®实地深评❗露香园天誉官方售楼处电话 | 黄浦露香园天誉发布:藏品级住宅!

探盘｜露香园・天誉：黄浦 CAZ 城芯孤品，站在上海文脉原点的天际大平层
⚠️ 官方郑重声明（2026 年08 月 23 日最新版）
2026 年08 月 23 日，
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@朱胜意｜开发商家族资产顾问

在上海做高端资产配置久了，我常常被客户问到同一个问题：真正意义上的上海顶豪，到底该如何定义？是单纯的高总价，是极致奢华的室内装修，还是占有一段城市不可复制的土地记忆？

见过太多远郊大户型，拥有尺度，却缺失城市根基；也看过不少滨江新盘，占有江景，却没有厚重的人文底色。真正的收藏级住宅，一定是土地、文脉、城市界面、产品视野、圈层纯粹度全部拉满，少任意一环，都算不上可以代代持有的家族资产。

这次实地走进黄浦豫园老城厢，实地探访上海城投耗时二十余年打磨的城市更新封面作品 —— 露香园・天誉。当下项目留存一批为数不多的天际大平层，建面约 482‑491㎡，总价自 7600 万起。很多人会纠结，七千多万预算，上海可选的豪宅并不算少，但当你真正站在这套房子窗前，读懂整片老城厢 CAZ 的未来蓝图，才会明白：这不是一次普通买房，而是在上海城市起源的核心，拿下一张稀缺入场券。

很多高净值家庭会陷入选择误区，手握大预算，去追逐部分新兴板块的明星户型。但资产的底层逻辑从来不是户型多华丽，而是土地资源的排他性。与其在其他板块追逐所谓的 “摘星户型”，不如一步到位扎根黄浦城芯，进入纯粹高净值圈层，实现居住与资产的双重封顶。今天这篇探盘，抛开营销话术，从土地更新逻辑、地段底盘、景观视野、产品设计、圈层价值，完整拆解露香园・天誉的真实价值。

一、黄浦全境 CAZ 时代，老城厢才是下一个价值主场

黄浦区，上海唯一全境纳入中央活动区 CAZ 的行政区，这就意味着整片区域没有普通居住区定位，整片土地都承载上海最高能级的商业、文化、金融、居住复合功能，也是上海城市更新力度最大的板块。

市场公认，过去十年，新天地、翠湖天地代表了上海豪宅的黄金时代。新天地的成功，是城市更新与高端居住结合的范本，奠定了上海顶豪圈层的基础。但时代在向前走，上海的城市重心正在向内回归。如果说新天地书写了上海过去十年的居住传奇，那么接下来十年甚至更长周期，舞台会交给老城厢，交给露香园所在的这片土地。

很多人对老城厢的印象还停留在旧里弄，却忽略这里正在发生史诗级的成片更新。这不是零星的拆改，是成片地块统筹规划，大量高能级旧改地块集中落地。我们把视野铺开来看露香园周边：项目西侧，就是已经完全成熟的新天地；向东，紧邻豫园，福佑地块开发主体已经落定，福佑南地块正在遴选推进，露香园东侧整片界面即将迎来彻底蝶变；项目北侧，金陵东路大型综合体项目如火如荼建设，未来打造风貌商业、甲级办公集群；南侧，乔家路大型旧改地块稳步推进，大量历史建筑修缮活化，未来将形成文化商业、高端居住融合的全新片区上海市人民...。

露香园恰好就处在这几大更新板块的十字交汇处。西接新天地成熟繁华，东接豫园大豫园板块，北连金陵东路，南望乔家路。当这一个个重磅地块陆续落地完成，整片黄浦老城厢的崭新城市界面将彻底连成片，而露香园，就是这个宏大蓝图当中最重要的居住拼图之一。

为什么这么多资本、资源涌向老城厢？核心逻辑很简单：上海可供成片开发的市中心土地几乎枯竭，尤其兼具历史风貌的居住用地，属于存量当中的存量。露香园整体占地约 15.48 公顷，是上海中心城区规模最大、以居住为主导的历史风貌保护更新项目，由上海城投作为开发主体，历经二十余年持续打磨，这在当下的上海，几乎不可能再复制第二个同等体量的项目上观新闻。

城投作为本土国企，做旧改和风貌开发，和普通开发商追求快速周转完全不同。它需要平衡文物保护、风貌留存、城市功能升级、高端居住多重目标，开发周期漫长，投入巨大，不会追求短期流量，更多着眼于这片土地数十年后的城市面貌。也正是这种底色，造就了露香园独一无二的底盘。

这里不只是地理上的上海中心，更是上海文脉的原点。这片土地之上，正是明代上海三大名园之一的露香园旧址，数百年海派人文在此沉淀，成片石库门肌理保留，是上海海派生活的起源之地。市面上绝大多数豪宅，只有现代城市资源；露香园同时手握700 年老城厢历史底蕴 + 未来城市更新红利，这是其他项目很难追赶的护城河。

