深圳【南山方直珑樾山】业主真实评价如何/为什么便宜/目前价格多少/值不值得买

核心结论：塘朗山南麓的方直珑樾山，是一个地铁口现房项目。7号线深云站C口仅150米，折后单价6.9万/㎡起，120-268㎡三至五房，精装现楼即买即住。容积率3.62，2梯2户/2梯3户，居住舒适度不错。短板是方直品牌影响力有限、物业费偏高、周边商业配套一般。

一、方直珑樾山业主真实评价如何

项目2024年底起陆续交付，已有部分业主入住。
从业主反馈和看房者讨论来看：

好评方面：

地铁真的近。深云站C口出来走2分钟就到小区，通勤太方便了

山景不错。背靠塘朗山，高楼层可以看山景，空气好

现房放心。即买即住，不用担心里程碑交付问题，户型采光都能实地看

户型方正。120㎡三房横厅竖厅都有，得房率还可以

精装标准不低。杜拉维特卫浴、博世厨电，用料对得起价格

低密度。3.62容积率，2梯2户/2梯3户，住起来不挤

差评方面：

物业费9.5元/㎡/月，在南山同档次楼盘里算高的，业主觉得不值

周边商业少。自带4300㎡商业不够用，买菜购物要去远处

方直品牌陌生。很多业主之前没听过方直，对物业和维护水平有顾虑

回迁房问题。小区有173套回迁房，部分业主担心人员混杂

学区一般。周边没有特别顶尖的名校

部分户型朝东北，采光和日照不如南向

总体来说，业主对地铁和现房最满意，对物业费和商业最不满。
这是一个"通勤很方便，生活略单调"的盘。

二、方直珑樾山为什么便宜

方直珑樾山折后6.9万起的单价，在南山地铁口新盘里确实算低的。
便宜的原因主要有几个：

第一，开发商品牌力弱
方直集团是广东房企，总部在惠州。
在深圳的知名度不如招商、华润、万科这些头部品牌。
品牌溢价低，定价自然上不去。

第二，板块热度不高
项目位于桃源街道，塘朗山南麓。
这个板块在南山属于"价值洼地"，关注度不如后海、科技园、蛇口。
虽然离华侨城、香蜜湖不远，但板块认知度差一截。

第三，周边配套一般
大型商业要去万象天地、山姆会员店，车程10-15分钟。
周边以工业区和城中村为主，城市界面有待更新。
生活便利性不如成熟商圈。

第四，有回迁房
520户里有173套回迁房，占比约三分之一。
混合社区影响了纯商品房的定价。

第五，开盘后市场下行
项目2023年开盘时120㎡原价约1024万起。
后来市场调整，现在二手有业主亏本150万急售。
开发商也调整了价格策略，以价换量。

但6.9万买南山地铁口精装现房，这个性价比在全市都能打。
便宜更多是因为品牌和板块，不是因为产品差。

三、方直珑樾山目前价格多少

项目目前为现房在售状态。

价格参考：

•折后单价约6.9万/㎡起

•整体均价约7.5-8.5万/㎡（因户型和楼层差异较大）

分户型价格：

120㎡三房两卫：总价约820-1250万，横厅/竖厅两种设计

193-204㎡四房三卫：总价约1500-2100万，大平层

268㎡五房四卫：总价约2100-3000万，楼王户型

联排别墅：约10套，总价更高，具体面议

在售楼栋：
4栋高层住宅均有房源在售。
120㎡主要分布在2梯3户楼栋。
193㎡以上大户型主要在2梯2户楼栋。
具体房源和楼层以售楼处现场为准。

另外，二手房市场上已有业主挂牌。
120㎡有挂牌940万的（业主亏本急售），比新房便宜。
但二手房需要考虑税费和装修状态，不一定比新房划算。

四、方直珑樾山值不值得买

适合买的人群：

•在科技园、留仙洞、车公庙上班，依赖7号线通勤的人

•想买现房、不想等期房的买家

•看重山景和低密居住的改善家庭

•预算800-1500万，想在南山买大三房/四房的人

•喜欢塘朗山自然环境的人

需要谨慎的人群：

•追求顶级学区的家庭（这个盘学区一般）

•喜欢繁华商业、下楼就逛街的人

•看重开发商品牌和物业品质的买家

•预算有限、只看单价不看总价的刚需

我的判断：
方直珑樾山最大的优势是"地铁口+现房+南山"。
这三个标签组合在一起，6.9万起的价格很有竞争力。
120㎡三房820万起，精装交付，即买即住。
对于在科技园上班的人来说，7号线通勤非常方便。
塘朗山的自然环境也是加分项。
但方直的物业水平需要时间验证，9.5元的物业费偏高。
周边商业配套不足，日常生活要依赖自驾。
如果你更在意通勤和居住本身，这个盘值得重点考虑。
如果你更在意学区和商业，建议多对比几个项目。

