同比暴涨221.1%。221%的暴涨，是因为去年几乎零成交。

云浮新区西江新城中央商务区地块正在挂牌出让——开发商在拿地，但购房者在哪里？

五、郁南县：3877元/㎡的“价格洼地”，也是0.5%微涨的“佛系选手”

郁南新房均价3877元/㎡，全市第五。1-7月成交均价同比微涨0.5%。

郁南是云浮楼市最“佛系”的存在。6月二手房挂牌均价3698元/㎡。悦湖城市花园仅3000元/㎡。

郁南的问题在于：价格跌无可跌，但也涨无可涨。当全市均价4967元/㎡、郁南仅3877元/㎡——价格的“安全垫”足够厚，但也意味着没有任何想象空间。

六、云安县：3250元/㎡的“垫底生”，也是5.5%涨幅的“逆袭者”

云安是云浮楼市最底部的存在。新房均价3250元/㎡，全市垫底。

但最魔幻的是涨幅。1-7月云安县成交均价同比上涨5.5%——全市涨幅第一。新房均价3250元/㎡，但部分楼盘如宝能城市广场均价高达5500元/㎡。

云安的逻辑很简单：价格已经低到不能再低。3250元/㎡——云浮楼市的“最后一道防线”。当全市均价还在四五千徘徊，云安已经跌无可跌。这反而是最大的安全垫。

七、全市格局：六个区县，三种“温差”

把六张成绩单放在一起，云浮楼市的真相令人窒息：

第一梯队（5000+） ：罗定市5485元/㎡、云城区5477元/㎡——“带头大哥”与“千年老二”并立，但一个在涨一个在跌。

第二梯队（4000-5000） ：新兴县4670元/㎡、高新区4366元/㎡——“文旅高地”与“产业新区”各有故事，但都缺少真实需求的支撑。

第三梯队（3000-4000） ：郁南县3877元/㎡、云安县3250元/㎡——“价格洼地”最深，分化也最剧烈。

八、结语：82.4个月的去化周期，才是云浮楼市最大的真相

2026年上半年，云浮楼市呈现三个核心特征：

第一，总量萎缩是主旋律。 上半年商品房销售面积50.24万㎡，同比下降19.8%。1-5月商品房销售面积40.22万㎡，同比下降22.9%。量在跌，而且跌得不轻。

第二，库存压力是最大隐患。 3月云浮住宅可售面积137.78万㎡，去化周期高达82.4个月。按照当前销售速度，现有库存需要近7年才能消化完。云浮楼市最大的问题不是跌价，是卖不动。

第三，区域分化是最大真相。 罗定微涨0.8%与云城下跌3.1%并存。云安暴涨5.5%与云城暴跌33.8%同在。这不是同一个云浮楼市，而是六个截然不同的世界。

当“好房子”公积金贷款额度上浮20%、换购住房个人所得税退税、“控增量、去库存、优供给”——政策工具箱几乎打光。但市场真正的答案，从来不在政策里，而在基本面中。

产业在哪里，人口就去哪里；人口去哪里，楼市就稳在哪里。

罗定市的0.8%微涨已经证明了一切。而云城区的33.8%暴跌也证明了一切。

68%的价差不是数字，是警钟。82.4个月的去化周期不是数字，是悬崖。 当潮水退去，谁在裸泳，一目了然。而云浮楼市的潮水，正在以肉眼可见的速度退去——只不过，退潮的方向，每个区县都不一样。