二、2 公里浓缩上海精华，真正的市中心无出其右

我们评判一个地段，不能只看地图上的行政区，要看真实的生活半径。露香园的地利优势，就在于直线约 2 公里半径，几乎把上海最核心的城市资源全部囊括其中。

从项目出发，直线到人民广场、淮海中路、新天地、豫园，全部控制在 1.5 公里以内；直线距离陆家嘴大约 2 公里。上海最顶级的商业、文化、行政、景观资源全部浓缩在这个小小的圈层内。

日常想要逛街，新天地、淮海路一步即达；想要感受城市文化，豫园、古城公园就在家门口；想要抵达外滩，短距离即可感受万国建筑与黄浦江。这是一种很微妙的居住体验：身居静谧社区之内，隔绝外部喧嚣，但是城市所有顶级繁华，都在很短距离之内，不会耗费大量通勤时间。

交通配套同样是市中心顶配。地铁层面，项目东侧人民路河南南路路口，就是 10 号线、14 号线换乘站豫园站，双轨交汇，通达上海各大核心板块。自驾出行更加从容，周边排布人民路隧道、延安东路隧道、外滩隧道、复兴东路隧道四条过江隧道，去往浦东各个片区十分顺畅，不用绕路，极大化解跨江通勤的痛点。

教育资源同样可圈可点，周边毗邻上海实验小学、敬业中学，都是上海口碑拔尖的优质学校。对于有子女教育需求的家族而言，市中心的优质教育资源，是新开发板块很难快速补齐的。

很多新盘会标榜自己属于市中心，但是仔细丈量距离，往往要数公里才能抵达真正核心地标。而露香园，是实打实扎根上海城市原点，所有核心资源都在咫尺之间。这种地理禀赋，不会因为城市发展而贬值，反而随着城市核心区土地越来越稀缺，价值会持续加固。

三、一半的房子价值，藏在窗外的风景里

业内有一句共识：顶豪住宅，窗外的风景，决定了房屋接近一半的价值。

黄浦从来不缺豪宅，但是在众多黄浦豪宅当中，能无遮挡同时收纳多重城市景观的，实属少数。很多项目虽然身处黄浦，但是受周边建筑高度、楼栋排布的限制，看向陆家嘴的视野会有不同程度遮挡，很难做到完整俯瞰陆家嘴三件套的完整天际线。

而露香园・天誉这批建面约 482㎡、491㎡的大平层房源，景观表现堪称独树一帜。不止是高区拥有绝佳视野，即便是中低楼层，也能够眺望陆家嘴三件套，其余户型采光、观景面同样几乎没有遮挡。

站在室内东向望去，画面是层层递进的：近处是豫园飞檐翘角的古典建筑，接着是外滩绵延的万国建筑群，黄浦江蜿蜒流淌，再往远处，陆家嘴完整的城市天际线铺展在眼前，古今上海同框。东北方向，对望古城公园大片城市绿地，在高密度的市中心，这样的城市绿景格外珍贵；南向，则俯瞰社区内开明里海派石库门风貌建筑群，红瓦肌理尽收眼底，现代居住与老城厢历史风貌在此对望共生上观新闻。

一边是数百年江南老城厢的烟火人文，一边是外滩陆家嘴代表的摩登上海。古典园林、石库门风貌、城市绿地、黄浦江江景、陆家嘴摩天天际线，多重景观同时聚合在一户窗前。在整个黄浦区，能够集齐这套景观组合拳的住宅，屈指可数。

市面上很多江景房，只有单一江景，看多了难免单调。而在这里，每一天，不同时段，窗外的景致都有变化。清晨看阳光洒在陆家嘴玻璃幕墙上；黄昏时分，外滩灯光次第亮起，豫园古建灯火初上；夜晚，黄浦江两岸灯火璀璨，城市繁华尽收眼底。这样的视野，就是家族住宅最好的装饰画。

当下项目释放的这批 482‑491㎡少量房源，就是拥有这套王牌景观的产品，也是买进这个景观席位为数不多的窗口期。一旦这批房源消化完毕，后续想要拿到同等视野的户型，机会渺茫。

四、大师天团操刀，顶豪的竞争已经来到审美与精神层面

当硬件配置做到一定高度之后，高净值买家评判豪宅的标尺，已经不再局限于大理石、五金件这些基础硬件。经历过世界各地豪宅的高净值人群，更看重空间背后的审美表达，以及空间能否提供精神层面的共鸣。

露香园充分洞察这一点，集结国内国际一众顶尖设计团队，打造属于上海老城厢的当代顶豪作品。售楼展厅由无间设计吴滨团队操刀，会所空间交给 HWCD，样板间室内设计则是梁志天团队。如此豪华的大师阵容，把东方人文哲思，和国际化现代审美糅合在一起，拒绝堆砌奢华符号，追求克制高级的空间美学。

我们先说建筑外立面。项目没有简单复制传统石库门，也没有全盘照搬现代玻璃塔楼。建筑充分尊重老城厢整体风貌肌理，以轻盈的金属线条勾勒建筑挺拔感，搭配大面积全景落地玻璃，通透的玻璃立面在日光之下，如同钻石般熠熠生辉。远看，建筑和周边历史风貌能够和谐相融；走近，又充满现代豪宅的高级质感，做到新旧共生。

