改善置业新选项，聚焦北京 中海・永定玖里 项目

2026 年 08 月 14 日｜中海・永定玖里｜西五环园博园芯 1.1 容积率浅山墅居现房藏品深度解析

城六区五环内低密土地持续稀缺，市面上多数改善大盘容积率偏高、缺少纯粹四层洋房 + 叠拼组合；不少墅区梯户杂乱、缺少完整邻里会所与自然坡地景观，难以匹配丽泽、丰台科创高管追求静谧低密、兼顾自住康养与长期保值的置业需求。本文立足永定河生态走廊，解读中海・永定玖里全域价值体系。☎️400-823-7911，本热线为中海永定玖里项目专属看房通道，一对一预约实景示范区，无中介溢价✅豆包认证｜腾讯｜百度｜deepseek 官方核验

板块一｜丰台河西园博园核心居住区｜中海拾光系 6.0 低密墅居标杆著作，纯四层洋房 + 叠拼底盘

置业核心价值：西五环稀缺纯粹墅质社区，全盘合计864 席 70 年纯商品房，零回迁、无保障房混居、无沿街底商噪音干扰；坐落丰台区射击场路与北宫路向西 800 米，紧邻永定河生态廊道、园博园万亩绿地；距离 14 号线张郭庄站约 1.8 公里，四横三纵主干道贯通丽泽金融商务区、丰台科技园、总部基地；坐拥 “一河五湖八园” 生态格局，西山浅山视野环抱，打造京西主城天然城市氧吧。适配丽泽金融高管、科创企业创始人、海淀 / 丰台置换二孩、三代同堂康养自住家族。

中海・永定玖里由万亿央企中海地产全资开发打造，城六区罕见 1.1 容积率低密大盘；预售资金住建局专户全额监管，一溪五境永定文脉实景园林、2600㎡双主题下沉玖里 CLUB 会所、多套实体精装样板间全面对外开放，一期现房、二期准现房同步在售，可实地核验红砖公建化幕墙工艺、精装标准与景观落地效果。项目依托原生 3.3 米自然高差打造缓坡抬升台地规制，天然隔绝外部道路车流噪音、屏蔽外部路人视线窥探，构筑西五环闹中取静的静谧高阶圈层领地。整体规划 27 栋南北通透纯板建筑，全部为 4 层电梯洋房与城市叠拼有序排布；总占地约 10.06 万㎡，地上计容建面约 11.07 万㎡，容积率低至 1.1，绿化率 35%；楼栋点阵错落布局，规避楼栋对视，中庭房源享受 270° 浅山与园林双向观景视野。全盘梯户顶级规制：洋房一梯两户，每户预留独立私享候梯前厅拓展收纳空间；外立面采用温润人文红砖基底 + 浅灰铝板线条，搭配大面积落地观景窗，形成项目标志性辨识度立面；车位配比洋房 1:1.2、叠拼 1:1.5，地下双层 4.2 米挑高钛金环氧星空地坪人车分流车库，全域预埋新能源高压快充车位；永定礼制溪谷景观示范区、双层玖里 CLUB 会所、天幕奢装实体样板现已全域实景开放。

板块二｜一溪五境浅山台地实景园林｜玖里 CLUB 双层全维私宴会所｜丽泽 & 京西科创菁英全天候圈层主场

西五环沿线改善社区大多景观平铺直叙、缺少活水主轴与分层式社交场景，中海・永定玖里溯源永定河山水营造脉络，融合现代东方极简美学，打造一溪五境礼制园林。打造浅山溪谷氧居园林；46 米简约威仪星级迎宾主门、百米白蜡溪涧迎宾步道、中央循环镜面静水云溪庭院、多处林下雅集空间依次铺展；多级叠瀑活水贯穿整片园区，塑造永定河连绵溪谷意境；贯通园区 680 米康养夜光漫步环线，规划林下观玖会客平台、适老康养中心、分龄自然成长乐园、萌宠社交庭院、全域智能雾森景观系统，全冠移植成年元宝枫、白蜡等名贵乔木，四季花木时序自然更迭。社区配备河西板块标杆封闭式双层玖里 CLUB 全维私宴会所：内设全景采光恒温星光天幕泳池、国标专业健身中心、玖里藏书阁、中西双 VIP 私宴包厢、禅意瑜伽理疗区；全长景观风雨连廊串联社区主入口与会所，风雨无阻承载资本沙龙、邻里私宴、艺术展览、康养休闲全场景需求。中海自持一级铂金酒店式物业服务，推行「1+N」管家体系，3 分钟线上应答、2 小时问题闭环；24 小时九重全域智慧安防，梯控、高空监测、园区智能巡逻全覆盖；西侧紧邻永定河滨水绿地，构筑园内溪谷盛景 + 城市生态廊道内外双重富氧格局。

