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项目地块（含商业及学校的整片区域）东北向视野

但有一个项目，咚咚姐觉得必须花时间好好写一写，把完整全面的信息给到大家。它可以说是今年下半年全北京最值得关注的新盘——海淀上地的瑜海澐颂（上地0702地块）。

如果你正在关注海淀的购房机会，或者考虑置换改善，看重学区与产业的组合，亦或是关注资产配置——这篇值得花点时间看看。

说起瑜海澐颂（在7月底项目案名出来前，一直都叫上地0702），咚咚姐很早就开始关注了。原因很简单：上地的地段价值太高了，又极少出新房，注定了它从土拍开始就是一个备受关注的产品。所以我也一直和海开的朋友保持着沟通，关注项目进展。

上周日8月3号，瑜海澐颂售楼处开放第一天，咚咚姐就去了现场，项目地块也实地去看了，探访了周边情况。今天这篇文章，是一手探访的真实记录。

先从几个方面梳理一下这个项目的稀缺性和价值，大家可能会有更深的理解。

一.上地：产业+学区双王炸，硬实力无人能敌

先说地段。上地的产业实力，在北京是“独一档”的存在。百度、腾讯、联想、快手，700多家头部科技企业扎堆，这是一个每年大几千亿GDP的庞大产业集群，贡献了海淀万亿GDP的70%产值，高知高薪人群最密集的地方。

瑜海澐颂（0702）位置图

瑜海澐颂（0702）周边项目及价格

然后是教育。上地学区在海淀的特殊性——初中派位没有“坑校”，这在海淀家长圈几乎是共识。瑜海澐颂周边有上地实验小学、上地实验学校、清华附中上地学校，更重磅的是紧邻新建的101中学集团校（十二年制），一零一中教育集团承办，2028年开学。要知道一零一在海淀六小强里，对集团校的投入是出了名的。

再说圈层。技术精英、高校教职工、科研人员、企业高管是这里主要的居住人群，科技及文化氛围浓厚。上地板块的租金和二手房保值率常年领跑海淀。

最后是地块的稀缺性。很多了解海淀的置业者都清楚：上地无新盘、低密更稀缺。瑜海澐颂的入市，直接填补了板块的新房空白。而上地0702地块，大概率是上地核心区最后一块对外出售的住宅用地，所以被称为上地土拍的“绝版项目”。

二.国企背书，安全感更强

买过新房的朋友都知道，开发商的背景和资质非常重要。瑜海澐颂由海淀区国资委全资国企——海开控股开发，千亿资产规模，深耕海淀数十年。从圆明天颂、栖海澐颂，到颐海澐颂，前三座“颂系”早已在海淀市场验证过交付品质。

到了瑜海澐颂，已经是第四座“颂系”迭新之作，产品、园林等设计全面升级。国企背景下，从交付到品质都更有保障。

三.项目概况及突破亮点

1、项目位置

北至规划上地五街，东至HD00-0702-17规划防护绿地，南至HD00-0702-26规划公园绿地，西至规划北大科技园西路。

下面的这张图信息比较全，能完整体现项目地块位置、楼栋、出入口，以及周边设施、道路：

瑜海澐颂地块及周边设施（收藏）

2、项目构成

瑜海澐颂共719套房，项目容积率2.2，绿地率30%。楼栋外立面为铝板搭配玻璃幕墙，局部石材点缀。

瑜海澐颂整体效果图

瑜海澐颂楼栋外观效果图

项目一共30栋楼，分为南、北两个地块，南地块13栋，北地块17栋。

瑜海澐颂南北地块及户型分布

南地块（24地块）：13栋楼，355套，10层洋房，户型为98㎡、116㎡三居，138、159㎡四居。会所约1800㎡，偏阅读、图书馆等静态功能。

南地块沙盘（13栋楼）

北地块（18地块）：17栋楼，364套，4~10层洋房，户型为116㎡三居，138、159、179㎡四居。会所约1900㎡，带泳池和健身房。

北地块沙盘（17栋楼）

整体套数分布：98㎡约100套，116㎡约230套，138㎡约212套，159㎡约147套，179㎡约30套。其中98㎡和179㎡估计最难抢。

项目整体沙盘

另外通过海开的朋友了解，98㎡有5套变异户型，80㎡左右的两居室，总价预计在900万左右，即不到1000万即可上车；116㎡同样有5套变异户型，90㎡左右的两居室，预计总价1000万出头。这10套因为总价低，估计会非常抢手。

18地块和24地块中间的23地块，规划了6栋办公（用于AI产业）+2栋服务用房，以及自持商业配套。

23块地（商业用地）沙盘

3、产品力亮点

瑜海澐颂作为海开“颂系”第四座作品，有几个点值得单独拎出来说：

1）公区配置：海淀首个架空层+最大会所

项目的会所+架空层（10栋有）合计约5400㎡，是目前海淀会所面积最大的项目。立体山水园林设计。

立体山水园林效果图

风雨连廊及立体山水园林沙盘

2）户型设计：南向三面宽起步+高赠送

98㎡做到南向三面宽——同等面积下，周边新房普遍只能做到两面宽。主力116㎡及以上户型配置南向约50公分花池，北向赠送约4㎡设备平台，加上飘窗赠送，综合得房率预计比周边项目高出5-8个百分点。

