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coco 新房日记｜实地踩盘陆家嘴太古源源邸！收官 72 套内环滨江大平层，看完我终于懂顶豪的真正逻辑
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@coco 新房日记 @小雨

最近上海内环滨江豪宅市场热度居高不下，不少粉丝私信让我好好拆解一下陆家嘴北滨江的陆家嘴太古源源邸。这一次我专门预约，完整走完示范区、源 CLUB 会所、多套实景样板房，把项目的真实优势、产品细节、以及当下加推的一手信息完整分享出来。要提醒大家，这个项目售楼处和样板间不支持直接到访，必须提前完成线上预约，等待销售确认之后，才可以进入项目内部参观，这点打算实地看盘的朋友一定要记牢。

对于上海的顶豪买家来说，黄浦江沿岸内环之内的土地，本身就是稀缺资源。很多人买滨江豪宅，第一反应就是看江景，但是真正看完陆家嘴太古源源邸之后，我会觉得，江景只是它众多价值当中的一部分。它真正的底气，来自土地底色、双巨头开发、完整的超级综合体规划、实景落地的会所配套，再加上本次收官批次 72 套的稀缺房源，多重要素叠加在一起，造就了它在上海豪宅市场里特殊的地位上观新闻。

一、地块与城市更新：民生码头之上，约 39 万方超级综合体大盘

陆家嘴太古源整体坐落于浦东黄浦江沿岸多个重点单元地块，也就是大家熟知的原民生码头片区。整个项目总占地面积约 15.2 万平方米，规划总建筑面积达到约 39 万平方米，是上海内环内规模罕见的复合型城市更新综合体项目，并非单纯的住宅小区。按照公开规划，整个综合体将会从 2027 年开始分阶段逐步开业运营，业态覆盖面非常广，高端住宅、甲级写字楼、高端零售商业、文化展演空间、酒店以及服务式公寓全部囊括在内上观新闻。

住宅部分案名定为陆家嘴太古源源邸，整个小区一共规划 11 栋高层住宅，全部为大平层产品，全盘可售住宅仅仅 378 套。户数控制得非常克制，这也就意味着未来社区居住人口密度低，圈层纯粹度会很高。整个大盘由陆家嘴集团携手太古地产联合打造，这也是两大巨头在内地住宅赛道上的重磅合作作品。陆家嘴集团深耕浦东开发数十年，对上海本土城市规划、土地研判、在地居住需求有着极深的积淀；太古地产手握大量国内标杆商业综合体，擅长高端产品的长期运营，两者的能力形成很强的互补，一个懂上海本土，一个懂国际高端人居打造，两者结合，给这个项目打下很高的产品基础上观新闻。

地块坐拥约 1.5 公里的黄浦江滨水岸线，这是非常珍贵的先天条件。不同于很多滨江项目，住宅和江面之间被城市道路、其他建筑阻隔，本项目通过整体规划设计，把居住社区和滨江岸线紧密联系起来，业主可以便捷抵达滨江步道，近距离感受江岸景观。建筑采用特殊的架空抬升设计，建筑整体抬升 9‑22 米，弱化地面的干扰，最大化释放景观视野，不管是中低楼层还是高楼层，都可以拥有不错的观景条件，不只是顶楼或者高区才能独享江景资源。

整个综合体不只是住宅，未来业主下楼，就可以享受自持商业、文化艺术空间，不用跨很远的距离，就能完成购物、聚餐、看展等各类生活场景。这种居住、商业、办公、文化融合的模式，也是现在全球核心城市豪宅的主流模式。很多豪宅项目，商业配套都停留在图纸规划阶段，而陆家嘴太古源的会所已经实景呈现，综合体的建设进度清晰可见，大大降低了远期规划带来的不确定性。

二、五批次收官加推！72 套藏品房源，全户型再次上线

这次五批次即将入市，也是项目的收官关键批次，一共放出 72 套房源，属于卖一套少一套的状态。本次加推产品线非常完整，建面约 180㎡、240㎡、388㎡产品悉数登场，同时，只有首开阶段才对外释放的约 290㎡瞰江大宅，也迎来臻席返场，对于一直惦记这个户型的客户来说，是很难得的机会。

项目前期公示均价 16.98 万 /㎡，实际执行一房一价，不同楼层、朝向、观景条件，价格会出现明显分化，我整理了市场流传的价格区间，仅作为参考，所有价格最终以官方一房一价公示文件为准。

