“斯世代”整顿楼市

来源：市场资讯

（来源：信报手笔）

内地有Z世代整顿职场，香港也有“斯世代”整顿楼市，说的是一批新晋楼市买家之口味，与传统观念大异其趣。例如“九十后网红”小斯豪掷1.37亿元购入北角海璇豪宅，便被质疑“这个价钱何不买种植道，却买渣华道？”此外，古洞新盘开售平均呎价近1.8万元，与同期的长沙湾新盘价格相若，也令人啧啧称奇。观乎本港楼市历史，亦曾有一些地区或项目的楼价异军突起，之后却会“打回原型”甚至“长期沉沦”。

本港近期楼市确实令很多人看不透，第一团迷雾系于内地连串“防走资”政策，对本港楼市长远将有何影响。此外，令不少市场人士“爆头”的，还有某些地区或项目的楼价反常地高企，对多年来的传统观念构成重大冲击。

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1.4亿买北角楼 心头好无价

以上文提到的九十后网红小斯（真名张鐮安）为例，他斥1.37亿元购入北角海璇豪宅，呎价达6.5万元。不少人提到，按这个价钱，足以在山顶种植道、白加道等超级豪宅区买楼，环境清幽，地段尊贵，但小斯为何选择在“对正东区走廊、毗邻街市和垃圾站”的北道渣华道置业？

须知道，就算在港岛各区当中，北角向来被视为平民地段，有别于中西半山、跑马地、南区等传统豪宅区。而在北角区里面，较为与豪宅沾得上边的是半山天后庙道、宝马山道一带。相反，海璇位于山脚渣华道，其地皮前身为公屋北角村，即使该项目定位为豪宅、建筑质素一流、设计充满品味，兼享无敌海景，但是否值得高达6.5万元呎价？

除此之外，主打“北部都会区”概念的古洞新盘Park Silicon近期开售，平均每方呎索价近1.8万元，贵过九龙区甚至港岛区很多二手屋苑。举例说，继该盘之后开价的西九龙长沙湾大型新盘睿璟，首批单位平均呎价亦是约1.8万元，被业界视为“摆明与Park Silicon打对台”。在本港传统观念中，九龙区住宅理应较“新界北”存在一定溢价，但这两个同期开售的新盘，呎价却几乎一样，难免令很多人摸不着头脑。

无论如何，正所谓“凡存在皆合理”，在市场上既然“有人买”，便会构成市价，亦在一定程度上体现了最新的买家喜好和供求趋势，背后未必无因。以小斯为例，他接受媒体访问时透露，自己有“精神洁癖”，“只会买全新一手物业”，兼且首选“大型发展商的大型屋苑项目”；单此一项要求便剔除了山顶、南区等传统豪宅区，皆因该些地段地皮极稀缺，难觅新盘供应，遑论是大型屋苑。

此外，对年轻新世代来说，北角渣华道虽然在传统上不够“尊贵”，却胜在交通便利、四通八达，方便到处去蒲，充满繁华“烟火气”。相比之下，他们其实未必喜欢兜兜转转、道路狭窄、高处不胜寒的山顶豪宅区。正如小斯所讲，其置业以自住需求为先，最重要是选择“自己真正喜欢、住得舒服的地方”。至于豪与不豪、尊贵与否，未必是他的优先考虑因素。有实力豪掷逾亿元入市的买家，自然毋须旁人指指点点。

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古洞新盘 胜在方便返深圳

至于古洞新盘Park Silicon，将于周日开售首批100伙单位。按照1.8万元这口呎价，该盘倘能畅顺去货，相信反映了北都和大湾区概念备受追捧。例如有些年轻人喜欢古洞方便返深圳，亦看好北都潜力无限。同时值得留意，现今本港楼市愈来愈多买家来自内地，其喜好及拣楼条件可能与“旧香港人”大不一样（例如相比起港岛老牌豪宅区，他们往往更喜欢九龙站、奥运站、启德），这亦有机会左右楼市大方向。

不过，虽云“凡存在皆合理”，但在历史上，一些反常的新现象往往未能长久持续。就像香港在九十年代，深井楼市曾经热炒“机场概念”，浪翠园（按实用面积计）呎价达一万元，比太古城更贵。结果，随着概念热潮冷却，深井楼价大插水，此后长期严重跑输全港楼市；目前浪翠园呎价约9000多元，未及太古城（呎价约1.7万元）60%。

另一个例子是火炭骏景园，当时炒的是“马场概念”，1997年呎价超过1.2万元，较跑马地比华利山更贵。但随后骏景园楼价持续低迷，目前呎价虽升至约1.5万元，但在30年间累计涨幅只有约25%，同期中原指数升幅则达60%。作为比较，比华利山现时呎价达2.5万元，较1997年累升逾一倍。

讲到“比华利山”，不得不提位于大埔的同名屋苑，即主打独立屋的“比华利山别墅”项目，在2007年开售时，标榜为“新界贝沙湾”，吸引大量名人入市认购。不过，该盘楼价长期跑输大市，目前最新成交呎价低至7000多元，大批一二手业主惨蚀离场，故这个项目又被市场人士戏谑为“买家坟场”。

事实上，传统楼市观念的形成有其自身道理，例如港岛半山、山顶、南区成为传统豪宅区，系于自然环境优越、历史显赫、住户高质、供应稀缺等因素，这些优势未必是其他新晋地区能够轻易取代。当然，市场偶尔会出于偏离主流的崭新现象，值得认真了解；但这些新趋势最终能否重塑市场大方向，抑或仅属昙花一现，尚待进一步观望。看待楼市长远走势，至少须以十年为期；且看十年之后，北角渣华道较之传统豪宅区，以及古洞较之长沙湾，楼价升跌孰胜孰负。