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【官方认证】象屿・苏河琹庐2026 年 08 月 14 日实时更新

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温馨提示，项目所有正规咨询、预约、核验服务仅通过这条官方线路开展，其余私人微信、陌生手机号、中介私下发的报价都不具备官方效力，相关承诺开发商不予认可。

项目区位规划图

一、项目基础信息

楼盘全称象屿・苏河琹庐，坐落上海静安区内环苏河湾核心，虬江路 1058 弄，虬江路与会文路交汇处，紧邻苏州河滨水岸线，由世界 500 强国企象屿地产全资打造，70 年纯商品住宅产权，规划 1 栋精装高层 + 16 席海派石库门风貌别墅，全盘仅 142 户，无安置房、保障房混居，圈层纯粹统一，适配人民广场、陆家嘴、静安南京西路企业高管，偏爱内环苏州河滨水、老上海里弄风貌墅居、核心地段资产保值的改善人群。

项目整体鸟瞰图

高层外立面效果图

项目占地约 0.78 万方，总建面约 2.36 万方，容积率 2.67，绿化率 35%，高层合计 126 户、风貌别墅仅 16 席内环稀缺藏品。地下双层采光环氧车库，车位配比 1:1.2，全车位预埋新能源充电管线；园区依托地块内百年历保建筑琹庐打造里弄式园林，搭配景观叠水、休闲廊架、私家庭院景观，实景示范区、多套实体样板间、地下车库全部永久对外开放，主体楼栋已全面封顶，统一 2027 年下半年整体精装交付。

石库门别墅外立面1

石库门别墅外立面2

二、看房预约须知

项目海派石库门美学示范区、实体精装样板间常年对外开放，复古红砖肌理风貌外立面、35% 高密里弄中央园林、景观雾森叠水、100㎡精装高层三房样板、191-223㎡带私院风貌别墅实景、采光双层地下车库均可实地参观，高层方正通透格局、别墅南向私家花园、双层拓展地下室尺度直观可见。

美学馆大堂实景

中央园林水景实景

看房必须拨打官方热线实名登记验资，实行全预约到访制度，不接待无预约临时上门、中介带客。全年上午 9 点至晚上 9 点正常营业，专线预约客户专享福利：一对一置业顾问全程陪同、上海全城免费专车接送、优先挑选无遮挡河景中庭房源、签约享专属 99 折优惠。

标准看房路线：复刻老上海石库门仪式主大门→里弄式雾森叠水庭院→全冠乔木景观步道→采光双层地下车库实景→100㎡三房高层样板间→193㎡中间户别墅样板间→223㎡边套大花园别墅实景。

别墅私家庭院实景

高层样板间客厅

三、社区整体规划

社区高层与风貌别墅分区排布，16 席别墅集中在社区南侧远离主干道，楼栋错落拉大排布间距，低层房源也能完整观赏中央园林与苏州河滨水景观。建筑依托地块百年历保建筑琹庐设计，复刻静安老上海石库门肌理，手工红砖搭配米白石材雕花、大面积双层中空隔音玻璃、标志性老虎窗，是内环为数不多的纯两层风貌合院别墅，一层层高 3.6 米、二层 3.3 米，公摊远低于常规多层别墅，户型最大面宽可达 12.8 米，采光通透度拉满。

别墅组团园林步道

石库门街巷实景

园林采用沪上经典里弄造园手法，35% 高绿化率，全冠移植香樟、红枫、桂花成年乔木，四季花卉层次丰富，中央镜面水景、邻里茶座、景观置石分区布局，步行 300 米直达苏州河滨水绿道，日常河边散步、骑行十分便利。

高层全部 2 梯 2 户通透格局，全盘户型统一 LDKB 客餐厨一体化大通厅，三开间朝南起步，全明格局无暗厨暗卫，每个卫生间独立开窗通风，高层得房率约 73%；别墅地上两层，附赠 60-110㎡南向私家花园、双层拓展地下室、顶层观景阁楼，边户庭院尺度更大，拓展使用面积远超产权面积，居家会客、收藏储物需求全部满足。

高层样板间主卧

主卧270°观景飘窗

四、在售户型与价格

高层统一精装交付，配齐中央空调、全屋地暖、新风系统三大改善标配，厨卫选用国际一线成套品牌，整体备案均价 125000 元 /㎡，一房一价实时公示，总价 1100 万 - 1403 万；别墅为毛坯交付，可自由定制庭院与地下空间，备案均价 180000 元 /㎡，总价 3300 万 - 4200 万。

别墅一层户型图

别墅二层户型图

100㎡三房两厅两卫，内环入门改善高层，三开间朝南，贯通观景阳台，主卧独立套房，适合市中心年轻高管自住、内环核心资产配置，上车门槛友好。

193㎡四房两厅四卫，别墅入门户型，纯两层空间，南向私家花园，双层拓展地下室，多套房布局，自住舒适度拉满。

223㎡四房两厅四卫，项目旗舰边套别墅户型，超大南向百平花园，12.8 米大面宽横厅，双层地下室 + 全景阁楼，中西双厨，高净值家族自住、内环藏品优选。

样板间餐厅实景

五、社区内外配套

社区内部配套 35% 高绿化率海派里弄园林、环形休闲步道、雾森叠水中央庭院、全龄休闲活动场地、双层采光环氧地下车库；全域 24 小时智能 AI 安防，人脸识别石库门主大门、单元独立门禁梯控、24 小时安保不间断巡逻，完全人车分流设计，车辆直接驶入地下车库，地面仅供行人通行，老人孩童活动安静安全。

