一手信息！龙华核心区低密大盘揭面，即将成为新一代爆款？

2026年的深圳买房人，面对的是一个看似矛盾的局面。

截至8月13日，深圳在售新房住宅近2万套，选择之多，足以让任何一个看房者眼花缭乱。但真正走完看房、比房、决策的全过程后，大多数人会发现一个尴尬的事实：选项越多，妥协反而越多。

配套成熟的板块，容积率和建筑高度往往也高得吓人；新国标下的产品，周边配套又还不够成熟；偶尔遇到两全其美的选项，价格已经站到了够不着的位置。

似乎无论怎么选，都需要做出妥协——要么牺牲居住品质换取便利，要么牺牲便利换取更好的体验。

有没有一个房子，能让一切都刚刚好？

就在今天，刚开放美学生活展厅和艺术体验空间的深业上宸瑞府给出了一个新答案。看完之后你会发现——“刚刚好”有了具体的模样，是走进艺术体验空间就能感受到的东西。

▲深业上宸瑞府美学生活展厅正式开放

深圳不缺新盘

缺的是“不用妥协”的选项

过去3年，深圳楼市经历了从“抢房”到“挑房”的转变。机构数据显示，截至2026年6月末，全市商品住宅库存去化周期约13.1个月。从数据表现来看，买方市场的特征越发明显，选择权似乎回到了买房人手中。

但“能挑”不等于“好挑”。

深圳新房市场正处于新旧规交替的过渡期，2025年《住宅项目规范》正式实施，当前市场上同时存在着两种产品：一种是新国标落地前报建的旧规产品，大多容积率高、得房率偏低、标准层高不足3米；另一种则是限容积、限建筑高度的新国标项目，在产品力上有了明显提升。

目前深圳在售新盘还是旧规项目占多数，在这种市场格局下，买房人面临的选择不是“哪个更好”，而是“哪些缺点更能接受”。

而位于龙华红山-上塘板块的深业上宸瑞府、上宸华府，试图打破这种“妥协式买房”的困局。

2025年，“好房子建设”首次被写入政府工作报告中，随后，住建部着手组织编制和修订系列文件和政策，从国家顶层设计到行业执行标准，“好房子”第一次有了明确的政策指向。

但从政策指向到行业标准转化、具体项目落地，当中需要时间，也需要有企业真正按照新标准来实践。

而落到真实的市场上，尽管近两年“好房子”这个词被频繁使用，但始终缺乏一个可感知、可量化的参照系——什么样的空间算“好空间”？什么样的服务算“好服务”？买房人很难找到一个具体的标尺来评判一个项目到底好不好。

今年7月16日，深业集团在深圳文华东方酒店正式发布了“双优八好”好房子体系——以“优产品+优生活”为双核驱动，围绕好空间、好安心、好绿色、好聪明、好幸福、好服务、好市集、好会员八大维度，从产品硬件到服务软件，从空间营造到情感共鸣，全维度重构人居标准。

这是深圳本土国企首次拿出一套完整的、可量化的人居标准体系来回答“什么是好房子”。而深业上宸瑞府、上宸华府，正是这套体系首批落地的示范项目，率先择优落地体系部分核心标准。

*此为深业「好房子」全系标准，深业上宸瑞府、上宸华府仅落地部分核心标准，展示内容不作为交付标准，具体相关配置以项目实际交付为准。

▲美学生活展厅内关于“好房子”的内涵诠释

低密本身就是稀缺

空间松弛感，终于在这里兑现了

深业上宸项目，由北地块的上宸瑞府和南地块的上宸华府组成，两个项目计容总建面约11.9万㎡，综合容积率约3.1，共9栋24-25层住宅，是龙华上塘板块罕见的新国标纯商品房社区。

▲深业上宸瑞府、上宸华府总平面图

约3.1的综合低容积率意味着什么？

据不完全统计，目前龙华多数在售项目容积率普遍在6.0-9.0之间，部分已批规划的城市更新项目容积率甚至超过10，层高最高57层。而超高层住宅带来的不仅是电梯等待时间长等问题，更是公共空间被极度压缩后、居住体验的全面降级。

无论是纵向看过去10年深圳开发的住宅项目，还是横向对比如今在售新盘，都能得出一个结论：低密住宅在龙华乃至在当前的深圳，本身就是一种稀缺。深业上宸瑞府、上宸华府完成了从“向天空要面积”到“向土地要品质”的转变。

在低综合容积率之外，深业上宸瑞府、上宸华府对未来居住者需求的洞察以及空间效率的提升，也用尽心思。

针对改善客群对进阶生活的需求，社区主门厅对标星级酒店入户形制，打造约43.2米面宽、约6.2米层高的恢弘尺度，并打造约2700㎡全龄架空层配套悦心会所，形成覆盖儿童、青年、长者的全龄「第二客厅」网络；更规划了业主专属会所，打造成家庭聚会厅、社区图书馆、行业沙龙空间，构筑业主们的高阶智性社交场。

走进艺术体验空间，新国标带来的空间提升呈现得淋漓尽致。

深业上宸瑞府即将推售建面约87-130㎡3-4房，为改善客群提供更多元的居住尺度和体验。

建面约87㎡三房两卫，LDKB一体化设计把客厅、餐厅、厨房整合成一个完整的公共空间——在厨房忙碌时，视线可以穿过餐厅看到客厅里玩耍的孩子，空间没有被墙体切割成碎片而显得通透开阔。

S墙的设计预留了玄关柜、冰箱位和收纳柜的位置，这些细节在入住后会极大影响生活的秩序感。

公卫做了干湿分离，在早高峰时段，洗漱和上厕所可以同时进行，不需要排队。

南向三开间的格局保证了全屋的采光通透，主卧和次卧都配置了270°转角飘窗——这意味着除了常规的正面采光窗外，侧面飘窗在实际使用中可以有多种用途：放一个坐垫变成阅读角，或者利用飘窗的深度做一组侧面收纳柜，不占用卧室的常规地面面积。