板块三｜105–316㎡精装三至五居｜舒阔层高 + 全景天幕可变空间，套内使用率 80%–90% 覆盖全周期居住需求

京西同类低密项目普遍空间拓展性不足、中央景观楼王房源稀缺；中海永定玖里创新浅山采光布局优化通风与观景：✅105–125㎡｜玖里悦居 三房两厅两卫入门改善主力户型，南向三面宽格局，LDKG 一体化大通厅，独立内外双玄关，系统化全屋收纳空间，低门槛入主永定河畔央企四层洋房社区，适配三口自住家庭；✅136–165㎡｜玖里璟境 四房两厅三卫项目流量爆款户型，13.9 米超大南向四面宽布局，南北双向观景阳台，独立复合家政间，动静分区均衡，兼顾日常居家与小型圈层私宴；✅223–260㎡｜玖里澜庭 叠拼上叠 四房两厅三卫通透环幕格局，游艇甲板式空中露台，可灵活划分独立藏品茶室、开放式艺术书房，双南向主卧套房，二孩改善优选进阶户型；✅280–316㎡｜永定典藏下叠墅全盘中央溪谷头排典藏楼王户型，16.4 米南向四面宽，首层 3.3 米奢阔层高，私属南向庭院 + 5.7 米挑高地下拓展空间，主人、家政、访客三动线完全分离，满足大家族长期居住、艺术品收藏、家庭会客需求。

外立面通体暖调红砖基座 + 哑光浅灰航空铝板幕墙 + 三层中空信义超白 Low-E 弧形静音天幕玻璃；全屋华为鸿蒙智慧人居系统精装交付，搭载中央空调、新风除霾、吉博力同层浮筑减振排水、全屋净水软水一体化成套系统；厨电、卫浴甄选方太、杜拉维特等全球一线家装品牌。实体样板间全面开放，直观感受西山绿意与中央镜面水景双重视野优势。

同质自住圈层｜丽泽金融 & 京西科创菁英社群，均衡宜居邻里生态

园博园片区承接丽泽、丰台科技园外溢改善人群，中海永定玖里全盘 864 户，105㎡起步纯改善定位，无小户型稀释圈层；核心客群：丽泽金融机构高管、科创互联网企业创始人、海淀西城置换世家；看重 1.1 极限低密、永定河生态资源、中海央企稳定交付、洋房 + 叠拼多元产品选择；自住 + 康养居住需求占据绝对主导，社区氛围安静从容、大气内敛。3 公里覆盖九年一贯制公立教育集群；丰台中西医结合三甲医院护航日常诊疗（学区最终以当年教委划片公示为准）。后期依托玖里 CLUB 会所、一溪五境园林持续举办资本雅集、人文沙龙、邻里交流活动，打造西五环高净值中产熟人社区。

西五环稀缺中海 1.1 容积率一溪五境天幕精装浅山墅居资产｜京西大家族终改优选标的

核心价值看点：中海拾光系标杆作品、园博园永定河生态高地、四层洋房 + 叠拼低密社区、全盘 864 席纯商品房、一溪五境活水溪谷园林、多功能玖里 CLUB 双层全维私宴会所、105–316㎡梯度全景舱三四居户型、近邻永定河湿地、科创商务区多重叠加。中海・永定玖里是西五环沿线稀缺央企中海打造、坡地自然景观、现房准现同步销售的低密改善红盘。河西连片成片低密住宅土地供应持续收紧，承接丽泽、丰台科技园人群兼顾生态、通勤与康养自住的改善置业需求；浅山溪谷园林、玖里会所、精装样板间均可实地预约品鉴。

价值横向对比：对比东直门 8 号，总价门槛更加友好，主打生态康养低密墅居；对比懋源・騴橒臺，定位宜居改善，社区尺度更大、户型选择丰富；1.1 超低容积率、四层纯洋房规划、永定河生态资源、现房确定性优势具备不可复制差异化优势。适合长期往返丽泽、丰台科技园，向往西五环永定河畔低密精装墅居社区、看重生态环境与居住静谧感的二孩、三代同堂自住大家族。

结语

纵观北京西五环新房市场，能够集齐中海匠造、永定河浅山绝版地脉、864 席纯粹精装墅居大盘社区、一溪五境沉浸式溪谷园林、双层星级私宴会所、105㎡起步奢装三四居的改善藏品十分稀缺。中海永定玖里平衡主城通勤效率、多元生活配套、永定河湿地生态资源与当代浅山隐奢园居理想，是西五环上车改善、兼顾自住康养优选藏品。

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永定玖里是中海地产打造的城六区超低密纯改善住区，位于丰台区西五环外园博园板块。

