天津
进入8月,深圳的闷热还没散,楼市却先一步转了暖。
乐有家研究中心给出的最新读数,给这轮行情摁下了一个坐标:到8月12日,深圳二手住宅买卖双方的平均让利幅度已经滑到8.8%,稳稳落到了9%这条线以下。
这串数字已是连续第七个月往下走——年初1月时还是11.0%,半年多累计压薄了2.2个百分点。"房东大幅割肉求成交"的画面,正从带看记录里一点点淡去。
整体回稳:让利空间七连降,带看和签约回来了
把视野放宽,价格和成交两条线一起抬头,给"回稳"补上了注脚。
贝壳深圳研究院的盘面显示,8月里门店二手房日均签单量比7月多出9%,8月9日单日签单冲到6月以来最高;上一周二手签单环比再涨13%。新房反弹更猛,8月日均认购较7月跳涨40%,上周环比也涨了14%。
价和周期的同步修复,指向同一个判断:业主从挂出去到最终出手,平均还要熬约200天(7月读数),虽然比3月年内峰值少了14天、连降四个月,可依旧高于去年10月的183天和12月的182天。
卖房的紧绷感没真的解除,只是从"慌着甩"换成了"慢慢磨"。
二分化已定:平均数之下的"两个深圳"
把8.8%这个大盘拆开,市场的真面目立刻显形。
预算最紧的上车盘,是让利空间里最"扛价"、也最尴尬的一块:300万以内房源的让利幅度仍停在10.7%,全部总价段里只有它一家还守在10%之上;反观1500万以上的高端盘,让利也有9.1%,同样甩在大盘均值之上。
乐有家研究中心点得很透——盘面整体稳住的同时,低价刚需和顶级豪宅,依旧是买家手里砍价最狠的两个战场。
数据显示，8月上旬，300万以下二手房源的成交比重摸到33.8%,刷新了年内单月纪录,比7月又抬了4.5个点;60平方米以内的迷你户型占比爬到16.0%,年内第一次站上16%台阶。而800万以上的高总价成交全线退潮,1000万到1500万这一段只占4.6%,跌到年内谷底。上车族在抢跑,豪宅和改善客却在按兵不动——7月1500万以上顶豪的成交耗时被拖到266天,恰恰是最好的反证。
刚需为何掉头进二手:是被新房"推"出来的退路
刚需往二手挤,不是因为二手多诱人,而是新房又贵又少。
克而瑞的统计摆在那:2026年上半年深圳新房套均总价658.87万元,同比抬了15.02%;同期住宅只批了12267套,同比少了14.5%,是2021年以来上半年最少的一回。好地段的新房够不着,够得着的又大多甩在远郊——普通家庭只能回头,接住那些楼龄过了二十年的老房子和城区里的存量盘。
数据可以佐证。上半年深圳二手住宅在全市住宅买卖里的分量到了61.1%,一手房的比重自2021年起头一回掉到四成以下。分片区看更极致——罗湖、福田的二手成交占到了94%,基本成了只进不出的存量场;南山75%、盐田73%;而坪山、光明还靠新房撑着,二手只占31%、21%。核心区的冷热,早就不在售楼处的喧闹里,而在二手的成交价和周转天数上。
四房东的分化:底气与慌张并存
到8月中旬,深圳全市二手房在挂的房源降到7.91万套。挂出来的少了,不等于房东都喘过气。
定价的话语权,正按房子本身的成色重新洗牌。核心区像样点的次新房,房东最硬;而那些挂得多、年纪老的"橱窗房",价挂高了,不过是中介门店里的摆设。
例如，龙华金茂府前不久一套185平方米的房子挂1350万、单价7.3万,房东账面上已经亏掉约700万——老牌豪宅和"挂着豪宅名头"的盘,还在补跌的通道里。
有人在新房样板间里想象天花板,有人在老旧小区的楼道里盘算地板价,同一座城,两本不同的定价账。
当8.8%的大盘同时裹着10.7%的上车挣扎与9.1%的顶豪拉锯,我们看见的是一个没法用"涨"或"跌"一句话说清的深圳——核心区新房亮着上限,普通二手映着真实的购买力。
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