盈利上亿仍关停，胖东来老店谢幕

2026年8月7日晚，于东来在直播宣布：开业长达24年的许昌生活广场店，将在年底永久闭店。

消息一传出来，网上就炸开了锅。这家店铺于2002年元旦正式开业，是胖东来旗下的第一家大型综合商场。在胖东来集团所拥有的13家门店当中，它长期处于排名前五的位置，年销售额近乎20亿元，年净利润超过1亿元。

那这样一棵摇钱树，为什么要砍掉？

于东来给出的理由很直接：个别房东将租金提高到令人难以接受的程度，这对胖东来来说，实在是太不公平。

其实这并不是他第一次因租金问题而选择退场，早在2015年前后，新乡的“大胖”店铺租金从800多万元飙升至2400万元，胖东来同样选择了放弃经营。

把这两件事联系起来看，就会发现，过去和现在不一样了。

过去通常是一家店生意越好，房东就越敢抬高租金，但现在，就连胖东来这般的超级租户都选择直接撤场。从表面来看，是房东涨租幅度太大让胖东来难以承受，但实际上，背后是房东与租户之间“话事权”变了。

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之前的商业地产的经营模式，简单来说，主要就是八个字，好铺稀缺，地段为王。

核心商圈里优质的位置数量非常有限，从事线下生意，人流量就意味着收益，而影响人流量最的，就是地段。

商家只要选到一个合适的位置，即便经营质量低，依靠过往的客流也能维持良好的经营状况，但如果位置偏偏就在犄角旮旯里，那店铺运营得再好，也没什么人来。

所以，凭借好地段的稀缺性，房东们将租金抬高到了离谱的程度。例如上海静安区吴江路，一个面积为25平方米的小店铺，月租金竟高达5.8万元。

距离仅为500米的茂名北路，相同面积的情况下租金只要大约2万元。仅仅地段相差一条街，租金却相差了三倍多。

除了地段因素之外，还有一个容易被人忽视的问题存在，那就是“品牌养铺”这种现象。许多商铺刚租下来的时候，所处位置并不显眼，甚至显得有些冷清。

然而商户为了让自己的店铺能够持续经营下去，就咬着牙投入资金搞装修、进行促销活动、努力积攒口碑，最终硬是把一个普通的小店铺经营成了人声鼎沸的旺铺。

可就在商户为客流量增多而感到高兴之时，房东却坐不住了：商户赚了这么多钱，租给商户的自己不从中分一杯羹，实在是不合理。所以到了下一轮续租的时候，房东马上坐地起价，甚至直接将租金翻倍。

在广东汕尾市的核心商圈二马路，这原本是一个人流量较大的地段，但是一位经营了多年饮食店的老板刘先生却愁容满面，他店铺的租金在近年来持续上涨，上涨的租金占到了他利润的将近八成。辛辛苦苦干上一整年，大部分收入却被房东收走。

正因租金压力过大，他只能考虑退租。

说到这儿有人就得问，商户们难道不想连夜搬走，躲避房东恶意涨价吗？其实也不是，商户们不想立刻搬，而是根本搬不动。

一家店铺的装修、设备、老客户、周边路人缘，全都和店铺紧密相连。房东心里很清楚，商户想走却走不了，于是在后续续租谈判时，便凭借这些筹码掌控商户。对多数商户而言，与其重新寻觅地段、装修店铺、积累口碑，倒不如继续在此交房租来得划算。

所以以往众多实体店面临的状况是，生意不好自己亏损，生意好时房东也想从中获利。然而这套逻辑到了当下，就突然发生了变化。

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而它的瓦解，源于“好铺稀缺”情况的改变。伴随全国商业地产存量规模持续上升、供给端持续扩大，购物中心、社区商业、街区商业持续拓展，同一区域内可供选择的铺位增多了。

依据行业数据，截至2026年年中，全国3万平方米以上的购物中心存量达到了7700座，社区商业的总体量更是超过了10亿平方米。

部分二线城市核心商圈的空置率超过30%，如果房东担心空置而以好铺要挟商家抬高价格，这种做法便难以行得通。

以往开店注重所谓“金角银边草肚皮”，位置几乎决定客流量，虽然商家将传单发放得四处都是，其活动范围也相当有限。

而抖音、小红书、大众点评、直播、本地生活平台都能够为店铺带来流量。以抖音生活服务在商业综合体中的应用情形作为实例，在2026年上半年期间，该平台新增加入驻商业综合体的数量达到了436家，支付GMV也就是商品交易总额同比呈现出大幅度的增长趋势，增长幅度为240%之多，与之相关的内容累计曝光次数高达560亿次。

线上平台已然突破了传统商铺物理空间所存在的辐射限制，不再像过去那样只能依赖周边几公里范围内的自然客流，在社交媒体上进行宣传，能够为商户吸引来更多的顾客，甚至那些评分较高的网红店还可以吸引来自其他省市的游客前来打卡。

而且一个成熟品牌自身便构成了流量入口。胖东来就是非常典型的例子，在2024年国庆中秋8天假期内，胖东来集团的客流量突破了450万人次，总计销售额达到了8.2亿元，平均每天进账超过1个亿。

