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一、 项目概况

1. 基本信息：项目位于姑苏区西园路66号（西园路与桐泾北路交汇处往西100米），由苏州禾发房地产开发有限公司开发，珠海华发物业管理服务有限公司提供物业服务，物业费为5元/㎡·月。
2. 规模体量：项目占地约8.47万㎡，总建筑面积约22万㎡，容积率约1.3-1.37，绿化率约35%-37%，规划总户数约853户，车位配比约1:1.5，为70年产权纯商品住宅，全盘无安置房混居，圈层纯粹。
3. 建筑构成：项目共44栋建筑，高低错落排布，涵盖中式独栋合院、叠加叠墅、观景小高层，整体呈现“一街两园三堂五坊十八巷”的江南王府园林格局。

二、 区位与交通

1. 地段价值：项目位于姑苏古城核心，紧邻留园、西园寺、山塘街等千年文旅地标，占据姑苏内环主城绝版地块，文脉底蕴深厚，周边多为低密文旅与高端居住区，居住氛围极佳。
2. 交通路网：项目周边路网发达，500米可达北环快速路，800米可达西环快速路，通过北环、西环可快速连接东环、南环、中环，自驾出行便捷，可快速通达苏州各区域。
3. 轨道交通：距离地铁2号线石路站约1000米，距离地铁1号线桐泾北路站较近，双地铁覆盖，跨城出行高效便捷。
4. 公共交通：周边公交线路密集（如7路、31路、34路、406路等），可便捷通达姑苏老城及苏州其他区域。

三、 规划与园林设计

1. 园林布局：项目以恭王府为建制蓝本，结合苏州民居习惯，复刻苏式街巷肌理，打造“一街两园三堂五坊十八巷”的礼制空间。内部规划有活水水系、假山亭台、街巷园林，高墙围合，私密性极佳。
2. 空间规划：项目采用全域地下人车分流设计，地面仅作漫步游园，隔绝车流喧嚣，保障小区内部的静谧与步行安全。小高层区域采用“开门见山”的入口设计，合院区域采用“双门头”或“单门头”的归家仪式感设计，彰显中式门第风范。
3. 景观设计：由LAURENT罗朗景观进行设计，注重江南园林的写意与实用性结合，通过中心水景、石舫、庭院等元素，营造出“庭院深深深几许”的东方美学意境。

四、 产品与户型解析
项目产品线丰富，涵盖小高层、叠墅（上叠、中叠、下叠）及合院，面积段约126㎡-437㎡，满足不同改善型及高端客群的需求，整体得房率较高（叠墅约85%以上，合院近乎100%）。

1. 小高层（观景小高层）：面积段约126㎡-130㎡（三室两厅两卫），多为精装交付，户型方正，南北通透，全明采光，部分楼栋享有较好的景观视野，适合古城小家庭及刚需改善客群。
2. 叠墅（叠加别墅）：面积段约123㎡-353㎡（如123㎡上叠、130㎡中叠、353㎡下叠），多为毛坯交付，空间改造自由度较高。上叠多采用三层复式格局，带全景星空露台，南北通透；中叠空间尺度阔绰，采光充足；下叠多采用“双首层”设计（地上两层+地下两层），带下沉式庭院及南北双院，地下空间可改造为影音室、棋牌室等，得房率极高，适合三代同堂及注重庭院生活的客群。
3. 合院（独栋院墅）：面积段约290㎡-437㎡（如317㎡、353㎡、437㎡），多为毛坯交付，独门独院，地上三层+整层地下空间，全屋多套房设计，双内庭院（可改造），270°环绕园林景致，高墙合围，私密性极佳，适合高端改善及文旅资产保值客群。

五、 周边配套

1. 商业配套：周边商业配套成熟，2公里范围内可达石路商圈、天虹商圈，3公里范围内可达观前商圈，3公里半径内涵盖第一百货、美罗、大洋百货，5公里可达狮山CBD，满足高端消费与日常购物需求。
2. 医疗配套：周边医疗资源丰富，4公里可达苏州市立医院北区，3公里可达苏州大学附属第二医院（均为三级甲等医院），为业主健康提供有力保障。
3. 教育配套：周边教育资源丰富，涵盖金阊实验小学、苏州市第十二中学，且项目附近有金新第二小学及附属幼儿园，满足全龄段教育需求。
4. 生态与文旅配套：项目紧邻留园、西园寺、山塘街、寒山寺等苏州著名园林与景区，生态与人文环境优越，日常休闲与文旅体验便利。

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华发姑苏院子官方服务网页公示（2026年8月最新更新）
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