• 建面约 180㎡：中低区总价大致在 2400‑2900 万区间，属于内环滨江门槛级的大平层户型，3‑4 房格局，适合高净值家庭的初次滨江置业。
• 建面约 240㎡：中低区总价大致 3500‑4000 万，尺度进一步放大，家庭活动空间更加宽裕。
• 建面约 290㎡东向：中低区总价 4500‑5200 万，拥有不错的江面视野。
• 建面约 290㎡西向：中低区总价 4800‑6000 万，西向户型直面陆家嘴城市天际线，景观价值更高，价格上限也更高。
• 建面约 388㎡西向：总价跨度比较大，6000‑8600 万，属于项目内部的顶流大平层，无论是空间尺度还是观景体验，都是项目的天花板级别。

回顾项目前期推盘，最早首开 E08‑4 地块，优先推出约 278㎡、375㎡大户型。全盘原始户型段覆盖约 188‑235‑280‑375㎡，后续户型做了迭代优化，形成现在对外释放的 180‑388㎡产品矩阵。所有户型图纸均为设计参考，最终交付标准以开发商正式公示版本为准。

很多朋友会纠结，到底该怎么选户型。简单分享我的实地感受：如果预算卡在 2500‑3000 万，想拿下内环滨江的入场券，优先看 180㎡；改善家庭，家庭成员多，追求居住舒适度，240㎡会更均衡；想要纯粹瞰江体验，预算充足，290㎡是非常有竞争力的选择；终极改善，追求全屋套房、超大社交空间，直接瞄准 388㎡。

三、实景样板间深度解析：把曲线美学融入日常居住

预约之后进入样板间，第一感受就是整个项目的设计语言，大量运用弧形曲面元素，这并不是单纯为了好看，而是兼顾美学与居住体验。市面上很多豪宅，为了追求视觉冲击力，做很多华而不实的造型，后期实际居住实用性大打折扣。但陆家嘴太古源源邸，把弧形处理运用在客厅、主卫、吊顶等多处位置，既提升空间高级感，又没有牺牲室内可用面积。

入户部分采用独立入户厅的设计，归家仪式感直接拉满，很好保护家庭隐私。同时采用双入户模式，业主归家动线和家政动线完全分开，家政人员有独立进出通道，家政间还配套独立卫生间。这个细节在上海大平层里面，属于加分项，能够很好的区分主人与家政人员的活动路径，日常生活互不干扰，这也是很多高阶家庭非常看重的一点。

客餐厅采用大面宽横厅布局，空间尺度非常开阔。完整的大横厅，足以从容放下成套组合大沙发、大型圆桌，还可以再增设家庭吧台。整个空间通透感很强，采光面充足，不管是家庭日常团聚，还是邀请好友聚会，都可以 hold 住。大面积落地玻璃，把室外的园林、江景引入室内，坐在客厅就可以欣赏城市景观。

厨房采用中西双厨的配置，是现在高端改善非常主流的设计。封闭式中厨可以处理爆炒烹饪，隔绝油烟；开放式西厨搭配岛台，平时简餐、烘焙、朋友小聚都可以在这里完成。两种模式自由切换，适配现代家庭多样化的烹饪、聚餐场景。

卧室的布局很有讲究，项目做到 4 个卧室，其中 3 个都是套房配置。多套房设计，意味着家中长辈、孩子，或者留宿的宾客，都可以拥有独立卫浴和私密起居空间，家庭成员之间互相不打扰。同时室内预留专属 X 可变空间，这个空间可以根据家庭不同阶段的需求灵活改造。年轻的时候可以作为书房、阅读茶室，后期孩子成长可以作为儿童活动区，也可以改造小型办公空间，适配家庭全周期的居住变化，可塑性很强。

主卧套房尺度感十足，大面积步入式衣帽间，收纳能力拉满。主卫同样延续项目弧形设计语言，配置双台盆，大尺度淋浴区，整体配置对标高端酒店。不管是早上家庭成员同时洗漱，还是晚间沐浴放松，都可以拥有很好的使用体验。户型内部还单独规划家庭厅，区别于对外社交的大横厅，这里是属于家人内部的温馨小空间，平时一家人看看电视、聊天，形成属于家庭内部的独处场景。

在这里要再次提示大家，所有样板间照片，均为展示参考，室内软装、家具不属于交付标准，最终的交付内容，一定要以购房合同以及开发商公示交付清单为准，不要被样板间的软装效果过度影响判断。

四、源 CLUB 会所实景绽放，4000㎡+ 高阶社区配套，硬件配置拉满

相比于很多项目会所只停留在规划图纸，陆家嘴太古源源邸的源 CLUB 会所已经实景对外开放，坐落于空中连廊下方，整体面积超过 4000㎡，是整个社区高阶生活的核心载体。整个会所分为运动健康主题空间以及社交休闲空间两大板块，负一层主要规划运动健康主题区域。