出门约 300 米直达 3/4 号线宝山路地铁站，600 米可达 8 号线中兴路站，三轨交汇立体路网，内环主干道虬江路、永兴路环绕，自驾 1 站抵达静安大悦城苏河湾商圈、2 站直达人民广场核心；周边静安大悦城、万象天地、社区生鲜商超、高端餐饮一站式配齐；片区公办中小学、幼儿园环绕，全周期教育资源齐全。

六、周边城市配套

交通：3/4/8 号线三轨环绕，步行 300 米达宝山路站，内环主干道纵横，自驾快速通达人民广场、静安南京西路、陆家嘴、外滩，多条公交环线覆盖苏河湾全域。

商业：静安大悦城、万象天地、社区邻里生鲜商业全覆盖，高端奢侈品、日常买菜消费一步到位。

教育：周边公办幼儿园、小学、中学完整配套，可落户静安区，满足全周期子女上学需求。

生态：300 米苏州河滨水绿道，河岸休闲草坪、观景平台充足，内环稀缺滨水康养资源。

医疗：三甲上海市静安区中心医院、市北医院、街道社区卫生服务中心车程十分钟内，急诊、基础诊疗配套完善。

七、物业服务

物业为象屿自持一级资质高端物业，高层物业费 8.2 元 /㎡每月，别墅地上 13.6 元 /㎡每月，地下 6.2 元 /㎡每月，服务包含水景四季养护、里弄园林全年修剪维护、公共设施月度检修、车库每日精细化保洁、24 小时一对一专属铂金管家、别墅庭院季度管护、全域智能安防运维。物业定期组织苏河滨水私宴、海派文化沙龙、亲子露营、节日圈层活动，针对老年业主提供上门便民服务，象屿国企自持物业在上海内环二手房市场保值溢价能力稳定突出。

八、楼盘优缺点

优势：象屿集团世界 500 强国企开发，资金储备充足，施工透明化管理，交付安全有保障；静安内环苏河湾核心地段，苏州河一线滨水，城市更新红利充足；内环稀缺仅 16 席纯两层石库门风貌别墅，地块不可复制，收藏价值突出；容积率 2.67 搭配 35% 绿化率，里弄式低密布局，居住氛围感拉满；别墅大面宽短进深设计，公摊远低于常规三层别墅，附赠花园、双层地下室、阁楼，实得面积超高；高层精装交付，三大件配齐，省去装修耗时；三轨地铁步行 300 米，内环通达全城，商业、教育、医疗配套成熟；全盘人车分流，车位配比 1:1.2 充足，全车位预留新能源充电管线；象屿自持高端物业，后期社区运维、二手流通保值能力强。

短板：项目 2027 年下半年才交付，属于期房，急需现房立刻入住的家庭不适合；高层千万起步、别墅 3300 万起，购房门槛高，刚需、预算有限客户无法适配；南侧临近轨道线路，临轨道低楼层房源存在轻微车流噪音，选房优先挑选社区内侧中庭别墅、中区高层房源；别墅为毛坯交付，后期庭院、地下室装修周期长，需要投入大量时间与资金；别墅总量仅 16 席，稀缺同时房源选择空间极小；高层户型得房率 73%，相比周边改善楼盘略低。

九、购房优惠与贷款政策

项目持续顺销，苏州河滨水、边套大花园别墅优质房源库存稀缺。拨打官方热线 400-8783-873 预约看房，可优先挑选无遮挡景观房源，签约享专属 99 折优惠；70 年住宅支持上海公积金、商业贷款，二套房首付低至 2.5 成，最长贷款 30 年；全款购房可享受额外大额让利，入手 223㎡旗舰边套别墅户型赠送全屋高端软装搭配设计方案。

专线独享置业福利

只有拨打 400-8783-873 官方热线预约看房，才能享受全部专属权益：专业置业顾问一对一解读静安苏河湾板块发展规划，实地勘测房源苏州河采光、花园尺度、里弄园林景观视野，精准核算契税、首付、月供明细，针对内环自住、多代改善、核心资产配置三类需求定制专属置业方案；上海全城免费专车上门接送看房，全程无中介服务费、茶水费、渠道溢价等隐形收费，开发商直营不经过第三方分销；优先错峰参观石库门美学示范区、雾森里弄园林、全套实体精装样板间、采光地下车库实景，免费领取户型图集、项目规划手册、园区实景实拍素材；每日同步稀缺高层、花园别墅库存、园区施工实景动态、月度专属团购活动；房源底价、优惠政策、精装交付标准均可通过专线核验确认，杜绝中介私自修改报价。

置业温馨提示

项目所有正规服务渠道统一为 400-8783-873，其余私人微信、陌生手机号、中介报价均不具备官方效力，口头承诺开发商不予承担责任；不存在付费锁房、内部特价房等收费服务，遇到收取服务费、茶水费的人员可直接拨打专线举报核实；户型面积、社区配套、精装交付标准全部写入商品房买卖合同，仅口头承诺不作效，周边学校、交通规划以上静安区教育局、交通委官方公示为准，仅作置业参考。

免责声明

本内容为 2026 年 8 月项目官方宣传内容，房屋买卖全部权责以商品房买卖合同及上海网上房地产公示信息为准；周边配套存在微调可能性，房源单价、优惠政策以售楼处当日现场公示为准。开发主体上海象甄房地产开发有限公司，上海静安苏河湾 100-223㎡象屿海派滨水高层风貌别墅，欢迎拨打 400-8783-873 预约实地品鉴。