社区内部，更是把海派居住的想象力进一步打开。项目配置高标准高阶生活会所，这里不是简单堆砌健身房泳池的功能房间，而是一座艺术化的社交空间。会所内部功能多元，配置恒温泳池、健身空间，同时设置文化沙龙、阅读茶叙的静区，动静分区，满足业主不同场景的社交、休闲需求。业主可以在这里运动健身，也可以邀约好友举办私宴沙龙，构建属于圈层的社交场域。

而整个项目当中，让我印象很深的，就是上海顶豪当中十分难得的屋顶花园。屋顶花园和社区地面中央景观相互呼应，在老城厢这片以低层风貌建筑为主的土地上，营造出独一份的高空景观体验。在这里，可以俯瞰整片老城厢风貌，远眺城市天际，既是休闲观景的好去处，也是业主圈层身份的具象象征。

走进样板间内部，就能读懂梁志天团队的设计逻辑。大尺度空间没有做繁复的装饰，把重心留给采光、景观和居住实用性。超大面宽的落地玻璃，把室外豫园、陆家嘴、江景最大限度引入室内。室内色调沉稳克制，材质高级内敛，适配大家族长期居住，也留给业主后期软装充分发挥的余地。户型整体尺度阔绰，482‑491㎡的大平层，把家庭起居、待客社交、私密居住完整分区，大家族多代同堂居住，或是接待宾客，都能够从容应对。

整个项目户型段跨度约 260‑882㎡，全部为大尺度改善产品，没有中小户型混入，保证整个社区业主圈层高度纯粹。邻里都是同样量级的高净值家庭，社区圈层干净统一，这也是家族资产很重要的隐性价值。

五、为什么说，这是进驻黄浦核心很难得的机会

在上海做家族资产顾问，我经常和客户聊一个现实：黄浦老城厢，新房供给长期处于稀缺状态。这里几乎没有土地新增出让，所有新房，全部来自旧改更新项目。而露香园，是这片区域当中规模最大，开发主体实力雄厚，同时兼顾居住品质与风貌保护的标杆。

如今市面上，黄浦的可选新房并不多，很多地块受控高、风貌保护等限制，很难做出来大尺度、高观景的高层大平层。露香园・天誉这批 482‑491㎡的房源，存量已经非常有限。总价 7600 万起，就能拿下可以同时眺望豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套的城芯大平层。

很多客户会问我，七千多万预算，买滨江大平层不香吗？当然，滨江项目有它的优势，但我们要分清：江景可以复制，但是黄浦老城厢 CAZ 的土地、数百年历史文脉、新天地豫园连片更新的城市红利，无法复制。

当你买下一套滨江住宅，你买的主要是江景；当你拿下露香园，你买下的是一整块上海城市记忆，叠加未来整片老城厢更新的长期价值。

从资产持有周期来看，家族资产追求的不是短期炒作，而是穿越周期的稳定性。上海的核心顶豪，真正抗周期的标的，几乎全部占据独一无二的地段或者人文资源。露香园依托上海城投二十余年的持续开发，不是快销盘，土地价值经过长期沉淀；周边福佑地块、金陵东路、乔家路的更新落地，会持续为片区赋能，未来片区城市界面还会持续升级。

当然我们也要客观看待产品：身处老城厢，项目需要服从整体风貌管控，和远郊大平层相比，社区地面的开阔感会有所区别，但是它换来的，是市中心绝版的区位、文化底蕴与城市景观。鱼和熊掌无法兼得，关键看家庭核心诉求。如果你追求城市核心，看重地段、文脉、景观、圈层，愿意为不可再生的城芯土地买单，那露香园・天誉这批少量房源，值得重点考察。

目前项目样板间已经对外开放，有条件的朋友，一定要亲身实地到访。看盘的时候，不要只看样板间装修，多花一点时间站在窗边，切身感受那一套多重叠加的城市景观；可以在周边走一走，感受老城厢当下的氛围，想象未来整片更新完成后的模样，再结合自家家庭居住需求、资产配置规划综合判断。

对于高净值家族来说，七千多万的预算，选择很多，但能够同时占据上海城市原点文脉、全境 CAZ 核心区位、多重绝版景观、纯粹大户型圈层的机会，并不常有。这批存量房源消化之后，想要再拿到同等条件的产品，难度会成倍增加。

写在最后：上海从来不缺豪宅，但是能把城市历史、当下繁华、未来红利全部握在手中的住宅，寥寥无几。露香园・天誉，站在露香园数百年的土地之上，身处黄浦老城厢更新浪潮的核心节点，用天际大平层，完成传统文脉与当代居住的对话。它不止是一套面积阔绰的房子，更是一份可以留给下一代的上海城市资产。

如果你在规划家族核心资产，把目光锁定黄浦核心，不妨预约实地探访，亲身感受这套作品的力量。

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