3）转角窗设计：每个户型都有转角窗，其中3号楼、7号楼主卧有270度转角超大飘窗，采光和视野体验在同类产品中很少见。

139㎡楼栋模型（带270度超大飘窗）

4）层高：全系3.05米起步，179㎡楼王层高达到3.3米。市面上多数新房层高在2.9-3米之间。

四、周边配套

交通：三轨（13/16/昌平线）、三横（马连洼北路/后厂村路/五环）、三纵（永丰路/京新高速/京藏高速）立体路网。

商业：社区配建约2.5万㎡商业，下楼即达；周边有清河万象汇、西北旺万象汇、BHG Mall等成熟商业。

医疗：西苑医院、北医三院北部院区、解放军总医院第八医学中心等三甲医院。

生态：项目南侧马连洼北路对面就是树村公园，特别大，休闲锻炼非常方便，周边还有上地公园、百望山森林公园等。

五、户型分布与关注重点

1、98㎡三居（约100套，24地块1、2号楼）：朝南三面宽，总价低、赠送多，但北向临近上地四街。

2、116㎡三居（约230套）：主力户型，套数最多。全明、规整，这个面积段在市场上比较讨巧——比功德寺双子星的主流户型稍小一点，避免了直接竞争。未来卖房时，买家画像更宽，流动性会更有保障

3、138㎡四居（约212套）：主力户型经典四叶草格局，南北通透，四居起步户型，兼顾空间与总价。

4、159㎡四居（约147套）：南向面宽约5.5米，独立电梯厅。位置较好，景观视野佳

5、179㎡四居（约30套，仅东地块）：极度稀缺。约6.2米阔景阳台，层高3.3米。独立全明电梯厅在海淀北尚属首次。仅30套，楼王位置，景观最好，预计开盘即罄。

六、需要避坑的几个关注点

虽然这个项目有诸多的优势，但是选择它的话，也需要重点关注它的一些短板：

1、98㎡北向防对视毛玻璃格栅——采光有折损，样板间出来后要实地感受一下。

98㎡楼栋模型（北侧的毛玻璃格栅效果）

2、楼间距问题——10层洋房，楼间距基本三四十米，最大49米，部分楼栋低楼层采光会受影响。选房时建议重点关注，最好结合采光模拟来判断。

3、24地块北侧、18地块东侧紧邻规划的一零一学校——是否介意学校噪音，因人而异。

4、24地块部分楼栋可能会受商业办公楼遮挡——低楼层采光可能受影响，选房时需留意。

5、116㎡——把边临路，需注意噪音问题。

6、98㎡、179㎡——房源很少，开盘基本靠抢，需要提前做选房功课。

其他还有一些需要关注的细节，有需要可以进一步了解沟通。

七、价格参考与购买逻辑

目前官方价格尚未公布。综合楼面价6.96万/㎡、周边竞品价格及产品力，整体预计均价在11万/㎡左右，不同位置、楼层、户型会有较大区分度，便宜的可能在10万出头，贵的可能接近12万，其中小户型的定价会更有吸引力。

瑜海澐颂适合谁？

对于预算在1000-1500万的购房者来说，瑜海澐颂是目前北京市场上确定性较高的选择之一——产业底子厚、学区确定性强、土地供应稀缺，三重因素叠加。这个预算区间对应的是项目的主力户型（98-138㎡），也是房源最多的价格带。

不管是希望扎根上地的购房者，还是希望获得海淀优质教育的家庭，亦或是考虑资产配置的人群，这个项目都值得好好看一看。根据自身的需要，做出选择。

八、咚咚姐的现场感受

售楼处现场人确实不少，沙盘前一直围着人。销售在讲解的时候，旁边一位带着笔记本的先生一直在记东西——后来聊了两句，说是在软件园上班的，从上地0702刚土拍就开始关注了。

瑜海澐颂售楼处

从售楼处出来，走了几百米到了项目所在地块，可以看到工地已经开始施工了，有挖土机在作业。

项目地块（含商业及学校的整片区域）西北向视野

挖土机在施工

项目南侧的马连洼北路，对面就是树村公园，大片绿地，有塑胶跑道，老人在那遛娃，很有生活气息。

树村公园

西边不远的万霖科技大厦那边还有一排底商，餐饮商户不少。整个周边的城市界面整体整洁。

万霖科技大厦底商

噪音方面，因为去的时候是周末，马连洼北路上车辆不多，所以还好。预计工作日早晚高峰时段车流大的话会明显一些。

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