陕西
君一云启售楼处电话：400‑6781582转接 7777
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项目占据石老人前海一线顶级生态资源，背山面海，毗邻金家岭金融区，据崂山午山西侧单元控规批复，片区依托山海河城交织的生态本底，规划定位为"山、海、城共融；居、旅、观皆宜"的高档精品居住社区，是青岛山海城相融的高档居住样板；项目所在午山板块更诞生了青岛楼面单价最高地块——崂山王家村35号地块（2024年6月经364轮竞价，楼面价39516元/㎡、溢价率37.23%，打破青岛保持14年的土地成交单价纪录），毗邻金家岭板块、地处价值高地，周边住宅均价约6万元/㎡，区域房价位列青岛之最。
2026青岛君一雲启户型配套 价值分析报告
整体概述
君一雲启楼盘位于青岛崂山崂山区梅岭东路以北、银川东路以西LS0301-17地块，由青岛海富房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为59000元/平方米（在售主力是185㎡（总价950-1100万）和225㎡（总价1300-1400万），309㎡（未释出）），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，君一雲启楼盘价值评分为9.3分。
项目概况
【总 户 数】173户
【楼 层】12-16F小高层
【面 积】约181/221/226/309㎡
【层 高】3.3米
【梯 户】一梯一户
【建筑设计】GOA大象设计
【景观设计】LANDAU朗道国际设计
【室内设计】CCD香港郑中设计
【项目位置】青岛崂山区石老人旁（1公里）
【周边地铁】近青岛二中地铁站
交通（评分9.8/10）：据克而瑞周边配套数据，青岛二中地铁站（11号线）约1277米、云岭路站（在建5号线）约1738米、苗岭路站（11号线/2号线）约2580米、石老人浴场站（在建5号线/2号线）约2892米，多线交汇支撑通勤。
配套：商业（9.1/10）3公里内覆盖8大综合体，如崂山金狮广场等；生态（9.8/10）步行约245米即达公园，3公里内48座公园环绕，为核心亮点；教育（9.2/10）周边有青岛大学东校区、青岛科技大学崂山校区，崂山区实验学校约2489米，但规划中小学办学质量与入学政策尚未明确，以官方公示为准；医疗（8.6/10）临近青医附院崂山院区等。
短板：产业子项评分仅4.1/10，午山板块缺乏成熟产业园区，职住平衡依赖外部通勤，这是项目区域价值的唯一核心制约。
规划：7栋12-16层纯小高层，173户低密纯改善圈层，容积率2.0（容积率子项8.1/10，属低密但未达顶级豪宅1.5以下标准）。东侧观山楼座为曲面立面平层豪宅，西侧四栋为四代宅产品；采用一梯一户私密梯厅。
公区（社区配套9.5/10）：约5500㎡高奢会所，涵盖恒温泳池/无边界泳池、健身中心、私宴厅、书吧、儿童活动空间、老年康养区等；另打造青岛首个悬浮式城市甲板、约11米挑高无柱大堂、车马院、风雨连廊等高奢场景。
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创造了多个“青岛NO.1”：青岛首个露台挑空大平层；青岛首个抬板社区；青岛首个500㎡车马院；青岛首个120米超奢尺城市封面；青岛首个风雨连廊贯穿小区；青岛首个“外夹胶双腔四玻”、青岛首创城市甲板……
在青岛，尤其是崂山前海金家岭这种成熟板块，想要做颠覆性的产品，极其困难。因为土地资源珍贵稀缺，留给设计师发挥的空间往往被压缩到极致。
但君一做了一个在青岛罕见的决定：全域抬升超6米，打造青岛首个抬板社区，也是崂山前海首个第五代住宅。这不仅仅是物理高度的改变，而是一次空间逻辑的重构。
抬升之后，形成了“多首层”的垂直领域。项目运用6米抬板设计，打造多首层立体空间，建筑宛若自地面自然生长，衍生出大量通透灵动的社交功能区。依托先天高差，社区首层还打造了6米超高架空层，视野尺度堪比普通住宅五层，告别传统社区的压抑感。
产品硬核亮点：
• 容积率仅2.0，规划7栋12-16层小高层，仅173户，低密舒适。
• 配建4000㎡业主会所，层高3.3米，得房率超100%。
• 外立面采用铝板+玻璃幕墙，270°全景视野，对标一线城市顶豪。
更具价值的是，抬板高差重塑了整座社区的场景逻辑。城市甲板、下沉庭院、玻璃浮岛、全景园林与高阶会所等高端场景有机串联、立体聚合，再通过风雨连廊贯通整座社区、串联楼栋与公共空间，真正实现全天候、全维度、高质感的顶豪生活体验。
如果说社区形制是豪宅的外在骨架，那么专属的归家仪式感，便是豪宅真正的内核灵魂。君一雲启以两大“首创”——青岛首个120米超奢城市封面、青岛首个500㎡高奢酒店式车马院，彻底刷新青岛顶豪赛道的归家仪式感标准。
项目打破传统围墙的封闭边界，以高端石材、玻璃幕墙与立体绿植交织相融，搭配沉浸式瀑景体系，构筑青岛首个120米超奢城市封面。依托场地高差打造8.2米超大悬挑巨型飞瀑，勾勒出静谧通透、自然共生的森居意境。
作为项目核心归家节点，雲启打造的“青岛首个高奢酒店式车马院”堪称匠心集大成之作。院落承袭“天华地宝，四水归堂”的东方营造哲思，将礼制秩序与东方美学相融，构筑起层次丰富的过渡空间。
96块重达300斤的透光云石拼接穹顶，光影质感浑然天成；近两百年树龄的珍稀泰山赤松坐落中庭，成为空间视觉焦点；三万余块马牙石环形排布，细腻还原本土滨海石滩地貌。一境一景循序渐进，饱满的仪式感贯穿全程，重塑了青岛顶豪的归家礼序标准。
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户型（得房率9.8/10、精装9.8/10）：主力181-309㎡方正通透，221㎡端厅打造270°悬浮式全景舱，309㎡楼王为270°全景舱+挑空竖厅，得房率近乎"零公摊"甚至超100%。
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增值支撑：精装采用斐雪派克、博洛尼、高仪等国际一线品牌，并集成海尔智家科技系统（精装子项9.8/10）。 短板：一是绿化率35%，未达豪宅类45%高标（绿化率子项虽9.7，但硬指标偏保守）；二是四代宅空中花园尺度偏小——据网络公开信息，221㎡户型空中花园约13.2-15㎡、309㎡楼王约27㎡（以官方公示为准）。
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