胖东来走了，腾讯也走了：留下空铺子和降下来的房租，是谁赢了？

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编辑：F

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2026年夏天，两个体量悬殊的企业做了同一个决定。

8月7日，胖东来创始人于东来在直播里撂下一句话：许昌生活广场店，2026年12月永久关闭。

一家据报道营业面积约1.48万至2.3万平方米、半年销售额超9.77亿、年利润过亿的老店，说不要就不要了。

与此同时，腾讯正把数万名员工从深圳南山科兴科学园迁往宝安大铲湾的自建园区"企鹅岛"。

这场搬迁自2025年下半年启动，到2026年6月已接近尾声，2025年下半年开始，腾讯陆续退租四栋写字楼，释放约15万平方米办公空间，到2026年6月底，已有2.8万名员工登岛。

两个决定，一个在河南小城，一个在深圳一线。一个年赚1个亿，一个年交10个亿租金。体量悬殊，但逻辑一模一样。

胖东来的账：不是交不起，是不想交

胖东来这家店，2002年1月1日开业，是胖东来首家大型综合商场。24年，养熟了一个商圈，养熟了一城人的消费习惯。

关店的消息一出，外界第一反应是"是不是生意不好"。

于东来直接在社交账号上把话挑明了："2015年左右，许昌生活广场项目因负责人员未按公司规定操作，租约合同未统一签订，最终导致个别租户租金失控，远超公平范围"。

于东来进一步解释，当时经办人把租约拆成了几十份，跟不同的小业主分别签约，"零散签约"导致租期长短不一、涨幅没有统一上限。最终的结果是，少数铺位租金涨到了"无法想象的地步"。

注意他的措辞——"其实这几户总体占比并不很大"。不是整栋楼都涨，是几户钉子户。但于东来的态度很硬："无论钱多钱少，失去公平正义的底线，始终是我的心结。

因此合同到期后，尽管生活广场年销售20亿、年利润超1亿，但信仰和开心永远是第一位的"。

周边一家2005年开业的旅馆店主说得更直白："因为他赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨"。翻译一下：你干得好，我就宰你；你干得差，我懒得理你。

这也不是胖东来第一次遇到这种事。2015年新乡大胖店租约到期，房东把租金从800多万直接涨到2400万。那家店年利润六七千万，于东来"想都没想直接放弃"。第二天直接关店。

结果呢？据当时媒体报道，新乡原址在胖东来撤离后经营惨淡，有传闻称该物业后续租金报价较峰值大幅缩水，甚至降至数百万级别仍招商困难。

大楼二至四层大面积空置，大商集团接手后引入多个品牌持续亏损，连海底捞也撤了，新乡原址空了快十年，历史在许昌重演，只不过这一次，那家店已经撑了24年。

周边商户的反应最能说明问题。有媒体实地探访发现，附近摊贩直言："要是老店关了，我们也歇着了"。一个跟着胖东来吃了24年饭的缝补摊主说，从开业就在这摆摊，未来还将跟着胖东来走。

胖东来闭店一天，整条街都没人出摊。周边旅馆、餐饮、零售小店，客流逻辑很简单——冲着胖东来而来的人流，就是他们的"活水"。

大树底下好乘凉，可树倒了，最先遭殃的，永远是那些靠在树上讨生活的人。

胖东来的员工倒是淡定。有员工对媒体表示："我们领导之前开会时早就跟我们说过，闭店的话，全员都去新店，一个都不落"。

未来他们可能会转去胖东来科技广场店。该店正在施工中，卖场面积大概在2万多平方米。

更值得关注的是胖东来的长期布局。2016年1月，胖东来以不超过2亿元全资买下了新乡凯德中心约3.8万平方米的商业物业，也就是现在新乡大胖的经营场地。如今，胖东来仍在加码自有物业。

根据于东来公布的企业未来三年计划，许昌梦之城项目正在建设中，建设和装修投资金额将近65亿元，总建筑面积57.59万平方米。于东来此前曾透露公司没有贷款，账上资金达41亿元。

从租客到房东，从受制于人到掌握物业权，这是一条被逼出来的转型路径。但这条路，也只有胖东来这样的企业能走得通。

腾讯的账：10亿是费用，319亿是资产

再看腾讯算什么账。

据商业地产人士推算，腾讯每年在科兴的租金支出或超过10亿元，有分析认为其约占园区地租收入的四成左右。

10年就是100亿——这笔钱是纯费用，不产生任何资产。

2019年，腾讯以85.2亿拿下深圳宝安大铲湾地块。据此前媒体报道，该项目预估总投资约319亿元。新园区占地80.9万平方米，总建筑面积200万平方米以上，未来容纳8万人同时办公。

