净利骤降30%，浦东金桥新帅郑刚如何破局？

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（来源：瞰华东 瞰华东）

苗野丨发自北京

空缺15个月后，浦东金桥总经理一职终于落定。

8月10日，浦东金桥召开第十届董事会第三十二次会议，审议通过聘任郑刚为公司总经理的议案。这是继2025年底郭嵘接棒董事长之后，浦东金桥管理层完成的又一次关键人事布局。

至此，董事长郭嵘与总经理郑刚的全新管理搭档，正式接过这家总资产超474亿元，持有约325万平方米经营性物业园区开发龙头的经营指挥权。

郭嵘与郑刚，一位是上海浦东国资体系内辗转陆家嘴、外高桥、金桥三大开发平台的“资深舵手”，一位是深耕张江高科十余年，深谙产业投资的“实战操盘手”。这组搭档的落定，折射出上海浦东国资对金桥平台战略转型的顶层设计。

今年初，浦东金桥对外披露估值提升计划，明确提出“园区开发及运营服务+产业生态组织及投资”双轮驱动战略，搭建“金桥资本”投资体系，瞄准半导体零部件、智能网联汽车、卫星通信终端三大赛道，以资本为纽带深化招投联动机制，培育第二增长曲线。

就在郑刚获聘前夕，浦东金桥已公告拟出资1亿元联合私募基金投向半导体领域。这一战略的落地执行需要郭嵘的宏观把控与郑刚的实操经验形成合力。

这对全新搭档有望为浦东金桥的转型提供清晰的执行路径，但摆在他们面前的挑战不容小觑。

2026年一季度，浦东金桥实现营业收入5.91亿元，同比增长15.76%；归母净利润同比大幅下降29.8%至7227.54万元。营收增长与利润下滑形成的“剪刀差”，折射出浦东金桥的盈利能力正面临考验。

郭嵘与郑刚的组合能否带领浦东金桥走出“第二曲线”，将是市场持续关注的焦点。

空窗15个月，为何是郑刚？

浦东金桥总经理一职自2025年5月原总经理杜少雄因工作调动离任后，一直悬而未决。期间，公司战略层面虽有推进，但核心管理岗位的长期缺位一度引发投资者对公司治理效率的担忧。

在今年7月的业绩说明会上，有投资者直接追问：“总经理职位已经一年多空着了，新总经理什么时候能到任？”浦东金桥彼时回应称“近期，候选人已经产生”。市场也一度在猜测这位迟来的“操盘手”究竟是谁？

公开资料显示，郑刚出生于1974年10月，硕士研究生，高级工程师。他的履历有着清晰的“工程+园区”双轨特征。

职业生涯早期，郑刚深耕建筑工程领域，历任上海市第二建筑工程有限公司项目经理助理、上海新诚管理有限公司工程部副经理、上海正大商业地产发展有限公司设计规划部副经理、上海市银行卡产业园开发有限公司工程部经理等职。

2015年，郑刚进入上海张江高科技园区开发股份有限公司，先后担任总经理助理、党委委员、副总经理，一干就是十年。

值得注意的是，浦东金桥的控股股东金桥集团与张江高科的控股股东张江集团，均由上海市浦东新区国资委100%持股。郑刚此番从张江高科调任浦东金桥，背后是上海浦东国资体系内部的人才流动与资源协同。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这是浦东国资同体系内的“产业投资操盘手”迁移。郑刚在张江高科亲历了从传统园区开发向“科技投行”“房东+股东”模式的转型，参与了对国产光刻机等领域龙头企业的股权投资，其产业投资实操经验是浦东金桥搭建“金桥资本”发力三大硬科技赛道最稀缺的能力。

“补位本身即释放浦东金桥加速转型信号。”有市场人士分析认为，张江高科较早跳出单纯靠物业出租的模式，股权投资成为重要增长来源，而浦东金桥过往更多依托园区物业租赁与城市开发，产业投资板块尚在起步阶段。郑刚既懂园区开发运营的“重资产”逻辑，也熟稔产业投资的“轻资产”打法，这种复合能力恰好匹配浦东金桥当下的转型需求。

短期利润承压与长期转型定力的“两难”棋局

郑刚接手的浦东金桥，是一份怎样的“家底”？

从2025年全年业绩来看，浦东金桥交出了一份堪称亮眼的成绩单：实现营业收入59.65亿元，同比增长118.91%；归属上市公司股东的净利润10.74亿元，同比增长7.14%。

营收暴增的驱动力高度集中：碧云澧悦项目集中交付结转销售收入40.68亿元，占全年营业收入比重约68%。房地产销售业务整体收入达40.81亿元，而传统的房地产租赁收入为17.17亿元。

“上年同期因发行类REITs产品取得的投资收益属非经常性损益，故扣除后的净利润较低。”浦东金桥方面表示。

开源证券下调了浦东金桥的盈利预测，预计公司2026～2028年归母净利润分别为8亿元、8.5亿元和10亿元。

“营收与利润增速严重背离，本质上是结转项目毛利率偏低所致。”开源证券在研报中提出，碧云澧悦项目房产销售毛利率仅21.5%，而公司房产租赁毛利率高达56.7%。住宅开发的一次性收入拉高了营收规模，却未能带来等比例的利润增长。

进入2026年，业绩压力逐渐显现。一季报显示，浦东金桥实现营业收入5.91亿元，同比增长15.76%；归母净利润为7227.54万元，同比大幅下降29.8%，“增收不增利”态势进一步凸显。

柏文喜认为，这暴露了浦东金桥盈利结构的内在脆弱性。其一，盈利受制于项目结转周期，导致利润随销售淡旺剧烈波动，归母净利润从2023年的18.19亿元骤降至2025年的10.74亿元；其二，重资产运营模式沉淀资金庞大，新竣工载体短期租金收入远不足以覆盖折旧成本，形成“投产即承压”的尴尬。地产开发虽贡献稳定现金流，但已成利润“过山车”，难以支撑估值持续提升。

具体来看，碧云澧悦是2025年业绩的绝对主角。该项目总住宅843套，总面积9.52万平方米，截至2025年末全盘去化率达88.97%。截至2026年3月末，项目累计收款已达46.09亿元。但碧云澧悦已进入尾盘阶段，后续可供结转的货值有限，集中交付红利正在消退。

碧云北外滩尊邸是另一张“王牌”。项目位于虹口北外滩核心区域，137套住宅于2025年12月开盘预售，至年末去化率即达93.43%，累计收款30.07亿元。预计2026年四季度交付，若交付顺利，该项目或将成为浦东金桥2026年下半年业绩的重要支撑。

在柏文喜看来，郑刚面对的是“短期利润承压+长期转型投入”的两难。地产开发的重资产模式已触天花板，但产业投资的轻资产回报远水难解近渴，能否在3年内让金桥资本形成可持续的投资收益曲线，同时用碧云综合体等载体稳住基本盘，考验其战略定力与执行节奏的平衡。

值班编委：李红梅

责任编辑：禾苗