天津
刚消停没多久的河西楼市，又要炸了。
“深水炸弹”已扔下。
去年，河西就是天津的“火药桶”，价格战此起彼伏。
新梅江、陈塘、柳林……众多楼盘齐上阵。
你230万起，我220万起。
甚至火拼出了200万起的门槛价。
以至于年终交卷，河西不仅“市区一哥”没保住，价格还掉了5.9%，市区跌幅最大。
本质原因就在于供应过剩。
河西这几年一直是市区的“卖地大户”。
前年，成交4宗，市区第一；
去年又一口气卖了6宗，又是市区第一……
供应集中堆上来，20多个盘同台竞技，但需求就那么多。
前几年河西还能维持在40万方上下，去年全年才27万方、2404套房。
卷不动产品后，只能卷价格。
好在，今年供应降下来了，至今一宗地都没卖。
让市场缓上来一口气，供需关系也没那么紧张了。
连带价格底盘也在走稳。
刚刚过去的7月，别看量上，河西被红桥夺位，但价格上，河西却环涨了0.4%，是市内六区唯一环比价涨的区。
但让人没想到，市场这才刚稍微平静，就又要冒出“搅局”的了——馨竹苑。
也就是天物郁江溪岸A地块，已停工近十年。
年初官方就表示，该项目已被列入今年河西区重点盘活的22个项目，力争今年复工。
最近，终于有了新动静：
中交建管与中国东方资产旗下项目公司签约天津市河西区馨竹苑项目的全过程代建管理。
也就是说，天物郁江溪岸馨竹苑将由中交代建。
快的话，今年就会入市。
为什么说，它会搅动河西楼市？
看这个地段。
解放南路与郁江道交口，北侧就是新八大里，南侧紧邻格调馥颂花园。
属于新八大里、梅江、陈塘三板块交汇点。
往南不到500米就是地铁8号线梅江道东站。该线路已启动空载试运行，预计年内通车。
值得一提的，整个天物郁江溪岸包括ABC三个地块，其中已交付的B地块秀竹苑和C地块丽竹苑，对口学校都是师大二附小美塘学校+景海道中学。
所以，馨竹苑基本也没跑。
▲天物郁江溪岸效果图
缺点是，产品太“老味”。
该项目包含写字楼、商业和住宅。
住宅全部为高层，24-33层到顶，共5栋楼、660户。
▲天物郁江溪岸馨竹苑效果图
户型以85-95平米两室为主。
因为停工前主体就已封顶，所以即便重新入市，户型结构也改变不了，还是上上一代户型。
得房率已经被按在泥里，毫无竞争优势。
▲天物郁江溪岸馨竹苑实景图
但也正因此，价格会便宜。
现在二代产品已经差不多跟二手房一个价了。
参考秀竹苑、丽竹苑的二手房，高层成交价基本在2万上下。
所以预计馨竹苑单价2万出头，会出现200万的总价。
现在河西200万出头的门槛房已经很少。
创意之城蘭园和锦园89平米都只剩一楼，加起来不过个位数。
璞园相对可选，总价230万起。
中海学府源境89平米高层已经售罄，小高85平米还有十几套，总价245万起。
连烂尾盘活的天房粤翠名邸，房源也已不多。93、95平米高层，总价225-240万左右。
照这个市场形势来看，馨竹苑的入市，表面看会搅动市场。
毕竟是非市场化楼盘，大高层+老味产品，注定会是“价格屠夫”。
但实际上，不失为一种“补位”。
它补的是河西200万级学区房的空缺。
特别适合外地转学需求。
毕竟买二手房还需要提前三年，但买新房现房就可以“即买即用”。
目前河西区还未入市的纯新盘，仅剩创意之城B地块和格调红旗新里地块，体量都不大。
创意之城B地块仅4栋楼、127户，7-8层纯洋房小区。
户均107平米，会有95平米小洋房。
格调红旗新里地块更“袖珍”。仅2栋7-8层洋房，整盘一共才56套房。
面积140、160平米，主打大改善。
▲创意之城B地块&格调红旗新里地块规划图
还有一里地块、郁江新里地块等，关注度也很高。
现在河西部分热点盘已出现货量告急。
可以适当补“供应”了。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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