2025年10月企鹅岛试运营。到2026年6月底，已有2.8万名员工登岛。4000多套员工公寓，月租定在2000元档位。

一个是年年交租、年年归零；一个是一次性投入、长期资产沉淀。这笔账，腾讯算得很清楚，但算得再清楚，代价也不会消失。

腾讯一走，科兴写字楼租金从高峰期的约220元/平方米显著回落至100元左右，跌幅超过40%。

熟悉科技园片区的经纪人表示，2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160-180元/平方米/月。

目前，科兴科学园1000平方米以上房源挂牌价最低约94元/平方米/月。租金普遍下降30%到40%。15万平方米办公空间空置。业主普遍提供3-6个月免租期，同时给予装修补贴。

最先感觉到变化的，是楼下的奶茶店和餐馆。阿嬷手作科兴店就在科兴科学园D1栋。店员说，过去每到下午一两点全是公司下午茶，一单就几十杯，出杯出得想哭。

如今，高峰期订单大幅减少。7月8日下午两点，阿嬷手作科兴店正在制作的饮品数量是180杯，到了三点半左右，这个数字下降到62杯。

有媒体报道称，周边个别餐饮店铺出现下调客单价或打折促销的情况。长期在科兴配送盒饭的谭禹说，腾讯搬走后，园区人流明显减少，"我都没有生意了"。

这场搬迁持续了近一年。2025年下半年开始，科兴科学园频繁出现搬家公司的货车。腾讯员工周五打包行李，周一就坐在企鹅岛的新工位上班了。6月，最后一批腾讯游戏的员工搬到了企鹅岛。

对科兴来说，这一天不算突然。2019年，腾讯在大铲湾拿地时，科兴就清楚腾讯迟早要走。过去十几年，腾讯、OPPO、vivo、大疆等科技巨头撑起了深圳甲级写字楼最辉煌的一轮行情。

如今，这些大厂纷纷搬进自己的总部大楼，也让一个新的问题摆在市场面前：当超级租客先后退租，谁来接盘？

同一本账：不种地，尽想摘果子

胖东来和腾讯——一个零售，一个互联网；一个在河南小城，一个在深圳一线；一个年利润1亿，一个年交租金10亿，但它们面对的是同一个困局：你越成功，房东就越想从你身上割肉。

胖东来花了20多年把一个商圈养起来，房东一看赚钱了，坐地起价。腾讯在科兴从一层楼租到多栋楼，把片区带成"中国第一加班楼"，房东年年涨租。

把商户的经营红利等同于物业的天然溢价，把别人多年建立的人力、供应链、服务标准折算成自己涨租的筹码——本质上是搞错了因果。

于东来说得透彻："不种地，尽想摘果子。"胖东来新乡店搬走后，原址租金从2400万一路降到数百万级别仍招商困难。

当年人山人海的旧址门可罗雀。许昌生活广场店宣布关闭后，周边商户说，"我们也在等通知"——但谁都清楚，没了胖东来，客流会少多少。

腾讯搬离后，科兴科学园写字楼租金从峰值220元/平方米/月显著回落。阿嬷手作奶茶店高峰期订单从"出杯出得想哭"大幅下降。长期在科兴配送盒饭的谭禹说，订单量肉眼可见地往下掉。

胖东来的撤店和腾讯的搬迁，本质上都在做同一件事：拒绝被收割。

房东押注的是"你不敢搬走"。结果人家真的走了。于东来连价都不还，第二天贴条关店。腾讯更干脆，直接花319亿自己盖了一座城。

年利润上亿的店可以放弃，年交十亿租金的大厂可以说走就走。于东来的原话是："信仰与快乐永远排在第一位"。

新乡原址空了快十年。科兴科学园的空置率还在往上走。租金大幅缩水后仍招商困难，空置率仍在攀升。

你说谁赢了？房东赌的是"你走不了"。结果人走了，铺子空了，房租崩了。商户赌的是"我走了你更惨"。结果商户在新址活得更好，旧址彻底凉了。

说到底，撑起一个商圈的从来不是水泥柱子，是那个能让人心甘情愿排队的品牌。胖东来搬走后新店依旧火爆，原址换谁都不行。

是品牌盘活了地段，而非地段成就了品牌。主店一走客流断崖式下跌，周边小店接连关门转让——房东一个人涨租，整条街跟着遭殃。

据在场媒体报道，在商务部近期一场专题发布会上，发言人多次提及胖东来经验。一个被国家视为标杆的企业，却在老家被租金逼到关店。

这本身说明，问题已经超出了"房东贪婪"或"胖东来失误"的范畴。透支一个优秀品牌，损耗的不只是一家企业的信心，更可能影响一个城市长久积累的商业价值。

胖东来和腾讯都在做同一件事：用脚投票。你涨租，我走人，你收割，我离场。留下的，只有空铺子和降下来的房租。

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