上半年退出139个住宅项目 万物云回应“物业大撤场”

来源：中国经营报

“退出和进入，都是企业正常的经营行为。”

8月14日，万物云（2602.HK）副董事长、执行董事兼首席运营官何曙华在2026年中期业绩发布会上对《中国经营报》记者表示。

8月13日晚间，万物云披露2026年上半年业绩，报告期内，万物云收入约191.12亿元，同比增长5.4%；利润约8.2亿元，同比下降2.1%；核心净利润约12.63亿元，同比下降1%。公司董事会建议向股东派付中期股息合计8.2亿元，每股分红0.711元。

万物云起源于万科物业，主要从事物业管理及相关空间科技服务行业，住宅物业服务是其第一大营收来源。今年上半年，万科物业在多地接连退出多个小区，引起市场关注。业绩公告显示，报告期内，万科物业退出139个住宅物业服务项目，涉及年化饱和收入约7.4亿元。

在业绩会上，何曙华回应称，退出项目是经过审慎评估后作出的选择。启动退出前，公司会先通过管理优化、科技应用等方式改善项目经营，并与业主、业委会沟通缩减服务内容或调整收费标准等方案。在相关努力仍无法形成共识的情况下，才会启动退出程序。“相比过度解读物业企业退场，行业更应关注退出程序是否规范、各方责任是否落实、业主与企业的合法权益能否得到保障，以及项目交接是否平稳有序。”

压降关联业务

业绩公告显示，万物云主要业务包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

上半年，万物云的社区空间居住消费服务收入约119.52亿元，同比增长5.5%；商企和城市空间综合服务收入约62.05亿元，同比增长7.9%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入约9.56亿元，同比下降10.1%。

其中，住宅物业仍是万物云的基本盘。报告期内，公司来自住宅物业服务的收入同比增长6.5%至约109.44亿元，占总收入的57.3%，毛利率为12.9%，与2025年同期持平。

上半年，万物云主动退出一批低毛利、低回款，或难以通过运营改善实现合理回报的住宅项目。此外，在B端业务方面，公司主动放弃或退出低毛利、低回报及服务边界不可持续的项目16个，涉及合同金额5700万元。

何曙华表示，过去20余年，物业行业处于高速发展阶段。在新增项目充足、管理规模持续增长的情况下，部分项目利润微薄、管理难度较大、收费标准与服务承诺不匹配等问题，容易被规模增长暂时掩盖。在此背景下，有序退场能让项目重新匹配适配的服务标准、收费水平与管理主体，企业也可将有限的资源集中投入优质项目。“万物云在项目退出过程中，将按照合同约定和法定程序，向政府主管部门备案，向业主公示合同状态、退出原因、时间安排及交接方案，保障交接期间物业服务的连续性，减少对业主生活的影响。”

业绩公告显示，上半年，万物云开发商相关业务收入同比下降27%，占总收入比例已从4年前的23.7%降至5.1%。其中，持续关联交易收入占总收入的比重降至4.3%，同比下降30%。截至2026年6月末，万物云来自关联方的贸易应收款项为17.7亿元，较2025年年末减少2.9亿元。报告期内，公司开发商业务毛利同比减少 1.36 亿元。

对此，万物云财务负责人王绪斌在业绩会上表示：“这不是被动收缩，而是公司主动选择的结果。我们对开发商业务的依赖，正在逐年降低。”从利润结构来看，调整仍在进行，但改善趋势已经比较清晰。“报表利润数据是结构性调整的代价。剔除开发商业务和一次性因素之后，公司的真实经营能力在回升。”王绪斌说，从风险和资产质量来看，开发商业务带来的风险正在逐步出清。开发商应收账款原值同比下降20.5%，净值同比下降50.6%，降幅远大于整体应收账款降幅，应收账款坏账风险正在逐步减少。

非开发商业务收入占比超90%

业绩公告显示，上半年，万物云非开发商业务收入达181.3亿元，同比增长8%，占总收入超过九成，毛利同比增加 0.62 亿元。

万物云方面表示，公司正用市场化的增长和内部的效率提升，弥补开发商业务毛利的下降，利润的“剪刀差”正在收窄。

报告期内，万物云新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元。其中，63.5%来自存量项目换签，中标率较去年同期提升11个百分点至85%。在非住宅市场方面，物业及设施管理服务实现收入56.3亿元，同比增长8.9%。

业绩公告显示，截至2026年6月末，万物云蝶城数量增至708个。在住宅底盘之上，围绕社区和房屋资产的服务也在增长。上半年，居住相关资产服务收入9亿元，同比增长5.2%；毛利2.1亿元，同比增长9.5%。其中，朴邻二手房买卖新增签约业绩1.9亿元，成交6429单，同比增长10%；在管项目中的二手房买卖市占率提升至18.06%，较2025年提升1.73个百分点。在装修服务方面，研选家来自物业渠道的有效线索占比达到59.65%；在房屋修缮方面，围绕存量房维护和老旧小区改造需求推进标准产品复制，修缮业务收入达3.13亿元，同比增长45.3%。

在社区商业方面，上海滨江万芊荟通过重新组织商业空间、业态组合和运营方式，5月焕新后日均客流达到1.7万—1.8万人次，场内商户日销售额超30万元，月均坪效约1000元/平方米。

王绪斌表示，公司未来增长主要依靠蝶城改造、灵石（不动产AI大脑）交付和AI提效三方面能力建设。

业绩公告显示，2026年上半年，AI提效继续推动万物云的行政开支同比减少4304万元，降幅4.9%；行政开支占收入比重为4.4%，较2025年同期下降0.5个百分点。

此外，灵石已进入规模化商业验证阶段。截至2026年6月末，灵石已签约租赁1339台，完成项目交付472台，平均交付周期为16.7天。不过，万物云管理层指出，现阶段灵石的战略重点并非单纯追求短期收入，而是完成从内部效率工具向外部空间运营科技产品的商业化验证，为形成可复制的空间运营科技产品能力奠定基础。