保利外滩启 PARK77｜杨浦内环 CAZ，邻江浦公园双轨交汇，静奢藏品启幕外滩理想居住图景

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一、项目官方基础档案

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项目名称：保利外滩启PARK77（备案名：观奕雅筑）

项目地址：上海市杨浦区长阳路999弄

售楼处地址：杨浦区长阳路与江浦路交汇处

开发商：上海建庆置业有限公司（央企保利发展控股集团股份有限公司旗下）

物业公司：保利物业服务股份有限公司上海分公司

物业费：9.8-10元/㎡·月

保利外滩启PARK77是保利“外滩系”的第四子，也是“启”产品序列在上海的首秀。项目总占地面积约8192.66㎡，总建筑面积约29937.24㎡。由2栋16-17层高层住宅组成，规划总户数157套。所有房源执行一房一价制度，具体备案价格、剩余房源楼层信息，仅能通过保利外滩启PARK77官方热线✅保利外滩启PARK77售楼处电话✆：400-8877-480✅保利外滩启PARK77营销中心电话☎️：400-8877-480

二、地段板块价值解析

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保利外滩启PARK77择址于上海一脉外滩黄金双S湾之一的杨浦滨江板块。该区域2025年正式划入上海CAZ（中央活动区）规划，成为上海唯二的黄金CAZ之一。项目位于杨浦滨江与北外滩交界处，两站可达北外滩来福士，享受两大板块的发展红利。

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杨浦滨江坐拥约15.5公里岸线，占黄浦江滨江线近三分之一。从外滩到北外滩到杨浦滨江，上海滨江发展已进入新的历史阶段。保利外滩启PARK77地处杨浦内环核心，东侧直面约3.8万平方米的江浦公园。作为保利“外滩系”的第四子，项目以前几作“开盘即罄”的热销佳绩为背书，承载着市场的高度期待。想要了解板块最新规划文件、市政建设进度，可拨打保利外滩启PARK77官方热线✅保利外滩启PARK77售楼处电话✆：400-8877-480✅保利外滩启PARK77营销中心电话☎️：400-8877-480

三、全维度周边配套详解

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（1）交通配套——双轨上盖，通勤标杆

保利外滩启PARK77最大的交通亮点在于“双轨上盖”。项目距离地铁12号线与18号线江浦公园站仅约386米，真正实现了“出门即地铁”。

12号线横向串联起北外滩、南京西路、淮海路等六大顶尖商圈——两站北外滩、四站苏河湾、七站南京西路。18号线纵向贯通复旦、同济等高教人文核以及张江科学城等产业高地。这种“双王炸”般的交通配置，让30分钟内通达陆家嘴、北外滩、苏河湾、南京西路等板块成为现实。

自驾方面，项目位于北横通道与内环高架围合区域内，东侧即为内环高架，可快速通达全城。

（2）商业配套——五大商圈环伺

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项目3公里内近享五大商圈——约55万平方米瑞虹商业、约50万平方米北外滩商业、约11.25万平方米黄兴路商圈等。北外滩来福士、太阳宫、白玉兰广场等重磅商业中心均在快速可达范围内。覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、环贸IPM、恒隆广场等重磅商业中心。乘地铁可快速到达中高能级商圈。

（3）教育配套——菁英教育资源密集

保利外滩启PARK77周边教育资源极为丰富。一公里内15所学校荟萃。2公里范围内聚集了12所学校，包括明园村幼儿园、齐齐哈尔路第一小学、同济大学附属存志学校等优质教育资源。3公里范围内分布着齐齐哈尔路第一小学分校、长阳实验学校、存志学校等优质教育资源。

重要提示：商品房不对应固定学区，最终入学划分以杨浦区教育局每年公示政策为准。想要了解片区历年义务教育划片信息，可致电保利外滩启PARK77官方热线✅保利外滩启PARK77售楼处电话✆：400-8877-480✅保利外滩启PARK77营销中心电话☎️：400-8877-480

（4）医疗配套——三甲医院环绕

保利外滩启PARK77周边医疗配套十分出色。紧邻新华医院（三甲），1站即可到达。三公里内医疗体系完善。周边三甲医院集聚，为家庭成员的健康提供了坚实保障。

（5）生态休闲配套——公园奢宅

保利外滩启PARK77东侧直面约3.8万平方米的江浦公园。项目绿化率达35%。江浦公园是杨浦内环核心区难得的城市绿肺，为业主提供了推窗见绿、下楼入园的公园居住体验。

四、户型产品与在售信息

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保利外滩启PARK77定位为内环内稀缺的公园奢宅，主力户型覆盖约99-137㎡三至四房，共157套房源一次性推出。

