胖东来走了，腾讯也走了：留下空铺子和降下来的房租，谁赢了？

2026年的时候，胖东来与腾讯都做了一件看上去不一样的事情，但是其实它们背后的逻辑是一样的。

胖东来表示，许昌生活广场店将于2026年12月停业。该店已经开了24年了，每年的盈利都在一亿元以上。而腾讯也逐渐退出了使用了十几年的深圳南山科兴科学园，并入驻了自己的企鹅岛。

一个是放弃了一年一亿的利润，另一个是舍弃了每年超过十亿的租金开支。企业的大小、所属行业以及所处的城市都大不相同，但是它们都不愿意再承受日益增长的房租费用。

问题不只在于房租高，更在于租金涨得有没有道理。

许昌生活广场是胖东来的第一家店，营业面积有2.3万平米左右。于东来说，有些租户的租金上涨已经不公了，尽管所占面积、租户数目都不大，但是这件事情一直让他不能接受。

这并不是胖东来第一次由于房租的问题而撤离。

2015年新乡店租赁合同到期的时候，房东把每年的租金由原来的八百多万涨到了两千多万美元左右。对于接近三倍的增长幅度，于东来并没有再进行谈判，而是放弃了续租。

许昌店的情况比较复杂。该店已经开了好几年了，并且给周围地区带来了一定的人流量。根据一般的经营思路，在能够盈利的情况下应该继续承受较高的租金。但是胖东来选择了在到期后不接受明显不合理的要求。

这件事情最值得我们注意的地方，并不是胖东来有多少家店、赚了多少钱，而是在于它并没有因为自己已经赚了很多钱就去接受涨价的事实。

周围商户的观点也很简单明了：胖东来的利润高，所以房东就提高了房租；而其他的商户生意一般般，并没有出现租金上涨的情况。经营者花费人力、物力和时间去打造一个地方的人气，但是最后却被人当作房产增值的理由。这样的租赁关系总有一天会出问题。

腾讯所面临的状况也是如此。

2009年左右的时候，腾讯就进驻到了科兴科学园内。之后，腾讯在此地不断扩大业务范围，办公面积也逐渐增大了，在此过程中园区也获得了一定的租金收益。根据相关的信息来看，腾讯一年所缴纳的房租费用达到十亿以上，并且占据了整个园区租金收入的大头。

但是房租之外还有其他的费用。车位很紧张，员工想要办理一张价值六百元的月卡的话，大概需要等上半年甚至一年以上的时间。科兴写字楼租金最高的时候为每平米每月一百八十元左右，园区的整体租赁成本一直在上涨之中。

对于腾讯而言，租金还存在一个明显的缺点：这部分资金会被计入到公司的开支中去，并不能成为公司的一项固定资产。十年等于上百亿，剩下的只有房东的收入以及企业使用办公室的权利了。

2019年的时候，腾讯花费了85.2亿人民币买下了深圳宝安的大铲湾地块，并且整个项目的总投资额为319亿人民币用来打造企鹅岛。到2025年的十月份时，企鹅岛就正式对外营业了，在此之后腾讯又陆续退出了位于科兴科学园内的四栋办公楼，并腾出了大约一百五十万平米的空间。

这并不是简单的换个办公室而已，而是一家企业在用长期的资金进行投资来降低对外部物业的依赖。企鹅岛有四千多个员工公寓，月租金大约是两千到三千元左右，比周围的长租公寓便宜一些。腾讯所付出的成本很大，但是以后就不需要全部接受园区租金、停车费以及配套设施费用的变化了。

两件事情所产生的结果，在周围已经有所体现。

胖东来的新乡店搬迁之后，原来的人流量就减少了。许昌生活广场关门的消息一出，周围已经摆了多年地摊的老商户们也都说，门店歇业的时候，周围的生意也会跟着不好做起来。

科兴科学园变化比较明显。腾讯退出之后，写字楼租金由原来的每平米月租150元左右跌到了现在的100-128元之间，有的地方甚至低至60-70元。依靠园区员工来消费的奶茶店、餐饮店以及配送员等，他们的订单量以及收入都会受到一定的影响。

房东是可以提高房租的，在合同期限之内也可以改变价格。但是经营者的客流量、消费量以及区域活力等，并不是自然而然地归属于物业的。当租金超出租户所能接受的程度时，租户就会进行重新核算：继续租赁可以获得多少收益，搬迁到其他地方需要花费多少成本，自己建造的空间又是否更加有利可图。

胖东来的优势非常明显。前者拥有较多的现金储备，而后者可以负担起几百亿的园区建设费用。大多数小店铺并没有这样的选项，只好继续租赁、提高价格，或者减少员工工资以及商品品质，最后把房租的压力转嫁给顾客。

因此这两件事不能简单的认为是“有钱的企业才有权利不涨房租”。它们更加直接地表明了租金并不是越高越好，房东也不可以只考虑眼前的收益。当租客搬走之后，物业的价值、周围消费者的数量以及配套设施都会随之降低。

胖东来放弃的是一个年利润达到一亿多元的店铺，而腾讯退出的是一个每年要花费上十亿房租的地方。它们都选择在租期结束之后再重新选择经营场所。

对于企业来说，赚到钱是最重要的事情之一，但是规则是不是公正也很关键。对于房东来说，涨价可以增加短期内的收入，但是如果把租客多年的积累下来的价值当作自己谈判的筹码来计算的话，那么最后可能会失去稳定的租客以及整个区域的人流量。