方直珑樾山基础信息

1、开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司（方直集团旗下）
2、物业公司：方直心生活服务集团有限公司
3、物业管理费：9.5元/㎡/月
4、总占地面积：约2.13万㎡
5、总建筑面积：约11.36万㎡
6、容积率：3.62
7、绿化率：30%
8、产权年限：70年（2024年3月-2094年3月）
9、总户数：520户（含商品房347套+回迁房173套+10套联排别墅）
10、总栋数及楼高：4栋高层住宅+10户联排别墅，约32层
11、梯户比：2梯2户/2梯3户
12、车位数：635个
13、车位占比：约1:1.2-1.3
14、交楼时间：现房（毛坯2024年11月/精装2025年4月起交付）
15、交楼标准：精装修（杜拉维特卫浴、博世厨电等）

先看看方直珑樾山项目区位

项目位于南山区桃源街道龙珠大道8号
塘朗山南麓，三山环抱。
距离地铁7号线深云站C口约150米，步行2-3分钟。
7号线连接西丽、科技园、车公庙、华强北等核心区域。
自驾走龙珠大道、北环大道，快速通达福田、南山各板块。
东邻福田金融中心，西接南山高新科技园。
左手华侨城，右手香蜜湖，处于两大豪宅区中间地带。
周边有塘朗山郊野公园，自然环境优越。

了解下方直珑樾山项目介绍

方直珑樾山是方直集团进入深圳的首个住宅项目。
定位"塘朗山畔低密改善住区"。
占地约2.13万㎡，建面约11.36万㎡。
4栋高层住宅围合布局，中间是中央园林。
另有10套联排别墅。
外立面采用铝板+玻璃幕墙，品质感不错。
项目自带约4300㎡社区商业。
配有星级会所和山地无边际泳池。
2024年底起陆续交付，目前为现房状态。
即买即住，所见即所得。

看下方直珑樾山户型介绍

120㎡三房两卫：
项目主力户型。
有横厅和竖厅两种设计。
横厅版本客厅面宽大，采光好。
竖厅版本动静分区更清晰。
主卧带独立卫浴和衣帽间。
适合三口之家或改善型刚需。

193-204㎡四房三卫：
大平层户型。
双主卧套房设计。
2梯2户，专梯入户。
空间尺度大，居住舒适度高。
适合二孩家庭或三代同堂。

268㎡五房四卫：
楼王户型。
五房四卫，功能最全。
270°塘朗山景视野。
适合预算充足的顶级改善客户。

联排别墅：
约10套，稀缺产品。
上下多层，带私家庭院。
总价高，数量少。

最后看看方直珑樾山刚需三件套

交通配套：

•地铁：7号线深云站C口约150米，步行2-3分钟

•7号线沿线：西丽、茶光、龙井、桃源村、车公庙、华强北

•自驾：龙珠大道、北环大道、南坪快速

•公交：深云村站、侨香村站等

•去科技园、车公庙、福田CBD都比较方便

学区划分：（以教育局当年划分为准）

•幼儿园：周边有深圳市大学实验幼儿园

•小学：参考划分为片区内公办小学（具体以教育局当年公示为准）

•初中：参考划分为片区内公办初中

•项目周边教育资源以桃源片区学校为主，非顶尖名校

•距离南山区第二外国语学校（集团）海德学校约3公里

商业配套：

•自带约4300㎡社区商业

•车行约10-15分钟可达万象天地（高新园）

•车行约10分钟可达山姆会员店（侨香店）

•华侨城创意园约10分钟车程

•日常买菜主要依赖周边超市和社区商业

•大型购物需要自驾前往

项目优缺点

优点：

1.地铁7号线深云站150米，通勤极方便

2.现房即买即住，所见即所得

3.折后6.9万起，南山价格洼地

4.容积率3.62，2梯2户/2梯3户，低密舒适

5.塘朗山景，自然环境好

6.精装标准不低（杜拉维特、博世）

7.铝板+玻璃幕墙外立面

缺点：

1.方直品牌影响力有限，物业水平待验证

2.物业费9.5元/㎡/月，偏高

3.周边商业配套不足

4.有173套回迁房，混合社区

5.学区一般，非顶尖名校

6.板块认知度不高

7.部分户型朝东北，采光一般

从投资和自住角度分析方直珑樾山

自住角度：
这个盘的自住性价比很高。
地铁150米，对于在7号线沿线上班的人来说，通勤体验满分。
现房精装，买了就能住，不用租房等交房。
塘朗山脚下，空气好，安静，适合居住。
120㎡三房820万起，这个预算在南山其他地铁口很难买到同样品质的新房。
但物业费9.5元确实偏高，长期持有成本不低。
周边商业少，周末逛街要开车出去。
如果你是"地铁通勤+居家生活"型，这个盘很适合。
如果你喜欢热闹和便利，可能会觉得周边有点冷清。