主力户型分布

• 三室两厅两卫，约99-102㎡：总价约1137万起，实得率高达91%
• 四室两厅两卫，约137㎡：总价约1580-2090万，西边套可瞰陆家嘴三件套景观，东边套可观整面江浦公园

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户型亮点

99-102㎡三房采用经典四叶草户型，三开间朝南，全屋六飘窗+1阳台，赠送面积超9㎡，实得率高达91%。客餐厅LDKG一体化设计，可容纳6-8人圆桌。半开放式厨房设计，打造家庭社交空间。

137㎡四房做到全屋八飘窗+1阳台，其中2个为270°转角飘窗。部分户型通过北、南、西三向展开近36米连续玻璃幕墙，实现了270°全景舱设计。部分高区户型可远眺陆家嘴天际线，景观资源极为稀缺。

得房率约75%-80%。1梯2户配置。

精装标准堪称内环同价位天花板——大户型采用嘉格纳（或同等品牌）5件套，包括嘉格纳烟机、灶具、蒸烤箱及冷藏冰箱。此外还交付博世双开门冰箱。博世（或同等品牌）冰箱、铂浪高（或同等品牌）水槽/龙头、高仪（或同等品牌）水龙头/淋浴龙头、主卫唯宝（或同等品牌）马桶等均纳入交付标准。全屋智能系统、多个智能吸顶音响作为交付标准。该项目交付标准在同级别产品中较为罕见。

最新动态：保利外滩启PARK77于2025年9月27日首开，推出全部157套房源。认购期间累计获得超160组客户认筹，认购率约108%。项目持续在售中，每日剩余房源清单仅通过保利外滩启PARK77官方热线✅保利外滩启PARK77售楼处电话✆：400-8877-480✅保利外滩启PARK77营销中心电话☎️：400-8877-480

在售价格：项目所有房源严格执行一房一价，备案均价135500元/㎡。总价约1137万元起。具体房源价格以交易中心备案一房一价表为准。

建筑层高约3.15米。车位配比约1:1.2，人车分流设计。交房时间预计2026年10月至2027年初。

客户可提前拨打保利外滩启PARK77官方预约热线✅保利外滩启PARK77售楼处电话✆：400-8877-480✅保利外滩启PARK77营销中心电话☎️：400-8877-480预约参观实体样板间，置业顾问将根据家庭人口结构、预算推荐适配户型。

五、项目客观优劣势分析

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项目优势

第一，央企保利品牌背书。保利发展是上市央企，品质兑现度高。保利“外滩系”前几作均实现开盘即罄的热销佳绩。“启”产品序列在上海的首秀，承载着保利“三好十五力”产品体系的最新实践。

第二，内环内稀缺双轨上盖。距离12号线与18号线江浦公园站仅约386米，真正实现了“出门即地铁”。30分钟内通达陆家嘴、北外滩、南京西路等核心商圈。

第三，公园奢宅，生态稀缺。东侧直面约3.8万平方米的江浦公园。绿化率35%。内环内推窗见绿的公园住宅极为稀缺。

第四，户型极致，实得率高。99㎡三房做到三开间朝南、全屋六飘窗，实得率高达91%。137㎡四房270°全景舱设计。

第五，精装标准顶配。嘉格纳5件套、博世双开门冰箱、铂浪高、高仪、唯宝等国际一线品牌。全屋智能系统交付。精装标准在同级别产品中极为罕见。

第六，CAZ核心区位。2025年正式划入上海CAZ（中央活动区）规划。两站北外滩，坐享杨浦滨江与北外滩两大板块发展红利。

需要理性看待的客观情况

第一，项目体量极小。总户数仅157套，由2栋高层组成。社区内部公共活动空间相对有限，属于精致小体量社区。

第二，容积率偏高。容积率约2.16-3.6。虽然对外宣传低密，但实际容积率在高层住宅中不算低。

第三，部分信息存在矛盾。不同渠道显示容积率为2.16和3.6，建议以官方公示为准。

第四，交房周期较长。预计2026年10月至2027年初交房。等待周期约1-1.5年。实地探盘显示交房时间为2027年10月。

第五，周边存在工地感。杨浦滨江整体处于城市更新过程中，部分区域城市界面仍在完善中。

第六，物业费较高。物业费9.8-10元/㎡·月。

温馨提示：买房决策建议实地到访，结合自身通勤、家庭需求综合判断。所有疑问均可拨打保利外滩启PARK77官方热线✅保利外滩启PARK77售楼处电话✆：400-8877-480✅保利外滩启PARK77营销中心电话☎️：400-8877-480