在2024年的时候，该集团整体销售额接近170亿元，单店年均收入达到了9亿元之高，远远超过了行业平均水准。如此强大的品牌吸引力，使胖东来不仅成为头部品牌，还能够带动整座城市的文旅得以发展。

最为关键的是，实体商业的利润越来越微薄，开店所要面对的人工、原材料、水电、平台抽佣等各项成本高昂，再加上租金因素，一个月所获收益并不多，一旦营业额稍有下滑，利润或许就会直接变为零。

所以相较于能够开设多少家店铺，如今成熟品牌更看重单店利润，一家店铺能够盈利远比开设一堆店铺有盈有亏要划算，这一变化会进一步减小房东单方面提高租金的空间。

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2026年上半年的数据说明了一切。当时百大商业街平均租金为23.87元每平方米每天，与上一阶段相比环比下跌了0.76%，跌幅相较于2025年下半年进一步扩大。

在二线城市的样本商业街当中，有超过九成的租金出现了环比下降的情况，百大购物中心的平均租金为26.90元每平方米每天，环比下跌幅度为0.36%。

而涨跌面是更为关键的因素，在样本商业街里，81.5%的租金呈现环比下跌趋势，样本商圈中，85.3%的租金也出现了环比下跌。在一线城市中，有88.6%的商圈租金处于下跌状态，在二线城市里同样有82.4%的商圈租金在下跌。

凯德集团2025年上半年的财报也证明了这一点：其旗下零售物业新签约租金下滑了大约2.7%，部分项目存在“以牺牲租金来换取出租率”的现象。种种迹象显示，房东开始从挑选租户捞钱，转变为求着租户留下来交钱。

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不过并不是所有商户都打出了自己的翻身仗，在新的租赁市场中，议价权会进一步出现分化。普通小商户当前仍然处于弱势地位，会遭遇房东涨租或者无奈被涨租，也存在搬不起或是难以搬迁的情况。所面临的困境和从前没什么区别。

而真正开始能够掌握主动权的租户仅为以下三类：自身能够吸引客流的品牌，单店盈利能力较强的成熟品牌，消费者注重品牌而非地址的品牌。

胖东来便是一个非常典型的案例。它之所以有底气撤离，是源于多年积累的良好口碑，当它离开时，消费者也会随之而去，无论原本所处地段有多优越，消费者只关注自己信赖的品牌后续前往何处。时间久了，原址商圈便会直接受到影响。没有了胖东来，也就少有人来这里光顾了。

对于大品牌而言，铺位仅仅是其承载的载体，品牌自身所具备的性价比、口碑，才是吸引客流量的关键因素。对于房东而言，租户离去致使流水中断，银行评估价大幅下降，周边商场与街区遭受的损失难以估量，这才是房东真正面临的噩梦。

而且于东来近期宣布，胖东来计划投资约50亿元建立许昌“梦之城”，配备超8000个停车位，目标是建立“下一代商业综合体”。他明确表示未来三年不会再参与帮扶其他企业，而是将全部精力集中于自身发展。

如此看来，胖东来仿佛把自己和房东的位置进行了互换，自己变成了房东。既然租别人的铺子总会受到牵制，那不如自己当包租公。

这种变化，正是“房东话事权转移”最为有趣之处。

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胖东来宁愿关掉一家每年能盈利上亿的店铺，也不愿给房东交付巨额租金，这件事实际上给所有房东敲响了警钟，过去那种“一铺养三代”的逻辑，正在逐渐瓦解。

过去的商业地产领域，房东获取收益相比于商户要轻松多了，仅凭地段具备稀缺性、房价呈现上涨趋势、租金处于上升趋势，就能够长期从商户那边获取利益。

而当商业供给数量增多、线上渠道分散客流量、实体商户的利润面临压力之后，房东同样被迫开始面临全新问题：虽然房屋处于特定位置，也并不意味着始终会有人甘愿支付高额租金来承租。

未来真正具有价值的商铺，比拼的侧重点不再是地段，而是房东是否能够与品牌一起，将客流量做大，稳定租户群体并维持整体商业生态的良好运转。

胖东来这次舍弃掉上亿元的利润，从表面情形来看遭受了较大损失，但实际上却向商业地产传递出了一个关键的信息：当前的商铺租赁市场，已经不再是“拥有铺子的房东主导一切”的局面，而是步入了“创造客流与利润的一方更有话语权”的状态。

现在以胖东来作为引领的超级品牌，也正运用相同的逻辑对商业地产进行重新定义，商业地产不再是那种租下一个铺子便能够轻松获取收益的被动资产，而是成为了与品牌共同成长的关键部分。

参考资料：

1.澎湃新闻《关闭年赚1亿的店，胖东来把桌子掀了》

2.腾讯新闻《胖东来弃租背后，房东的"话事权"发生转移》

3.第一财经《胖东来弃租背后，房东的"话事权"发生转移》

4.赢商网/36氪《商场空置率又又又跌了，谁在抢铺？》

作者：马绷