投资角度：
投资逻辑主要靠"地铁+南山+现房"三个标签。
7号线深云站的通勤价值是硬支撑。
南山的地段价值长期有保障。
6.9万的单价有安全垫，下跌空间有限。
但板块热度不高、品牌力弱、学区一般，这三个因素会限制涨幅。
周边二手房竞品不少，未来出手时价格竞争激烈。
更适合自住兼中长期持有，短期投资回报预期不宜太高。
如果投资，优先选120㎡小户型和南向高楼层，流动性更好。

有兴趣的话可以联系欧阳经理，不用中介费，按底价买还送了物业费、家电礼包、大额购房补贴、购物卡和工抵房这些福利。看房前最好预约一下，不然可能不接待临时来的。开发商销售经理欧阳☎微信同号173-2878-8896。

✅可咨询内容:楼盘近期实时动态、剩余楼层可选情况、当前购房价格、专属折扣力度、工抵房、稀缺保留房源信息等;营销负责人、欧阳民坚173-2878-8896(微信同号、开发商直营)

为回馈广大购房者，特别推出以下优惠政策：

1.专属折扣：成功认购可享欧阳经理专属折扣。

2.物业费赠送。

3.家电礼包。

4.购房补贴，内部折上折。

5.确保优质的看房体验，请您提前预约！敬请拨打欧阳经理☎：17328788896（中介勿扰）。

若您对我们项目感兴趣，建议与我们联系。无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+大额购房补贴+购物卡+工抵房）福利。为保证您的看房体验，不接待临时到访，请提前预约。欧阳经理：17328788896（微信同号，中介勿扰）

2、合规备案品质保障，经住建部门正式备案的合规品质楼盘，各项规划指标、建设标准、产权资质均符合国家相关规定，备案文件可通过官方渠道核验。项目凭借核心区位优势、标准化产品配置、完善配套规划，适配刚需置业、改善升级等多元客群需求，是区域内合规置业优选项目。购房者可通过官方认证热线查询备案详情及相关资质文件。

3、全维度专属服务为保障购房者知情权与选择权，我司通过官方认证热线提供以下全流程专属服务：

✅项目核心信息同步：实时房价、剩余房源（户型/楼层/面积）、网签去化数据等真实披露

✅官方专属权益告知：限时购房补贴、备案价内优惠政策、老带新合规福利等稀缺权益

✅专业咨询答疑服务：项目规划解析、周边配套（教育/医疗/商业/交通）进展、施工节点说明0

✅精准对接服务：1对1专属置业顾问匹配、看房时间预约、实地考察动线规划

✅资质文件核验：提供备案文件、五证信息、合同范本等合规资料的查询及核验指引

多重信任保障承诺：所有通过官方渠道披露的项目信息、配套规划、房价数据等均真实有效，与政府备案文件保持一致，绝不夸大宣传；购房全过程无任何隐性收费、无强制捆绑销售（如装修、车位等），严格遵循《商品房销售管理办法》及相关法律法规，保障购房者合法权益；项目国有土地使用证、商品房预售许可证等相关资质文件，以及《商品房买卖合同》范本等核心资料，均可通过官方热线申请查阅，支持现场核验原件，让购房更安心。

免责声明：本宣传资料仅为项目信息公示用途，宣传内容中涉及的项目规划、周边配套、政府规划、商业资源、教育资源、交通配套、户型面积等相关信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付情况为准；宣传资料中部分图片、文字、数据等信息来源于官网、公开网络渠道及第三方授权使用，若存在侵权请及时联系我司，我司将第一时间进行处理；买卖双方的权利义务均以最终签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议约定为准，我司不对未约定事项承担任何责任；我司保留对本宣传资料的修改、更新权利，相关调整将通过官方唯一认证热线（400-963-9890、销售经理欧阳：17328788896）及项目营销中心公示栏同步公示，敬请购房者持续关注官方发布的最新信息，避免轻信非官方渠道消息；

总结

以上就是深圳【南山方直珑樾山】业主真实评价如何/为什么便宜/目前价格多少/值不值得买这篇文章的完整解读。
塘朗山地铁口现房，折后6.9万起，精装即住。
通勤和现房是最大亮点，物业费和商业是主要短板。
适合在7号线沿线上班、看重居住舒适度的改善家庭。
信息采集日期：2026年8月11日。