楼市下行，人口外流，消费降级，福建这两座城市发生了什么？

老张在龙岩卖了二十年水泥，今年头一回动了关店南下打工的念头。他跟我说，以前龙岩盖房子的人多，一天能接七八个电话要货，现在一个月卖不出几吨。“不是价格问题，是压根没人盖了。”他苦笑着算了笔账，去年一吨水泥还能卖到三百多，现在降到两百出头，运费都快赚不回来。

老张的遭遇，只是龙岩、宁德这两座闽西闽东城市的一个缩影。我跑了小半个月，发现这里出现了三个让人担忧的怪象，正在悄悄蔓延。

第一个怪象：房价跌回七年前，却没人敢买

先说龙岩。2021年高峰时，龙岩市区新房均价一度冲上1.4万元/平方米，如今已跌至8000元/平方米左右，跌幅超过40%。宁德更夸张，2020年东侨新区某楼盘卖到1.8万元/平方米，现在同小区二手房挂牌价跌破1万，有业主急售直接挂到9000元。

跌了这么多，该抄底了吧？恰恰相反，交易量反而更冷清了。

龙岩市住房和城乡建设局公布的数据显示，2026年上半年，龙岩中心城区新建商品住宅成交面积同比下滑约35%，二手住宅成交量同比下滑超四成。宁德的情况类似，当地房产中介小陈告诉我，他们门店6月份只成交了2套房，而2021年行情好的时候一个月能成交20多套。

为什么越跌越没人买？我在龙岩碰到一位准备买房结婚的年轻人小李，他说得很直白：“现在买，怕明天又跌。我身边好几个同事前年买的房子，首付都跌没了。我宁愿租房子住，也不想背上负资产。”

这种心理不是个例。央行2026年一季度城镇储户调查问卷显示，预计房价“下降”的居民占比升至历史高位，未来三个月准备购房的居民占比降至近年来低点。当“买涨不买跌”的思维定式被打破，市场就陷入了越跌越没人买、越没人买越跌的循环。

更重要的是，支撑房价的底层逻辑正在松动。以前大家敢加杠杆买房，是因为坚信“工资会涨、房价会涨”。但现在，这两个前提都在动摇。

第二个怪象：支柱产业遇冷，年轻人用脚投票

宁德的命运和“宁王”绑得太紧了。

宁德时代总部就坐落于此，高峰期当地动力电池产业吸纳就业超过10万人。但2025年以来，全球新能源汽车增速放缓，动力电池产能出现结构性过剩。宁德时代2026年一季度财报显示，产能利用率降至60%左右，较2024年同期下降近20个百分点。

产业链上的中小企业日子更难过。宁德一家为电池企业提供结构件的工厂负责人王总告诉我，他们2024年有300多名工人，现在只剩不到100人。“订单减少了六成，不裁员撑不下去。”

龙岩的处境同样严峻。作为福建重要的煤炭和水泥基地，龙岩的传统资源型产业正面临转型阵痛。龙岩市统计局数据显示，2025年全市规模以上工业增加值增速仅为3.2%，低于全省平均水平。水泥行业产能利用率不足65%，多家中小水泥厂被迫停产。

产业降温直接反映在工资上。宁德时代2024年校招给出的本科起薪是8000元左右，而2021年高峰期能达到1.2万元。龙岩当地一家机械制造企业的人事经理告诉我，他们厂里的一线工人月薪从2023年的6000元降到了现在的5000元，还要经常放假。

工资不涨反降，年轻人自然选择离开。

2025年，宁德全市常住人口较2020年第七次人口普查时减少了约3.5万人，龙岩减少了约2.8万人。流失的主要是20-35岁的年轻人。一位从龙岩跳槽到厦门的程序员跟我说：“在龙岩，我一年最多存3万块钱。到厦门后工资翻了一倍，虽然房租贵了，但一年能存下8万。”

人口流失又反过来加剧了楼市困境——没人接盘，房价继续跌。这成了一个死结。

第三个怪象：消费降级，从“喝奶茶”到“喝白开水”

在龙岩万达广场，我注意到一个细节：奶茶店门口排队的以学生为主，上班族明显少了。一家奶茶店店员说，以前二三十元一杯的果茶卖得最好，现在大家都点8块钱的柠檬水。

这不是个例。龙岩市商务局的一份内部调研报告显示，2026年上半年，龙岩市社会消费品零售总额同比仅增长1.8%，扣除价格因素实际增速接近零。其中，餐饮收入增速较2024年同期下降5个百分点，服装、家电等可选消费品零售额同比下滑。

宁德的情况类似。当地一家连锁超市的老板跟我说，以前进口零食、高档水果卖得不错，现在大家都在等晚上8点以后的打折时段。“连鸡蛋都挑打折的时候买，一枚省两毛钱，一个月也能省几十块。”

消费降级背后是收入预期的改变。当大家发现工资不涨、房价在跌、工作还不稳定的时候，第一反应就是捂住钱包。

这让我想起了一个网友的评论：“以前觉得省钱丢人，现在觉得不省钱才丢人。毕竟，谁也不知道明天和裁员哪个先来。”

文化底蕴与转型希望

说了这么多让人焦虑的现象，也得说说这两座城市值得留下的东西。

龙岩是著名的“客家祖地”，永定土楼是世界文化遗产，每年吸引大量游客。2025年，龙岩市接待游客超过5000万人次，旅游总收入突破500亿元。还有冠豸山、龙岩洞等自然景观，以及古田会议会址这样的红色旅游景点。

宁德则有“海上仙都”太姥山、“天下第一溪”白水洋，还有三都澳这样的天然良港。霞浦的滩涂摄影在全国摄影爱好者中名气不小。

但这些文旅资源目前还难以支撑起城市的经济转型。问题在于，文旅产业带来的大多是季节性的低薪岗位，留不住想要体面生活的年轻人。

教育方面，龙岩有龙岩学院，宁德的本科高校仅有宁德师范学院。两座城市的高等教育资源在省内排名靠后，培养出来的本地大学生，毕业后更倾向于去福州、厦门或省外发展。

真相是什么？

有人说，龙岩和宁德的现象是“三四线城市的必然命运”。我不完全同意。

问题的本质不是城市大小，而是产业结构的单一性。当一个城市的命运系于某一个行业时，行业的周期性波动就会演变成城市的系统性风险。宁德过度依赖动力电池，龙岩过度依赖资源型产业，这才是问题的根源。

但反过来看，这两座城市也不是没有机会。

宁德在动力电池领域的积累，完全可以向储能、回收等上下游延伸。如果能在电池回收利用这个千亿级赛道上抢先布局，未必不能迎来第二春。龙岩则可以借助“老区”政策红利，发展农产品深加工、文旅康养等特色产业。

城市和人一样，命运从来不是线性的。有下行周期，就有上行周期。关键是在低谷期做对的事，而不是躺平抱怨。

就像一位龙岩当地的老教师对我说的：“我们龙岩人以前能从山沟沟里走出去闯世界，现在也能想办法把日子过好。跌倒了不可怕，可怕的是不想爬起来。”

这话虽朴实，却道出了真相——城市的希望不在高楼大厦，而在人的韧性和智慧。

眼下确实是个坏消息，但未必永远是坏消息。龙岩、宁德需要的只是时间和方向。

作者：民生格物

本文数据来源于龙岩市统计局、宁德市统计局、福建省统计局公开信息，以及实地调研走访。部分人物为化名。