对于首次置业的年轻家庭来说，这个户型在相当长一段时间内满足二人世界、三口之家的全部居住需求。孩子幼年时有独立的儿童房，老人偶尔来住也有房间。

建面约99㎡四房两卫，选择了“功能优先”的路线。过去几年的旧规产品里，约99㎡要做到四房，几乎不可能实现。

这个户型是87㎡三房的PLUS版，格局相似但尺度更阔绰，最大的区别是多了一个独立的房间。

全屋8个飘窗的配置，把赠送面积做到了极致。主卧套房实现三面采光，室内的采光和视野的通透性比普通主卧套房更好。

如果说建面约87㎡三房追求的是初始的“一步到位”，约99㎡四房追求的是“功能丰富”，那么约130㎡追求的是“享受生活”——客厅面宽更大、主卧尺度更阔绰、阳台更宽。

南北通透的户型，转角式玄关提高入户隐私性，玄关处搭配飘窗，让这个空间明亮之余也变得更好用了：这里可以打造成次净衣区，冬天的外套一进门就可以挂起来，也可以打造成鞋柜，再摆上喜阳的绿植，不经意看一眼都能心情放松。

玄关处紧邻的灵动空间，可以根据家庭需要打造出不同的功能间，这里可以是小花园，可以是家庭健身房，也可以是画室、游戏室。

横厅设计将过道纳入公区，室内面积不浪费，餐客厅一体化，延展空间的舒适度。

主卧套房同样南北通透，并且拥有一个小阳台，放上休闲椅，偶尔跟伴侣在阳台闲坐，聊家庭琐事、聊孩子趣事，享受难得的二人世界。

走出家门，走进小区园林，是另一种松弛。约2.7万㎡园林，户均享有约14㎡园林面积，约200米中央绿轴贯穿南北，串联五大功能场景。超1300㎡阳光草坪、500㎡全龄儿童乐园——这不是传统意义上的“小区绿化”，而是一个可参与、可互动的社区生态系统。

▲深业上宸瑞府、上宸华府园林效果图

从户型到园林，从室内到室外，深业上宸瑞府、上宸华府呈现出来了一种连贯的“松弛感”。

近享全维成熟配套

撑起丰盈生活

生活本身，只有松弛是不够的，社区之外的成熟配套必须要纳入买房人的考虑清单中。

龙华红山-上塘板块，是近年来深圳楼市公认的“确定性板块”，集商业密度高、文化设施集中、教育资源优质、交通枢纽加持等多种优势于一身，形成了深圳北部独一无二的资源聚合型板块。

就在深业上宸瑞府、上宸华府约3公里的生活圈内，涵盖了商业、教育、文体等全维成熟配套。

其中，文体配套的集中程度和能级非同一般，约6.4万㎡简上体育综合体直线距离约300米（百度地图测距），这是全国首个垂直分布式大型智慧体育场馆，地上、地下共7层，配备了恒温游泳池、羽毛球馆、网球馆、击剑、跆拳道等8个专业运动场馆。

除了简上体育综合体，项目周边还密集分布有“五馆”——约6.6万㎡、拥有约18个艺术展厅的深圳美术馆新馆；约7.2万㎡、设计藏书约800万册的深圳市图书馆北馆；涵盖演艺、培训、展览等多元文化功能的约8.3万㎡深圳市文化馆新馆，还有约1.2万㎡红山6979演艺中心、龙华区未来城市展览馆。

▲示意图，仅供参考

周末陪着孩子看一场展览、借几本书，下午带着他在体育馆里打羽毛球锻炼身体，这是步行或一站地铁可达的日常，也是难得的远离手机的亲子时光。

商圈配套同样可圈可点。项目自带约2000㎡社区商业，满足日常生活所需，步行可达龙华天虹，周末大采购，到Costco、红山6979，也只是一脚油门的事情。

▲红山6979实拍

此外，周边学校资源的丰富程度也可以稍微减缓家长们对孩子的教育焦虑。

除了社区自带的9班幼儿园和托育机构外，周边约1.4公里范围内汇聚了华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学、深圳市龙华区实验学校教育集团至美校区等优质教育资源，构建起覆盖全龄段的教育矩阵。（相关入学政策和积分情况，以当年教育局和学校规定为准）

医疗配套同样不缺席，周边有深圳市龙华区人民医院、深圳市儿童医院龙华院区等三甲医院。

当一个板块同时拥有密集的城市级配套、商业资源汇聚、优质的教育资源集中时，其价值底线极其坚实，尤其是这些配套均已兑现，这也解释了为什么红山-上塘板块的价格梯队多年来稳居龙华头部。即便在过去两年的市场调整期，相比龙华其他板块，这里的二手房价格体系依然坚挺。

对于买房人而言，如今 “确定性”比一切都来得珍贵——它意味着配套不用等，市场认可度不用赌。

走进深业上宸瑞府、上宸华府现场，关于“好房子”的想象，终于可以不只是想象了。

约3.1的低密综合容积率、24-25层、新规户型的高使用率、全南向围合式布局——这些硬指标定义了新一代住宅的产品力上限。而红山-上塘板块全部兑现的配套，则让“不用妥协”的生活从理想变成了现实。

如果你也在找一个“不用妥协”的选项，可以到现场去验证了。

▲深业上宸瑞府、上宸华府总平面图

【免责声明】1、本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文是对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。3、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。4、学位政策以政府教育主管部门最新规定为准，对学校能否就读不做任何承诺。