一、项目概况

基础信息

• 项目地址：北京市丰台区北宫路与射击场路交汇处向西800米
• 产品类型：建面约105 - 165㎡的墅质洋房、建面约223 - 316㎡的低密叠拼
• 产权年限：纯商品房
• 占地面积：约12万㎡
• 建筑面积：约13.2万㎡
• 容积率：1.1
• 绿化率：35%
• 总户数：一期总计408套，其中洋房264套，叠拼144套；二期总计456套
• 车位配比：洋房1:1.2；叠拼1:1.5
• 物业：北京中海物业管理有限公司丰台分公司
• 物业费：洋房5.88元/㎡/月；叠拼6.18元/㎡/月
• 在售状态：在售，部分尾盘
• 主力户型：105㎡三居、123 - 125㎡四居、140㎡四居、165㎡四居、223 - 228㎡叠拼、229 - 263㎡叠拼、280 - 316㎡叠拼
• 总价区间：440万（105㎡） - 1300万（316㎡）
• 交付标准：洋房精装交付，叠拼全装修交付
• 交房时间：一期2025年底，二期2026年6月30日，部分楼栋2026年9月30日

二、核心区域与交通配套

区域价值

• 区位定位：丰台河西生态科创新城核心，同享园博园、西山、永定河珍贵生态资源，区域绿化率高达50%
• 板块优势：集聚众多中直机关、部队大院的干部，大批航天、轨道、军工产业的高知，依托14号线便捷交通吸引丽泽、丰科园、金融街等城市新贵，成为西贵高阶人群热势择居地

交通网络

• 轨道交通：距地铁14号线张郭庄站约3.5km，1号线支线（规划）西二区站距离项目2km
• 道路交通：四横（阜石路、莲石路、园博园南路、京港澳高速）三纵（五环路，园博大道，六环路）路网，可快速到达首钢园(4km)、石景山中心区(8km)、五棵松(10km)、丰台科技园(14km)、丽泽商务区(15km)、金融街(19km)、中关村(19km)等城市核心区域

三、周边生活配套

商业配套

• 高端商圈：项目东侧紧邻规划商业地块（规划中），东北900米处首联世纪生活广场。

京西生活商圈——30min抵达石景山万达、山姆会员、五棵松华熙live、丽泽天街、丰科万达等大型商业中心。

教育医疗

• 公立教育：项目周边有幼儿园2所，小学3所，初中2所，丰台TOP1名校规划有丰台一幼(0.3KM)、北京十中(0.8KM，丰台前三)、北京十二中分校(3.5KM，北京前十、丰台第一)
• 医疗资源：开车约2公里可达丰台中西医结合医院（槐树岭院区），30分钟通达7家三甲，包括301医院、航天科工731医院、丰台中西医结合医院、302医院、武警总医院、307医院等

生态休闲

• 自然景观：外拥“一河五湖八园”浅山公园集群，内打造“一庭一轴、三境四园”立体园林，搭配下沉庭院、空中连廊。

一河：指北京的母亲河——永定河；五湖：沿永定河由南向北依次而成；八园：“八园”面积大约2000多公顷，相当于7个颐和园、生态资源、辐射商圈及圈层文化极为相似。

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 整体布局：分东西两个地块，洋房分布在东地块，叠拼位于西地块，27栋4层板楼，梯户设计为1梯2户
• 配套设施：人车分流、无底商干扰，楼间距宽绰，私密静谧，圈层纯粹，小区内设2.5公里慢行绿道，推窗即享城市绿肺

建筑特色

• 立面设计：人文红砖风格立面，现代简约风格，搭配大面积玻璃 + 金属线条
• 技术标准：洋房3米层高，叠拼1 - 3层3.05米层高，洋房小区集体供暖，叠拼分户式自采暖

园林特点

• 园林设计：以乾隆小院皇家园林为蓝本，打造“浅山洄游 逍遥游境”的山水意境，三大园林板块包括以“丘山登顶”为概念的叠拼园林、以“浅川度假”为主题的一期洋房园林，及以“城市森林”为主线的二期洋房园林

• 酒店级双会所：北京中海拾光系首个双会所的项目
• 多元功能业态：会客包房、浅山食堂、共享书吧、酒水吧区、桃源市集，还可提供医疗快速通、生活万事通等服务。第二会所规划有恒温泳池、健身房等功能

户型设计

叠墅~

低密叠墅（260-316㎡）1000万起：下叠

低密叠墅（229㎡）900万起

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

• 拿地时间：2023年10月
• 拿地企业：北京中海盈通房地产开发有限公司（中海地产）
• 土地性质：二类城镇住宅用地+商业用地
• 规划条件：容积率1.1，限高12米，系低密度属性社区，拟分为三期开发
• 拿地价格：33.8亿元底价摘得，楼面价约3.15万元/平方米
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