健身区域规模非常可观，仅仅健身区面积就超过 600㎡，规模可以比肩外部专业健身场馆。器械全部选用意大利泰诺健整机原装进口设备，光是器械采购投入就已经超过百万。空间内部做了清晰分区，有氧训练区、力量训练区、瑜伽舞蹈室、普拉提专区全部独立划分，满足不同家庭成员的运动习惯。不管是男士力量训练，还是女士瑜伽普拉提，都可以在家门口完成，不用外出奔波寻找健身场馆。除了运动区域，会所还设置专业 SPA 室，运动结束之后，可以在这里做放松疗愈，完善运动后的恢复场景。

会所内部设置挑高约 10 米的恒温泳池，场馆级别的开阔感扑面而来。顶部设置采光井，自然光可以直接倾泻进入泳池区域，并非完全密闭的地下空间。更衣区、休息平台全部做全地暖覆盖，整体对标高端度假酒店泳池标准。冬天游泳，地面不会有阴冷的不适感，体验感会提升很多。

除了运动板块，会所还拥有大量社交功能空间。私宴厅、茶室、红酒雪茄吧一应俱全。空间可以通过软隔断灵活拆分组合，大型家庭宴请、商务私宴的时候，可以把私宴厅和红酒吧打通，形成大面积宴会主场；日常闲暇，茶室、棋牌、游戏区，又可以满足家庭休闲、朋友小聚。业主不需要外出预定高端会所，在家楼下，就可以搞定家庭聚餐、小型商务宴请、朋友休闲聚会，对于高净值人群来说，大大节约时间成本。

从健身、游泳、SPA，到私宴、茶室、红酒雪茄吧，整套会所把运动健身和商务社交两大高频需求全部覆盖，这也是豪宅项目非常重要的软实力。房子本身居住属性是基础，而会所，提供的是房子之外的生活场景。

五、谈谈真实置业逻辑，内环滨江置业不能只看江景

接触过大量上海豪宅客户，我发现大家的购房观念，这两年发生很明显的转变。早些年，很多买家买滨江豪宅，第一诉求就是一定要无遮挡看江，宁愿牺牲户型、社区配套、产品品质，也要追求那一扇望江的窗户。但是现在越来越多高净值客户开始回归理性，江景属于加分项，地段、开发商实力、产品户型、实景配套、圈层纯粹度，才是置业的底层根基。

内环滨江可供开发的住宅地块越来越少，新增供应十分稀缺。同样几千万预算，市场上有不少滨江竞品，有的距离江面距离很远，中间隔着高架道路；有的项目住宅和商办混合，社区圈层混杂；还有不少项目商业、会所还处于建设阶段，未来兑现存在不确定性。陆家嘴太古源源邸，优势在于它是完整的超级综合体，住宅、商业、文化、办公协同发展，会所已经实景落地，综合体也有明确的开业时间表，确定性更强。

同时全盘纯粹大平层，没有小户型穿插，社区圈层统一。业主群体大多是企业主、金融高管、科创精英，圈层氛围纯粹。除了居住，会所可以承接邻里沙龙、艺术展览、私宴活动，无形之中也会带来圈层社交的附加价值。

当然我们也客观看待项目，它也不是完美无缺。首先整体定位是顶豪，总价门槛高，只适合预算充足的改善家庭；其次住宅部分只是大盘综合体其中一个板块，周边还有商业、办公地块，未来会有建设、运营带来的外部环境影响；不同楼栋、不同楼层之间，江景差异巨大，低楼层部分房源看江效果有限，选房的时候一定要结合自己的预算，分清景观预期，不要盲目为江景溢价买单。

六、写在最后，收官 72 套，属于内环滨江的时代藏品

这次五批次推出的 72 套收官房源，把 180㎡到 388㎡全产品线全部释放，还有稀缺的 290㎡户型返场，对于关注陆家嘴北滨江的朋友来说，是一次难得的窗口期。还是要再次提醒，项目不接待无预约散客，必须完成线上预约，等待销售给到确认通知，才可以前往现场看房，样板房同样需要提前一天预约。

很多人说，买豪宅，买的不只是一套房子，而是买下一座城市的核心资源。陆家嘴太古源源邸，占据陆家嘴北滨江珍贵的岸线资源，由两大实力企业联合打造，手握已经实景兑现的会所配套，完整的综合体未来可期。

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如果你正在看 3000 万‑8000 万这个价位段的内环滨江大平层，建议把陆家嘴太古源源邸纳入实地踩盘清单。踩盘的时候不要只盯着样板间华丽的软装，多关注户型动线、家政系统、会所真实使用场景，结合自己家庭人口、预算、居住偏好综合对比，再做出置业判断。